Долетались…

В конце января, начале февраля 2026 года прогнозы ведущих инвестиционных домов по акциям компании «Самолёт» были следующими.

• Инвестиционный банк Синара – прогнозная цена 2.700 рублей, ожидаемый рост 200%, рекомендация «Покупать».
• Газпромбанк – прогнозная цена 2.500 рублей, рост 177%, рекомендация «Покупать».
• БКС Мир инвестиций – прогнозная цена 1.700 рублей, рост 88,9%, рекомендация «Покупать».
• Сбер Инвестмент Ресерч – прогнозная цена 1.460 рублей, рост 62%, рекомендация «Покупать».
• Банк ПСБ – прогнозная цена 1.550 рублей, рост 72%, рекомендация «Покупать».

Не будем утомлять уважаемых читателей всем списком, достаточно сказать, что, по мнению практически всех высоколобых финансовых советников и инвестиционных консультантов, девелоперскую компанию «Самолёт» ожидали в этом году взлёт и процветание, а её акции надо было расхватывать, как горячие пончики.

Однако уже 4 февраля в деловых СМИ появилась информация, что Группа «Самолёт» направила председателю Правительства России Михаилу Мишустину письмо с просьбой выделить льготный кредит. Сумма запроса около 48-50-ти миллиардов рублей. Назначение – покрыть хотя бы часть колоссального долга.

Взамен акционеры готовы уступить контрольный пакет акций, но при условии «участия в управлении с правом обратного выкупа». В дальнейшем пресс-служба компании неохотно и без особых подробностей подтвердила новость, добавив, что считают просьбу о поддержке государства нормальной рыночной практикой.

При этом отважные лётчики-застройщики заявили, что оптимизация финансирования, для которой «Самолёт» обратился за поддержкой к государству, поможет не допустить «кратной индексации цен» на строящееся жильё. То есть, когда становится совсем худо, крупный бизнес действует по привычной методичке, прося денег из бюджета и прикрываясь возможными проблемами у клиентов и судьбой коллектива.

Не будем строить предположения, каким местом думали уважаемые финансовые аналитики, предлагая своим клиентам вкладываться в «Самолёт». Фундаментальные показатели и тренды компании больше смахивают на крутое пике, чем на полёт в светлое будущее. Чистая прибыль группы в первой половине 2025 года упала в 2,6 раза, до 1,8 миллиарда рублей. Отношение чистого долга к скорректированной EBITDA (объём прибыли до вычета налогов, процентов и амортизации) в 2025 году достигло 2,84 – опасным считается уже отношение больше 2. Долги в основном были набраны за счёт облигаций, с помощью которых компания заимствовала деньги на фондовом рынке. Расходы на их обслуживание доходили до 20-25%. Частично высокий долг перекрывался деньгами на эскроу счетах. Однако по долгам начисляют проценты, по эскроу – нет.

Будет ли власть спасать пикирующий «Самолёт»? Скорее всего, да, хотя не обязательно в такой форме, как предлагают сами владельцы. Компания входит в число системообразующих организаций российской экономики и по объёму текущего строительства занимает первое место в России. Её банкротство вызовет слишком много проблем.

Надвигающаяся «авиакатастрофа» даёт повод обсудить не проблемы отдельно взятой фирмы, пусть даже очень крупной, а перспективы строительного комплекса страны, как такового. Потому что кое-какие тренды уже прослеживаются слишком явно.

Коллапс пищевой пирамиды

Стройка, с экономической точки зрения – это не только вопрос обеспечения российских граждан жильём, а городов инфраструктурой. Это ещё и занятость. И вот эта, вторая функция, для государства может быть даже более важной.

На 2024 год строительная отрасль, по самым скромным оценкам, составляла около 4% от ВВП и обеспечивала порядка 9% занятости населения. По прогнозам Стратегии-2030, число работников, занятых в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве, вырастет с 6,5 миллиона человек в 2024 году до 7,3 миллиона в 2035-ом.

Каждая стройка кормит не только тех, кто кладёт кирпич и варит арматуру, но и бессчётное количество изыскателей, проектировщиков, экспертов, проверяющих и контролирующих, производителей бетона и строительной техники, программистов, юристов, преподавателей архитектурных вузов, риэлторов, саморегуляторов, маркетологов, пиарщиков, банкиров. И их семьи, разумеется. Говоря наукообразным языком, отрасль имеет ярко выраженный мультипликативный эффект.

