Продажи жилья в эконом-классе продолжают падать, строительный бизнес сосредоточился на запросах состоятельных граждан

Сервис «ДомКлик», который занимается сопровождением продажи недвижимости, опубликовал аналитический отчёт о состоянии рынка. Сюрпризов нет – цены растут, продажи падают, хотя по отдельным секторам есть разница. Жильё «для бедных» экономкласса практически перестало продаваться, а вот проекты бизнес- и премиум-категорий выглядят вполне успешно.

На уровне цифр это выглядит следующим образом. Год назад на условно доступные сегменты (эконом и комфорт) приходилось 85,3% всего объёма предложения, однако сейчас этот показатель снизился до 82,7%. В абсолютных значениях доля «выходящего в рынок» экономкласса за двенадцать месяцев упала с 19% до 16,2%, тогда как бизнес-класс продемонстрировал рост с 12,4% до 14,6%.

В целом рынок новостроек откровенно стагнирует. Причинами эксперты осторожно называют высокие процентные ставки по кредитам и засилье льготных ипотечных программ. Сюда же стоило бы добавить инфляцию в секторе и обнищание населения, которое получает средние зарплаты явно не там, где Росстат их измеряет.

По данным на июнь 2026 года, средняя ставка по семейной ипотеке с господдержкой составляла 6%, средняя рыночная ставка по ипотеке на новостройки – 19,11%, на вторичное жильё – 18,74%. При этом среди льготников оказались очень странные категории – например, айти-специалисты, которые, вроде бы, не относятся к особо нуждающимся и малообеспеченным.

Для большинства остальных граждан ставка в 20% оказывается запретительной. Не говоря о том, что даже для получения такого, кабального, по своей сути, займа, нужно сначала накопить деньги на первоначальный взнос, а затем найти работу с «белой» зарплатой, которая удовлетворит банк. В 2000-х граждане копили деньги сами и могли купить жильё напрямую у застройщиков на стадии котлована, и в начале 2010-х эта схема по инерции продолжала работать, что в общем-то и позволило значительной части россиян улучшить свои жилищные условия. А вот с середины 2010-х, когда чиновники начали проявлять свою заботушку, вначале запретив долевое строительство (якобы, из-за беспокойства об обманутых дольщиках), а затем залив рынок бюджетными деньгами, цены соколом взлетели вверх, фактически, сделав микроскопическую студию на 14-ом этаже человейника предметом недосягаемой роскоши.

Однако, вернёмся к статистике. Самарская область осталась единственным крупным регионом, где экономкласс удерживает лидерство, занимая 46,7% предложения. В Москве и Санкт-Петербурге рынок окончательно развернулся в сторону премиума. На бизнес- и премиум-сегменты здесь приходится 57,3% лотов против 42,7% у «доступных» классов. Год назад соотношение было почти равным (47,8% и 52,2%). Москва также стала абсолютным лидером по доле дорогих новостроек: 42,8% занимает бизнес-класс и 14,5% – премиум. Для сравнения, в Санкт-Петербурге бизнес-класс представлен на уровне 21,8%.

В Краснодарском крае здесь бизнес-класс занимает 21% рынка, однако предложение самого бюджетного жилья находится на минимальном уровне – всего 4% от общего объёма. Регионы, где ранее лидировал экономсегмент, массово переходят в категорию комфорта. Так произошло в Воронежской области (теперь 58,1% – комфорт) и Челябинской (47,6%).

Помимо Москвы, премиальная недвижимость наиболее широко представлена в туристических регионах, то есть Краснодарском крае (5,4%), а также в Калининградской области и Санкт-Петербурге (по 4,5%).

Если переходить от рекламных проспектов к конкретным техническим характеристикам, которые различаются для разных классов, то они таковы.

Эконом-класс отличается типовыми планировками. Высота потолков составляет 2,65-2,8 метра, базовая отделка недорогими материалами, вокруг застройки расположена минимальная инфраструктура или обходятся вообще без оной. Словом, речь идёт о пресловутой гигахрущёвке-человейнике.

Комфорт-класс и выгляди покомфортнее. Потолки в нём высотой потолки 2,8-3,1 метра, как в «сталинках», кухни от 8-ми «квадратов», закрытые дворы, обычно зелёные и без автомобилей (для них предусмотрены отдельные паркинги). Обязательная опция – наличие поблизости школ и детсадов.

Наконец, бизнес-сегмент предполагает индивидуальный архитектурный проект, потолки выше 3-х метров, свободную планировку, собственную службу эксплуатации, консьерж-сервис и развитое окружение домов – частные образовательные структуры, заведения фитнеса и досуга, включая довольно экзотические (ипподромы, яхт-клубы).

Подводя итог, можно только порадоваться смелости и благосостоянию сотрудников компании «ДомКлик», которые при нынешних ценах называют квартиры экономкласса «доступным жильём». Но, как бы то ни было, тренд понятен – квартиры и дома становятся недоступными уже не только для простолюдинов, но и для среднего класса, который и составлял основную категорию покупателей. Глядя на такие тренды, застройщики закономерно переориентируются на строительство жилья для состоятельных граждан.

Правда, остаются вопросы – а способны ли российские компании обеспечить качество, которое неизбежно будут требовать богатенькие покупатели? До сих пор девелоперские холдинги ныли, что требования в ГОСТах и СНиПах завышены, покупатели придираются, да и вообще, кто не хочет принимать квартиру – тот «экстремист». Так что говорить про жильё премиум-класса, где очевидно, потребуется не просто выполнить прописанные в документах средние требования, но и обеспечить некий повышенный комфорт?

Кроме того, граждане, которые в состоянии покупать пентхаусы и трёхэтажные особняки, обладают весьма серьёзными ресурсами и правовыми навыками, чтобы добиться выполнения условий договора и соблюдения своих прав. Или таких покупателей девелоперы тоже будут называть «экстремистами» и разговаривать с ними в стиле «берите, что дают»?

Наконец, есть и ещё одна очевидная проблема – таких покупателей банально мало, это очень узкий сегмент, да и в большинстве своём постоянно проживать они предпочитают в других странах, а в Россию прилетать на заработки. Так что не вполне понятно, чем займётся строительный бизнес, когда каждый миллиардер получит по десятку пентхаусов, а основная масса населения так и не сможет наскрести на первоначальный взнос…

P.S.

Тем временем риэлторы публикуют свою статистику. Чтобы купить однушку в Москве в ипотеку, нужно зарабатывать от 440.000 рублей в месяц для новостройки и от 350.000 для вторичного рынка.

Скромная однушка площадью 36 «квадратов» сейчас обходится в среднем в 17.700.000 рублей на первичном рынке и в 14.000.000 – на вторичном. Если оформлять кредит на 30 лет по ставке 18,7% с первоначальным взносом 20%, ежемесячный платёж составит 222.000 рублей за новостройку и 175.000 «рэ» за вторичку. А переплата за весь тридцатилетний срок ипотеки достигнет фантастических 62.200.000 и 49.000.000 рубликов соответственно…

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!