Как не попасть на бабок?

Так называемые «обманутые пенсионерки» продают свои квартиры, а потом подают исковое заявление, требуя аннулировать сделку и мотивируя это тем, что они, якобы, находились под влиянием мошенников. В итоге квартиры возвращают владельцам, а добросовестные покупатели оказываются без жилья, без денег и с банковскими кредитами.

СМИ приводят разные оценки количества таких эпизодов – от 3.000 до 12.000. Но все сходятся в том, что подобных дел стало очень много, и назвать такую ситуацию нормальной довольно трудно. Проблема усугубляется тем, что ни высшие судебные власти, ни законодательные органы никак не комментируют резонансную ситуацию.

Радикально настроенные граждане полагают, что, как и в случае обычной эпидемии, было бы неплохо найти «нулевую бабку» и вместо возврата ей квартиры, посадить лет на 15 за перевод денег на нужды ВСУ. Это помогло бы быстро отрезвить остальных «обманутых пенсионерок» с феноменальной юридической грамотностью и адвокатов, которые обслуживают такого рода схемы.

Тем временем на сайте Закон.ру юрист Владимир Мнацаканов привёл свой анализ «дела Ларисы Долиной», как говорит сам автор – «во избежание дальнейших спекуляций».

Итак, если оставить в стороне эмоции, то факты таковы:

• Квартира Ларисы Долиной была выставлена на продажу на портале ЦИАН за 130.000.000 рублей.
• Лариса Александровна заключила договор с риэлтором на продажу, и её интересы представляло агентство Whitewill, которое потом долго пыталось делать вид, что оно этим не занималось.
• Потенциальный покупатель Полина Лурье первый раз смотрела эту квартиру с риэлтором агентства Whitewill, а в квартиру их допустил личный помощник певицы, который ведёт все её дела.
• Второй раз через неделю квартиру показывала сама госпожа Долина, она долго объясняла, какую мебель заберёт, что оставит в квартире. За чашкой чая они договорились с Полиной Лурье сначала о снижении цены на 5%, а потом Долина согласилась на цену 112.000.000 рублей, если расчёт будет наличными. Стороны заключили предварительный договор, и Долина получила в качестве задатка 1.000.000 рублей, о чём написала расписку.
• Основной договор купли-продажи был заключён более, чем через 3 недели после предварительного договора. Подписание договора было в Альфа-Банке, на счёте в котором у госпожи Лурье находились денежные средства.
• Имеется запись камер банка, на которых запечатлена Долина и Лурье в кассе банка в момент выдачи и пересчёта 111.000.000 рублей. После чего деньги были помещены в индивидуальный банковский сейф с условиями доступа.
• На подачу документов на государственную регистрацию Лариса Долина до сделки нотариально удостоверила доверенность на своего риэлтора.
• В день подписания договора купли-продажи Лариса Александровна утром была в институте, где она является профессором, а вечером выступала в Кремлёвском Дворце съездов на сборном концерте.
• После государственной регистрации права собственности Лурье на квартиру Долина лично пришла в Альфа-Банк, открыла ячейку и самостоятельно забрала 111.000.000 рублей.
• В подтверждение получения денег Долина выдала Лурье расписку. Необходимо отметить, что Лариса Александровна не только никогда не отрицала получение указанной суммы, но и публично в СМИ подтверждала, что получила деньги по договору купли-продажи в полном объёме.
• После получения указанной суммы Долина внесла 80.000.000 рублей на свой счёт в банке ВТБ. И после этого она на протяжении двух недель перечисляла на счета третьих лиц разными суммами деньги со своего счета. Насколько известно юристу, ВТБ дважды приостанавливал операции и обращался к Долиной с вопросами и разъяснениями про влияние мошенников и так далее.

По истечении трёх недель после получения Ларисой Александровной денег она перестала отвечать на звонки Полины Александровны.

А вот какие доказательства были приняты судом по гражданскому делу.

