Проблемы изъятия земель и сноса самостроев на Кубани будут решать в Конституционном Суде России

Как известно, в Краснодарском крае долгие годы существовала специфическая строительная практика, когда граждане бодро возводили коттеджи на земельных участках, не предназначенных для строительства, а затем легализовывали их задним числом через суд. В последние годы федеральный центр начал наводить порядок в сфере землепользования южного региона. Отголосками этого стали массовые посадки коррумпированных чиновников и судей.

А вот большое количество незаконных, но уже обжитых участков осталось под вопросом. По букве закона их нужно сносить, а по сути – там годами живут десятки семей. Владельцы многоэтажный коттеджей, упорно именующие себя «садоводами», а свои постройки «дачными домиками» годами борются с властями и доходят до самых высоких судебных инстанций.

Суть спора вокруг дачного потребительского кооператива «Буревестник» заключается в том, что в 2024 году местная прокуратура потребовала изъять участки и снести коттеджи 54-х жителей как самовольные постройки. Прокурор аргументировал это тем, что граждане незаконно распорядились землёй площадью 0,5 гектара, находящейся в границах санитарной охраны курортов, где запрещено строительство объектов, не связанных с лечением и отдыхом. Кроме того, участки пересекаются с землями Лесного фонда РФ, а сами объекты не соответствуют строительным нормам.

В 2025 году Туапсинский суд удовлетворил иск, обязав владельцев коттеджей передать права собственности государству. В решении указано, что в 1991 году Совет народных депутатов предоставил участок компании «Сургутспецжилстрой» для строительства гаражей в бессрочное пользование. В 1997 году инспекция Госархстройнадзора с нарушениями выдала разрешение на возведение гаражей в курортной местности, после чего массив был поделён на участки под недостроенными объектами. С 2003-го по 2007-й годы компания отчуждала гаражи, а после регистрации ДПК в 2006 году граждане стали выкупать землю у муниципалитета, реконструировали гаражи в коттеджи и меняли вид разрешённого использования участков.

Позиция садоводов строится на том, что последствия нарушений, допущенных органами публичной власти, были возложены на последующих правообладателей. Граждане приобрели участки у муниципального образования в 2006-2008 годах, при этом органы власти не только участвовали в отчуждении, но и впоследствии меняли вид разрешённого использования земель и выдавали разрешения на строительство и эксплуатацию объектов. Права на часть построек были признаны вступившими в силу судебными решениями, а сами участки и объекты недвижимости много лет регистрировались в ЕГРН, и с ними совершались сделки без ограничений.

В мае 2026-го Краснодарский краевой суд оставил решение об изъятии участков и сносе коттеджей за счёт владельцев без изменения, а 1 июля этого же года Четвёртый кассационный суд отказался приостанавливать исполнение судебного акта. Представитель «садоводов» Иван Брикульский отмечает, что стоимость сноса составляет 3 миллиона рублей, что явно превышает доход одного садовода. Отдельную обеспокоенность вызывает силовой характер исполнения решения: по сообщениям владельцев, вечером 20 августа сотрудники без предъявления документов скрутили гражданина, находившегося возле счётчика, и сообщили о скором прибытии техники для сноса.

Аналогичное дело сочинских застройщиков ранее дошло до Конституционного Суда Российской Федерации. Четырнадцать заявителей оспаривали массовое изъятие участков на территории государственного природного национального парка, основанного в 1983 году, где Совет министров СССР допустил предоставление земель гражданам. В 2021-ом прокуратура обратилась в суды, посчитав, что участки были незаконно оформлены в собственность, однако в 2025 году КС РФ защитил права застройщиков. По мнению господина Брикульского масштаб спора и повторение той же конституционно-правовой проблемы позволяют ставить вопрос не об отдельной судебной ошибке, а о ненадлежащем исполнении постановления КС РФ.

Большинство юристов склоняется к мнению, что Конституционный Суд России встанет на сторону жителей «Буревестника». В деле сочинских «садоводов» КС РФ предписал судам проверять два обстоятельства: истечение срока исковой давности и добросовестность приобретателя. Согласно первому, государство не вправе спустя 15-20 лет после того, как его чиновники выдали участки, разрешения на стройку и зарегистрировали права, требовать сноса домов. Вывод местных судов о недобросовестности жителей сделан через общую историю преобразования гаражей в коттеджи, тогда как применительно к последующим приобретателям необходимо отдельно выяснять, знали ли они о незаконности предоставления земли и могли ли разумно её выявить с учётом сведений ЕГРН и действий органов власти.

Впрочем, есть и другое мнение. В последние годы судебная практика по таким делам ужесточается, и возможным исходом для жителей может стать компенсация при доказанной добросовестности. Суды будут не столько оценивать законность конкретных сделок, но скорее соблюдение баланса – с одной стороны, нужно щадяще решение для незаконных застройщиков, а с другой – жёсткие меры, которые воспрепятствуют возможным нарушениям в будущем.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!