Но кто находится в основании всей этой пирамиды? Государство, вливающее деньги через маткапиталы, или граждане, нахватавшие ипотек на 30 лет с неподъёмными процентами? Вопрос философский, ответ на который должен быть сугубо практическим, потому что модель вливания в экономику денег через стройку уже откровенно перестала работать. И дело даже не в том, что больше нет денег – их ещё можно наскрести, а в том, что рост цен на «квадраты» уже достиг своего предела. В стране банально не осталось людей, способных покупать жильё по той цене, которую за него просят.

По стране, по данным на июнь 2025 года, нераспроданным было 68% жилья, год назад этот показатель составлял 64% – такие цифры приводит госкомпания «Дом.РФ». Что в реальных цифрах – без малого 78 миллионов квадратных метров. Это минимальные значения за пять лет. А между тем, девелоперы продолжают влезать в долги, заимствуя деньги через банки, выпуская облигация или уже напрямую выпрашивая дотации у Правительства, чтобы громоздить всё новые человейники. До бесконечности так продолжаться не может.

Политические потрясения, которые переживает страна с 2022 года не создали проблем, они просто ускорили течение болезни. Пошли разговоры (читайте статью «Наши застройщики хотят в Узбекистан?») о том, что российскому строителю пора бы перебираться в бывшую советскую республику и прочие страны ближнего зарубежья, дабы искать там удачу. Но даже такие авантюры не станут полноценным решением. Нужно радикально менять подход.

Осень олигархов

Возможно, сейчас на наших глазах происходит крупнейшая трансформация российской строительной отрасли с 2000 года. Российский строительный комплекс, как неоднократно отмечали все аналитики, парадоксален – с одной стороны, по своей форме собственности он является сугубо частным и рыночным, все крупнейшие девелоперы и подрядчики у нас были в своё время приватизированы и сейчас принадлежат конкретным владельцам.

А с другой стороны, российская стройка уже давно и плотно сидит на государственной игле в виде дотаций, льготных ипотек и госзаказа. С очень сомнительной возможностью выживания при отключении от этого аппарата жизнеобеспечения. Поскольку федерльный бюджет тащит строительный комплекс на себе, то Минстрой России с полным правом вводит всё новые и новые требования в рамках государственного регулирования, заставляя строителей и девелоперов то развивать ТИМ, то осваивать КРТ, то переходить на эскроу-счета, то формировать реестры специалистов.

Такая разница между частной формой собственности и содержанием за бюджетный счёт порождает странные эффекты. Не удивительно, что уже давно раздавались предложения национализировать крупнейшие строительные корпорации, чтобы привести, говоря языком политэкономии, производственные отношения к средствам производства. При этом устраняется прослойка «строительных олигархов», выводящих прибыль в неизвестном направлении, а государство получает возможность уже напрямую заниматься жилищным строительством в стране так, как оно это считает нужным.

До сих пор эти идеи были сугубо умозрительными и не выходили дальше форумных споров или, в лучшем случае, круглых столов. Но кризис, как известно, время возможностей. В том числе – возможность за бесценок скупить и консолидировать хорошие активы. Были бы деньги. У власти, при всех экономических проблемах, денег всё ещё больше, чем у отдельно взятых строительных магнатов. Более того, все эти магнаты сегодня фактически кормятся из федерального бюджета и молятся на сохранение льготной ипотеки.

Рождение титана

Какой может быть структура будущего строительного комплекса страны?

С 2018 года у российского Правительства появился мощный инструмент под названием «Дом.РФ». Госкорпорация была создана на базе Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) – структуры, которая существовала с 1997 года для софинансирования ипотечных кредитов, и ничем особо себя не проявившая.

Давайте присмотримся к её бизнесу и тому, куда же идёт эта набирающая силу государственная корпорация.

С 2020 года во главе нового одноимённого с госкомпанией банка встал Виталий Мутко, кузнец наших олимпийских рекордов и блестящий знаток английского. Компанию начали активно накачивать ликвидностью, она активно занялась работой в информационном пространстве и начала постепенно консолидировать связанные со стройкой активы. Одновременно «Дом.РФ» получил статус публичной акционерной компании и вышел с IPO на Мосбиржу.

