Первичный неликвид

В октябре 2024 года на первичном рынке ждали своих покупателей 105 тысяч квартир, а к началу четвёртого квартала сего года, как мы уже и писали, их насчитывается порядка 350 тысяч – в 3,3 раза больше. Такие цифры привёл генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли» и руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик.

Напомним, лидером по затоваренности новостроек стала Ростовская область – 35,5 тысячи квартир. Затем идут Краснодарский край (29,4 тысячи), Свердловская (25,6 тысячи), Ленинградская области (22,8 тысячи) и Башкирия (18,4 тысячи).

Обратная ситуация наблюдается только в восьми регионах России. В лидерах Москва, где продажи жилья превысили вывод новых проектов на 25,6 тысячи квартир. Следом идут Московская (-2.024 квартиры), Тульская (-1.845), Тверская (-583) и Рязанская области (-451).

По словам Кирилла Вадимовича, основная причина роста затоваренности в том, что с 1 июля 2024 года темпы продаж снизились намного больше, чем темпы вывода новых проектов. Продажи упали из-за секвестра льготной ипотеки и недоступности рыночной. А вывод проектов разгонялся многие годы для реализации цели по наращиванию ввода жилья. Резкое торможение вывода невозможно. Как отметил эксперт:

Вывод новых квартир не может опережать продажи бесконечно. Чтобы распродать накопленный объём новостроек, необходимо либо продавать их быстрее, либо сокращать темпы вывода новых проектов. В противном случае из-за неминуемой заморозки оборотных средств застройщиков в недвижимости рынок ждут проблемы с погашением «живыми» деньгами банковских кредитов на проектное финансирование – и, как следствие, банки могут начать приостанавливать финансирование строек.

Свои предложения по совершенствованию Рейтинга регионов России по вероятности кризиса перепроизводства новостроек представил директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. Он предложил переформатировать рейтинг с точки зрения перспективности регионов, где отсутствует кризис перепроизводства. Господин Разуваев подробно остановился на цене как показателе затоваренности:

Мы видим, что девелоперский рынок действует сейчас не по рыночным правилам, учитывая серьёзную помощь в формировании спроса со стороны государства, такую как семейная ипотека. Мы видим, что ценник не падает так, как он должен был бы падать с учётом баланса спроса и предложения. Я поставил бы в целом этот коэффициент под сомнение с точки зрения наличия стимулирующих факторов.

Кроме того, обратил внимание эксперт, девелоперы работают с городами, и именно так, по его мнению, удобнее использовать рейтинг, а не по областям и краям.

Ситуацию на рынке недвижимости Краснодарского края, входящего в высокую зону риска перепроизводства новостроек, обрисовал директор по продажам ГК «ТОЧНО» Александр Михайлов:

Некоторые эксперты говорят, что уже к концу этого года – началу следующего ключевая ставка будет 17 процентов. При этом разные источники сообщают, что на вкладах у россиян лежит около 60-70-ти триллионов рублей. Как только ставка снизится до 17-ти процентов, деньги начнут переходить из вкладов в «бетон». И как раз затоваренные курортные регионы с самым благоприятным климатом в стране (что, естественно, делает их привлекательными для инвесторов), в этом сильно выиграют.

Утверждение довольно спорное, поскольку люди, которые держат деньги на депозите при высокой инфляции и высокой ставке, скорее всего, продолжат это делать и при сочетании низкой инфляции и низкой ставки. При том, что жилищный рынок сегодня зависит не столько от рыночных механизмов, сколько от государственных льготных программ и финансовых вливаний. Не говоря о том, что уважаемый эксперт явно оговорился, и ключевая ставка ЦБ РФ на сегодня (26 ноября 2025 года) равна 16,5%. То есть 17% – это уже явно повышение, но никак не снижение.

Директор по экономике девелопера «Железно» (Кировская область) Ярослав Шеин объяснил, почему цены на первичном рынке продолжают расти, хотя многие ожидают их снижения:

Есть такое явление, как инфляция издержек. Себестоимость у всех застройщиков подрастает, и для сохранения маржи на требуемом приемлемом уровне девелопер вынужден поднимать цены с целью сохранения заданной доходности.

По его словам, компания внимательно следит за показателем распроданности жилья и умеет управлять этим ресурсом. Застройщик не будет выводить новые проекты, если он понимает, что у него есть большой задел по нераспроданным объектам. Однако есть и компании, которым приходится строить, невзирая на рыночные обстоятельства – например, в связи с требованиями региональных властей по договорам КРТ.

В целом видно, что девелоперы пытаются сохранить хорошую мину при не слишком весёлой игре и надеются на то, что спрос рано или поздно пойдёт вверх. Рассчитывая при этом на помощь от государства в виде льготных программ, снижение ставки рефинансирования или общего улучшения экономического фона в связи с мирными переговорами. Однако стоит напомнить, что экспоненциальный рост цен на недвижимость начался задолго до СВО и даже до пандемии, по странному совпадению начавшись с массового внедрения со стороны государства льготных программ. Которые, по факту стали (и до сих пор остаются!) программами по накачке ликвидностью российских банков.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!