Коллизия «фантомных» собственников

Любопытным делом поделился юрист Евгений Гусаров на портале Закон.ру. Автор не стал разглашать названия большинства участников спора, поскольку процесс ещё в самом разгаре. Тем не менее, с такой ситуацией может столкнуться каждая строительная компания.

Итак, в 2024 году застройщик «А» приобрёл через аукцион в рамках банкротства застройщика «Б» права на объект незавершённого строительства – многоквартирный жилой дом. Права были получены от публично-правовой компания «Фонд развития территорий» (ППК «ФРТ»), которая, в свою очередь, рассчиталась с дольщиками обанкротившейся компании. Новый застройщик действовал в строгом соответствии с законодательством: внёс изменения в проектную документацию, зарегистрировал право собственности на объект и возобновил строительные работы. Параллельно началась реализация новых квартир по договорам долевого участия (ДДУ).

Однако летом 2025 года выяснилось, что застройщик «А» является ответчиком в судебном споре. Группа физических лиц требует признать за ними право пользования нежилыми помещениями в этом доме, ссылаясь на решения судов общей юрисдикции и арбитражных судов, вынесенные ещё в 2011-2015 годах. Тогда, сразу после подачи заявления о банкротстве застройщика «Б», эти лица добились признания права собственности на полностью оплаченные нежилые помещения.

Основанием для тех судебных актов послужили факты полной оплаты и наличие технических паспортов. Критически важным обстоятельством стал вывод судов о «фактическом завершении строительства», сделанный несмотря на то, что здание представляло собой лишь строительную коробку без кровли, внутренних перегородок, коммуникаций и, главное, без разрешения на ввод в эксплуатацию. Отсутствие возражений со стороны уже неплатёжеспособного застройщика «Б» предопределило исход тех дел.

Перед застройщиком «А» встала серьёзная проблема. Попытка восстановить срок для обжалования решений 10-13-летней давности была заведомо бесперспективной. Наиболее реалистичным вариантом виделся иск о признании права собственности отсутствующим. Однако суды демонстрируют очевидное нежелание «распутывать» этот клубок и брать на себя ответственность за пересмотр собственных вступивших в силу решений, даже вынесенных с явными нарушениями.

Ситуацию усугубляет ряд практических обстоятельств. Застройщик «А», действуя добросовестно, уже внёс в установленном порядке изменения в проектную документацию, в результате чего часть спорных помещений была уменьшена в площади, а некоторые физически разделены на несколько других. Кроме того, ряд этих помещений уже реализован новым дольщикам по зарегистрированным ДДУ. При этом застройщик «А» не является правопреемником застройщика «Б» и не принимал на себя обязательств перед старыми дольщиками.

Важный контекст: остальные дольщики нежилых помещений, заключившие договоры с застройщиком «Б», пошли законным путём и добились включения в реестр требований кредиторов, получив возможность компенсации. Это свидетельствует о наличии альтернативного механизма защиты прав, которым могли воспользоваться и нынешние истцы.

В случае если суды всё же встанут на сторону «фантомных» собственников, у застройщика «А» остаётся гипотетическая возможность предъявить регрессные требования о взыскании убытков. Логика такова: полученные истцами помещения не могут существовать в отрыве от общедомового имущества, созданного усилиями и инвестициями нового застройщика. Соответственно, размер убытков может быть определён как разница между стоимостью помещений в состоянии на момент оплаты в 2007-2010 годах и их рыночной стоимостью после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. В настоящее время судебный процесс продолжается, и его итог станет важным прецедентом для разрешения аналогичных споров.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!