На январь 2026 года строительный банк занял четвёртую строчку среди торгующихся на бирже банков с капитализацией 333 миллиарда рублей. Для сравнения, капитализация «бронзового призёра» ВТБ составляет 447 миллиардов рублей. Очень достойный результат, Виталий Леонтьевич!

По итогам 2024 года чистая прибыль увеличилась на 39% до 65,75 миллиарда рублей. Активы выросли на 36% – до 5,6 триллиона рублей. На встрече с Президентом России Владимиром Путиным глава «Дом.РФ» Виталий Мутко отметил, что по итогам 2025 года госкорпорация планирует получить около 90 миллиардов рублей чистой прибыли, а в 2027-ом выйти на 100 миллиардов.

Также корпорации принадлежат предприятия реального сектора: «Дом.РФ Девелопмент» – федеральный застройщик полного цикла со 100% государственным участием и АО «Щербинский лифтостроительный завод».

А в последнее время госкорпорация развила прямо-таки бурную деятельность.

В июне 2025 года банк «Дом.РФ» и федеральный девелопер GloraX заключили соглашение о сотрудничестве на ПМЭФ-2025. В рамках договорённостей GloraX получил проектное финансирование на строительство комплекса в посёлке Романовка Всеволожского района Ленинградской области. Лимит кредитования составил 25,7 миллиарда рублей.

В том же году «Дом.РФ» и ГК «ПСК» подписали соглашение, по которому для группы компаний открыли кредитную линию в размере 25 миллиардов рублей для строительства жилья в Петербурге.

Наконец, в апреле начали появляться сообщения, что банк стал ни больше, ни меньше, как владельцем ГК ПИК – крупнейшего девелопера России. Согласно открытым данным, крупнейший акционер строительного холдинга Сергей Гордеев перестал быть таковым с октября 2024 года, оставив себе лишь 15,15% акций девелопера. В последний раз компания сообщала об изменении его пакета в октябре 2023 года, тогда он, продав 20% своих акций закрытому паевому фонду, перестал быть контролирующим акционером группы, теперь его доля стала менее блокирующей, что по закону об акционерных обществах ограничивает его во влиянии на принятие большинства решений в компании.

Официально о том, кто является новым бенефициаром, не сообщалось. Представитель господин Гордеева расплывчато ответил, что это группа лиц, не входящие в санкционные списки. Но инсайдеры уверенно утверждают, что закрытый паевый фонд, о котором идёт речь, связан с «Дом.РФ», у которого были и средства для покупки актива, и прямая заинтересованность.

Если пикирующий «Самолёт» решат спасать силами «Дом.РФ», то в руках государства окажется уже два крупнейших застройщика из первой тройки. А с учётом экономического положения, которое сложилось в строительной отрасли, властям можно не предпринимать никаких особых усилий для того, чтобы национализировать девелоперские компании. Достаточно просто спокойно сидеть и ждать, пока некогда богатые и могущественные олигархи сами придут на поклон, отдавая свой бизнес в добрые руки – в обмен на спасение от неминуемого банкротства и сохранение хотя бы доли акционерного капитала.

Таким образом, если будет принято соответствующее политическое решение, строительная отрасль в России может вернуться к государственно-плановой модели, когда производственные мощности будут сосредоточены под крылом одной госкорпорации, распределением финансовых потоков займётся «Дом.РФ», а планирование станут осуществлять с помощью современных цифровых инструментов, которые, внезапно, сосредоточены всё в тех же руках. На всякий случай, напомним, что «Дом.РФ», помимо прочего, является оператором Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Остаётся только один вопрос – каким же образом будет решён вопрос с неподъёмными ипотеками и недоступными квартирами? Понятно, что как ни тасуй активы между собственниками, ценники на жильё от этого дешевле не станут. Ответ простой – эпоха собственного жилья уйдёт в прошлое. Ставка будет сделана на социальную аренду. Через блогеров и СМИ граждан России уже сейчас обрабатывают на тему того, что собственная квартира – это некая аномалия. Одним расскажут про опыт западных стран, где большая часть населения арендует жильё, другим напомнят про счастливые советские годы, когда молодые семьи получали квартиры на производстве.

Кстати, ещё в январе 2019 года «Дом.РФ» приобрёл 9,6 тысячи квадратных метров жилых площадей и 168 машиномест в проекте компании «Донстрой» «Сердце Столицы» для создания арендного дома.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!