Пузырь нечаянно нагрянет?

Такой безрадостный прогноз сделала кандидат экономических наук, преподаватель Института международных экономических связей Залина Казова. Правда, сопроводила свои слова рядом оговорок: пресловутый «пузырь» возникнет не обязательно, а «с большой долей вероятности» и в том случае, если разница между ценами на первичное и вторичное жильё сохранится на уровне 80%. Слова экономиста приводят наши коллеги из «Газеты.Ру»:

Наблюдающийся во второй половине 2025 года 80-процентный разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья является структурной ценовой деформацией рынка недвижимости. Вероятность появления пузыря на российском рынке недвижимости в 2026-2027 годах весьма высокая. Она зависит от определённых факторов, среди которых ключевыми являются экономические и региональные. Обвал цен на жильё в результате наиболее вероятен в регионах, где наблюдается максимальный (70-80 процентов) разрыв между ценами на первичке и вторичке, и где наблюдается высокий удельный вес строительства при слабом спросе.

По мнению эксперта, одной из причин ошеломительного разрыва между стоимостью первичного и вторичного жилья является то, что строительство новых домов стимулируется субсидируемыми ипотеками. При этом вторичка оказалась в свободном плавании, не имея подпитки и борясь за выживание. В перспективе, если застройщики снизят ценовую нагрузку на новостройки, разрыв должен будет уменьшиться.

Как предполагает госпожа Казова, сценарий обвала цен на недвижимость в России возможен при продолжающемся повышении цен на первичное жильё, неконтролируемом ипотечном кредитовании, отсутствии грамотного регулирования строительного рынка, перенасыщении, снижении спроса и покупательной способности.

Эти прогнозы сопровождались обычными (и уже изрядно поднадоевшими) оговорками о том, что дело можно поправить благодаря грамотной политики Центробанка, трансформации механизма ипотечных льготных кредитов, направленной на адресность помощи заёмщикам, управляемой инфляции, контролю темпов строительства, растущим доходам населения, налоговым послаблениям при осуществлении сделок со вторичным жильём и другим чудесным экономическим мероприятиям.

Хотя неангажированные экономисты всё чаще указывают на то, что именно практика накачивание банков ликвидностью под видом «льготных ипотечных программ» привела к тому, что жильё стало практически полностью недоступным для средней российской семьи. При этом парадоксальным образом, чем больше денег вливает государство в дотации по ипотечным программам, тем труднее становится купить квартиру.

Самое доступное жильё в стране было в 2019 году, до массового старта льготных программ. После этого ценник на квадратный метр стрелой взлетел в небо и с каждым годом только набирает высоту. Ещё в мае 2024 года приводились подсчёты, что за пять лет средние рублёвые цены фактических сделок на первичном и вторичном рынках выросли на 102% (первичный рынок – 121%, вторичка – 83%). В то же время по официальным (и весьма оптимистичным) данным Росстата, рублёвые доходы населения за тот же период выросли всего на 60%. Путём несложной арифметической операции, вычитая одну цифру из другой, получаем, что снижение доступности жилья в нашей стране составило 42%!

Это при том, что численность населения не изменилась, а нового жилья строят более 100 миллионов квадратных метров в год. То есть, за 5 лет прибавилось свыше 500 миллионов «квадратов» в новостройках и частных домах. Девелоперы жалуются, что доля нераспроданного жилья на первичном рынке с каждым годом увеличивается. С одной стороны, появляется всё больше пустующих квартир, с другой стороны – всё больше людей, которые не имеют никаких шансов их купить.

При ныне существующей модели государство собирает деньги со всего населения налогами (напомним, что НДС остаётся самым популярным инструментом пополнения казны), часть этих денег передаётся банкам, которые кредитуют избранные категории граждан под низкий процент. Девелоперы стараются успеть заработать и с огромной скоростью застраивают окраины мегаполисов башнями-человейниками с крохотными клетушками.

Их раскупают льготники, причём, по завышенным ценам, до конца своих дней оставаясь в ипотечной кабале. Что касается остальных граждан, то им остаётся либо оставаться в бабушкиной хрущовке, либо заниматься пресловутым ИЖС за свой счёт и своими руками, повышая отчётность чиновников. Зато успешно растут кредитные пакеты банков и капитализация девелоперских холдингов. Судя по проводимой властями политике, их такая экономическая модель вполне устраивает, так что накачка ликвидностью банков под эгидой «решения жилищного вопроса» будет продолжаться и впредь.

Лопнуть так называемый «пузырь» может только при одном условии – катастрофический дефицит денег в бюджете, который заставит российское Правительство радикально сокращать льготные ипотечные программы. Это приведёт к очень серьёзным проблемам у банков и застройщиков. Цены на квадратные метры при этом скакнут вниз, но и количество людей, способных их купить, тоже уменьшится…

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!