1. По гражданскому делу никаких экспертиз не проводилось, и психиатрической в том числе. От своего ходатайства о проведении судебно-психиатрической экспертизы Ларисы Александровны её адвокаты отказались.
2. Адвокатом Долиной представлены две экспертизы, проведённые в рамках уголовного дела: психиатрическая и так называемая «деструктологическая» (при этом существует письмо Минюста России, в котором прямо говорится, что такой науки «деструктология» не существует). Так как по уголовному делу нет приговора, то такие экспертизы не имеют преюдиции по гражданскому делу.
3. Оценка квартиры, заказанная адвокатами Долиной, показала цену квартиры в 240.000.000 рублей, оценка, проведённая в рамках уголовного дела, дала стоимость 138.000.000 рублей, оценка, заказанная защитой, дала цену 124.000.000 рублей. На отчёт об оценке, заказанный адвокатами Долиной, защитой была представлена рецензия, из которой следует, что указанный отчёт не соответствует утверждённым стандартам оценки.
4. При этом и юристы, и оценщики недвижимости знают, что рыночная стоимость – это цена, за которую продавец готов продать, а покупатель купить вещь. И если любой человек покупает какую-то вещь дешевле, чем продают другие, то в этом нет ничего незаконного. При том, что в банкротной практике отступление на 20% от рынка не является существенным.
5. Доказательств нахождения артистки в изменённом состоянии на момент сделки в гражданском деле, по мнению юриста Владимира Мнацаканова, нет вообще. Есть только копии части материалов уголовного дела, по которому отсутствует приговор. Ни в гражданском, ни в уголовном деле нет данных о том, что Лурье знала и могла знать о наличии заблуждения у Долиной. Кроме того, Полина Александровна не является профессиональным риэлтором или специалистом по недвижимости. Она зарегистрирована как ИП и сдаёт принадлежащее ей нежилое помещение в аренду.
6. Защита Полины Лурье настаивала на применении пункта 5 статьи 178 Гражданского кодекса РФ. Признавая сделку недействительной суд не имел права не применить реституцию (на что защита заранее неоднократно письменно указывала суду со ссылкой на закон и позицию Верховного Суда РФ). Защита никогда не ссылалась на добросовестность, так как понимает разницу между реституцией и виндикацией.

Вот таковы подробности скандального квартирного дела, суды по которому продолжаются. Между тем, граждане продолжают гадать – кому выгодна дискредитация рынка вторичной недвижимости в стране? И когда федеральная власть вмешается в происходящее? Ведь если налицо лакуна в законодательстве, которой начали активно пользоваться мошенники – значит, нужно вносить поправки в нормативную базу. Либо внимательнее присмотреться к судьям, которые массово выбрасывают добросовестных покупателей на улицу, мотивируя своё решение сочувствием к пострадавшим бабушкам.

P.S.

Впрочем, есть и поводы для осторожного оптимизма. В Якутии суд впервые отказался вернуть квартиру пенсионерке, продавшей её мошенникам. Пожилая женщина отправила деньги мошенникам ещё в 2023 году, а спустя полгода решила опротестовать сделку. В 2024-м Якутский городской суд признал договор недействительным, согласившись с тем, что в момент сделки пенсионерка была введена в заблуждение и заключила её на невыгодных для себя условиях.

Тем не менее, экспертиза спустя больше года после заключения сделки установила, что в момент подписания договора пенсионерка была способна к адекватной оценке ситуации и её действия «носили последовательный целенаправленный характер». Верховный Суд Республики Саха (Якутия) счёл, что пенсионерка «понимала значение своих действий и могла руководить ими». В итоге в возвращении ей квартиры было отказано.

Однако не всё так безоблачно. Большую роль в этой ситуации сыграла личность пострадавшего – купленную квартиру попытались отобрать у семьи бойца СВО, именно поэтому дело получило широкую огласку в СМИ и соцсетях. И большой вопрос – встал бы суд на сторону покупателя, не будь за ним воинских заслуг и боевого братства, которое не стало молчать?

Такое положение дел тоже нельзя считать удовлетворительным. Налицо нарушение уже не института «добросовестных покупателей», а основополагающий правовой принцип равенства граждан перед законом. Суды всех уровней должны руководствоваться законодательством Российской Федерации, а не тем, какой неформальный социальный рейтинг имеет гражданин, и может ли кто-то за него заступиться.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!