Нераспроданный и незаселённый жилой фонд может породить отечественный «Гарлем». Замглавы Минстроя России признал проблему переизбытка предложения новостроек

Как сказал заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на полях XI Восточного экономического форума, в некоторых российских регионах многоэтажек построено слишком много, в то время как в других субъектах выход новых проектов искусственно сокращают:

Я не буду называть регионы, но это несбалансированная градостроительная политика региональных властей. Несмотря даже на льготную семейную ипотеку и другое, есть непонимание структуры спроса в регионе.

Хотя Никита Евгеньевич и решил поберечь чувства региональных властей, но статистика по стране открыта и ни дня кого секрета не составляет. По данным аналитиков госкорпорация ДОМ.РФ, которыми те щедро делятся с общественностью, речь идёт о более чем половине нашей страны. А именно, в 49-ти субъектах объём выведенного застройщиками на рынок нового предложения слишком велик для текущего спроса на новостройки. Кроме того, при сохранении сложившихся тенденций дисбалансы на региональном уровне продолжат нарастать, смещая всё больше с местных рынков в сторону дефицита спроса.

При текущем уровне продаж во всё большем количестве регионов баланс на рынке новостроек постепенно смещается в сторону недостаточности спроса, говорится в обзоре о жилищном строительстве за второй квартал 2026 года, который представила госкорпорация. Число регионов с дефицитом спроса или риском его возникновения выросло с 31-го на начало года до 39-ти на начало июля, а число регионов с дефицитом предложения или значительными рисками его появления, напротив, сократилось с 33-х до 25-ти.

Нормой считается соотношение распроданности к строительной готовности жилья в 60-80% – обыкновенно эта цифра определяется как доля проданных квартир на момент сдачи дома в эксплуатацию. Вопреки ожиданиям, бодрее всего жилплощадь раскупают в мегаполисах, невзирая на астрономические ценники. В Москве к концу второго квартала соотношение составляло 91,7%, в Санкт-Петербурге – 93,3%, в Нижегородской области – 95,4% – здесь спрос высок и сохраняется риск дефицита предложения.

В другом конце списка регионов, где строится более 1-го миллиона квадратных метров жилья, – Дагестан (23%), Кабардино-Балкария (25%). Тут явный дефицит спроса. Показательно, что бедность или богатство региона не является принципиальным фактором. С одной стороны, нераспроданное жильё стоит в традиционно небогатых южных республиках, а с другой – та же проблема присуща состоятельной Кубани.

С этим данными согласуется и аналитика от компании «Этажи», согласно которой лидерами по затоваренности являются Саратовская, Калужская, Воронежская области и опять-таки Краснодарский край: доля невыкупленного жилья составила здесь 80 и более процентов. В целом, по оценкам экспертов, спрос уже упал почти на четверть, и теперь, чтобы реализовать все накопленные «квадраты», застройщикам потребуется пять с половиной лет. И это при условии, если вообще не строить новое жильё.

С точки зрения «чистой экономики», снижение распроданности означает, что спрос и предложение рано или поздно начнут выравниваться, рост цен замедлится, а российские граждане, наконец-то, смогут угнаться за стремительно улетающими в стратосферу ипотечными требованиями. Но реалии жилищного рынка слабо подчиняются законам из вузовских учебников экономики – рынок крайне инертен, зарегулирован, держится на государственных заказах, олигополиях крупных девелоперов и активном вмешательстве банковского сектора.

Какова же реакция строительных холдингов, которым все эти тренды известны гораздо лучше, чем сторонним наблюдателям? Судя по всему, пока менять прежнюю модель, которая десятилетиями приносила стабильный доход, никто не собирается. Девелоперские проекты представляют собой всё те же человейники, средняя высота которых растёт от года в год, а средняя площадь квартир так же закономерно уменьшается. Понятно, что не становится лучше ситуация с благоустройством окружающей территории, транспортной доступностью и наличием социальной инфраструктуры.

Владельцы компаний и топ-менеджеры продолжают работать по старинке, надеясь, что рано или поздно экономическая активность вернётся и граждане снова начнут расхватывать микроскопические студии в ипотеку на 20-30 лет. Либо – что государство не даст пропасть строительному бизнесу вольёт очередные миллиарды бюджетных рублей в льготные программы. Запуски новых проектов сворачивают, чтобы переждать трудные времена. В том же отчёте ДОМ.РФ оценили такое сокращение объёмов в 12% по отношению к прошлому году.

В лучшем случае наиболее продвинутые корпорации постепенно переориентируются на премиальный рынок, где ещё остался платёжеспособный спрос. Об этих тенденциях мы подробно рассказывали в статье «Мир дворцам – война хижинам». Впрочем, проблемы такого подхода слишком очевидны – это и технологическая отсталость большинства строительных компаний, которые не в состоянии даже соблюдать элементарные ГОСТы и СНиПы (обвиняя потребителей-экстремистов в излишней придирчивости), не говоря о том, чтобы предлагать объекты повышенной комфортности. Это и скромный объём самого премиум-сегмента, сравнительно с массовой застройкой.

А вот чего пока так и нет – так это столь чаемого российским архитектурным сообществом и самими гражданами массового перехода к малоэтажной застройке. Профессионалы отрасли уже не первый год призывают профильные ведомства корректировать Стратегию развития строительной отрасли до 2030 года и современные подходы к освоению территорий. Буквально неделю назад эти вопросы поднимались на Архитектурно-строительного форуме Национального объединения изыскателей и проектировщиков на Сахалине. Президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров прямым текстом обозначил проблемы – нераспроданный и незаселённый жилой фонд накапливается. Он создаёт сложности в эксплуатации, ускоренно изнашивается и способствуют формированию отечественного «Гарлема» с античеловечной застройкой, которую называют «человейниками».

При этом, по данным соцопросов, от 66% до 70% населения выражают желание жить малоэтажных индивидуальных жилых домах. Но желания самих граждан и готовности архитекторов мало. Для того, чтобы от человейников перейти к малоэтажным городам для жизни необходимы изменения в государственной градостроительной политике – пересмотр генеральных планов городов, схем территориального планирования субъектов Федерации и муниципальных образований…

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!