Осторожные оптимисты

О том, что происходит в строительной отрасли, обсуждали участники недавнего заседания комиссии РСПП по жилищной политике. Как отметил президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец, текущий период можно охарактеризовать как непростой, однако в нём присутствуют и неожиданно позитивные сигналы. Например, стабильно высокий спрос на жильё в отдельных регионах, в частности, в Ростове-на-Дону и Краснодарском крае, демонстрирует, что потенциал рынка далеко не исчерпан.

С одной стороны, эксперты прогнозируют восстановление объёмов продаж в новостройках уже со следующего года, чему должна поспособствовать растущая доля рыночной ипотеки. После завершения действия массовых льготных программ рынок пережил закономерное снижение активности – в 2025 году число сделок с новостройками сократилось примерно на 17%.

Однако сейчас мы наблюдаем важный позитивный сдвиг: объём выдачи рыночной ипотеки вырос с примерно 200 миллиардов рублей в начале года до около 400 миллиардов рублей сейчас. Хотя суммарное снижение ипотечных выдач по итогам года может составить около 20%, важно подчеркнуть, что объём финансовых средств, поступающих непосредственно в строительную отрасль, сократится в значительно меньшей степени. Это создаёт определённый фундамент для стабильности.

С другой стороны, строителей ждут серьёзные вызовы. К 2027-2028 годам может произойти заметное падение объёмов ввода нового жилья, что, в сочетании с сохраняющимся спросом, способно разогнать цены на новостройки до уровней, существенно опережающих инфляцию. Это прямая угроза долгосрочной доступности жилья для граждан. Уже сегодня средний срок реализации жилого проекта достиг 3,7 года при норме в 3,5 года, и тенденция к его увеличению сохраняется. Низкие темпы продаж ведут к тому, что на момент сдачи объекта в эксплуатацию его распроданность оказывается недостаточной, создавая финансовое давление на застройщиков.

На этом фоне тревогу вызывает проблема недостаточности средств на эскроу-счетах. Как заявил генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик, это главная опасность на рынке в предстоящем году. Если в предыдущие годы объёмы привлечённых средств и выданного проектного финансирования были сбалансированы, то сегодня их показатели резко разошлись.

При сохранении текущих темпов продаж и ввода жилья покрытие кредитных обязательств застройщиков на момент сдачи домов составит в среднем по России лишь около 72%. Это означает, что погасить тело кредита компании смогут только на эти 72%, а остальные средства будут заморожены в непроданных квартирах. Ситуация в регионах ещё более контрастна: если в Тульской области покрытие достигает 99%, то в Краснодарском крае и Ленинградской области этот показатель уже опустился до 44% и 51%, соответственно, что является признаком рискованной зоны. Данный дисбаланс – реальная угроза финансовой устойчивости многих компаний.

Ещё одним фактором, съедающим маржу строительных компаний, стал рост заработной платы в отрасли, который на фоне роста процентных ставок по кредитам существенно сжимает рентабельность бизнеса. При этом цены на новостройки за последние 3,5 года в среднем росли на уровне общей инфляции, не позволяя компенсировать эти издержки.

Не обошлось и без привычных причитаний в адрес так называемого «потребительского экстремизма». На сей раз свою охапку возмущения в адрес неблагодарных покупателей принёс председатель комитета по строительной политике, жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике и тарифам Воронежской областной Думы Сергей Лукин. Он заявил, что с 2020 года рынок захлестнула волна исков от граждан, которые имеют наглость не защищать свои права в судах самостоятельно, противостоя профессиональным юристам девелоперских холдингов, а обращаются к юридическим фирмам.

Мол, целью таких действий является не улучшение качества жилья, а извлечение прибыли самими юридическими фирмами. Воронежские компании, к примеру, столкнулись с взысканиями на астрономические суммы – с одной фирмы в текущем году было взыскано более 400 миллионов рублей, с другой – порядка 800 миллионов. Эти средства изымаются из оборота, дестабилизируя работу предприятий. Предпринимаемые на государственном уровне законодательные меры пока не могут полностью остановить этот произвол, что требует выработки «более эффективных механизмов противодействия».

Хотя, казалось бы, решение простое – открыть для себя нормативно-техническую документацию и попробовать соблюдать описанные там требования. Тем более, что Минстрой России и так уже выполнил все хотели застройщиков, ограничив предельно допустимые суммы компенсаций и даже разрешив вводить собственные нормативы. Но, похоже, господа девелоперы давно уже считают ГОСТы и СНиПы экстремистской литературой, о которую не хочется марать руки. Мольбы жертвы только распаляют насильника – и застройщики, окрылённые успехом, намерены и дальше ограничивать права покупателей на качественное жильё…

Обсудили участники варианты стимулирования спроса, для чего предлагалось, в частности, увеличить максимальный срока ипотечного кредита с 30-ти до 40 лет. Однако, как справедливо заметил заместитель генерального директора ПАО «Группа ЛСР» Иван Романов, это привело бы к многократному увеличению переплаты за квартиру даже при невысоких ставках, а также создало бы непредсказуемые риски как для банков, так и для заёмщиков на столь долгосрочную перспективу.

Тем не менее, уже сейчас можно говорить о некоторых положительных сигналах. По итогам октября 2025 года, общее количество заявок на ипотеку в банках выросло на 24,74%, по сравнению с сентябрём. Наиболее заметный рост продемонстрировал сегмент новостроек – здесь активность возросла на 30,93% месяц к месяцу и на 36,63% в годовом сопоставлении. Определённую роль в этом сыграло смягчение политики банков по комиссиям, что позволило некоторым застройщикам немного снизить цены – в среднем на 1-2% за квадратный метр. При этом основным драйвером рынка по-прежнему остаётся семейная ипотека, на которую приходится больше половины всех выданных кредитов.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!