Ситуация с «квадратами» жилья сейчас напоминает спокойное, но глубокое течение. Ажиотажа нет, как нет и полного застоя

Покупатели и продавцы стали умнее, рациональнее и действуют без лишних эмоций. Своим мнением о том, что делать прямо сейчас, поделились эксперты в интервью «Журналу Домклик». Мы выбрали из их советов самое главное.

Что со спросом и предложением?

Общероссийской картины «всё горит» или «всё мертво» не наблюдается. По данным Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ, на январь 2026 года, в стройке находится около 116-ти миллионов квадратных метров жилья. Распроданность – 32%, стройготовность – 50%, а их соотношение (73%) близко к сбалансированному. Это значит, что ни острой нехватки, ни явного переизбытка нет.

Однако есть важный нюанс: спрос перетекает в бюджетные и ликвидные форматы. Как отмечает Дмитрий Быстров (директор агентства «ИП Быстров Дмитрий Александрович»), аналитика Домклик показывает: студии и однокомнатные квартиры остаются главным активом. Их покупают из-за низкого бюджета входа и понятной окупаемости. Рынок активен, но покупают не всё подряд, а то, что легко объяснить цифрами.

На вторичном рынке сделок больше, чем ожидали. Например, в Петербурге в феврале 2026 года их рост составил 39-41% к январю. Предложение остаётся небольшим (16-19,6 тысячи квартир), что поддерживает цены: хорошие объекты уходят быстро.

На первичном рынке после спада в начале года продажи восстанавливаются. Покупателей привлекают рассрочки, скидки и гибкие условия. Рынок постепенно набирает обороты, – подытожил Дмитрий Шафоростов (эксперт агентства «Квартира вашей мечты»), – Вторичка живёт уверенно, первичка даёт шанс купить современное жильё на выгодных условиях.

Тем не менее многие эксперты называют происходящее «глубокой трансформацией». Рынок разделился: первичка держится на льготных программах («Семейная», «IT», «Дальневосточная»), а вторичка существует в режиме сделок по необходимости. Рыночная ипотека при текущих ставках стала недоступна.

Александр Криницын (эксперт АН «Дело и Деньги. Недвижимость») говорит прямо:

Новостройки сегодня покупают по-настоящему богатые люди или граждане с льготной ипотекой. Остальные либо уходят на вторичку, либо откладывают покупку.

Из-за заградительных ставок формируется большой объём отложенного спроса.

Продавать: момент подходящий, но не сверхприбыльный

Эксперты едины во мнении: продавать стоит, если есть необходимость, а не ради наживы.

Александр Криницын советует не откладывать переезд или расширение площади: рынок стабилен, за стагнацией в долгосрочной перспективе традиционно следует рост.

Что продаётся лучше всего? По наблюдениям Дмитрия Шафоростова, это – компактные студии и однушки в хороших районах, жильё в относительно новых домах с нормальным ремонтом или просто объекты с разумной ценой.

Дмитрий Быстров добавляет, что тяжелее всего продать переоценённые квартиры, большие метражи с завышенной ценой, жильё со старым ремонтом – всё, что требует от покупателя компромиссов и лишних вложений. В 2026 году объекты с «ценой по настроению» зависают, а правильно оценённые уходят даже при высокой конкуренции.

Выбирая между старой вторичкой и свежей новостройкой, выгоднее продать первый вариант, считает Александр Криницын. Квадратный метр первички дороже, и при продаже такой квартиры о выгоде говорить часто не приходится. Главный критерий ликвидности – рыночная цена. Если она адекватна, продать легко что угодно.

Покупать: ипотека, свои деньги или подождать?

Здесь у экспертов сложилась чёткая схема.

Покупать в ипотеку сейчас разумно, но с оговорками. Дмитрий Быстров считает, что брать рыночную ипотеку стоит только в трёх случаях: найден объект с хорошим дисконтом, есть большой первоначальный взнос, человек готов к будущему рефинансированию.

Если объект нужен для жизни, он хороший, а платёж вам по силам – покупать можно, но с расчётом на то, что потом Вы перекредитуетесь под более низкую ставку.

Владислав Козлов (специалист по новостройкам компании «Этажи Сахалин») категоричнее: ждать снижения ключевой ставки в ближайшие месяцы не стоит. Входить в ипотеку целесообразно только по льготным программам. Рыночную ипотеку под 25% стоит рассматривать лишь как краткосрочный инструмент, который Вы сможете быстро закрыть за счёт продажи других активов.

Покупатели с живыми деньгами сейчас в сильной позиции. Рынок спокойный, продавцы вторички чаще готовы давать скидку, а многие собственники уже скорректировали ожидания в сторону снижения.

Отдельный вопрос, который возникает у каждого, кто следит за экономикой, – стоит ли ждать снижения ставок? Дмитрий Быстров рекомендует: если покупка не срочная, и Вы зависите именно от рыночной ипотеки, подождать один-три месяца разумно – ближайшее заседание ЦБ уже 24 апреля. Но если объект нужен сейчас, терять время не имеет смысла. Александр Криницын добавляет: неизвестно, как изменится цена желаемой квартиры к моменту снижения ставок. Взятую сегодня ипотеку всегда можно рефинансировать.

Что именно покупать: новостройку, вторичку или дом?

Мнения экспертов здесь различаются, и это хорошо: каждый может выбрать под свой сценарий.

За вторичку выступает Дмитрий Быстров. Для жизни на ближайшие месяцы это рациональнее: понятный переезд без ожидания и строительных рисков, реальная цена входа, жёсткий торг, готовая инфраструктура «живьём».

За новостройку – Дмитрий Шафоростов. Современные планировки, отделка, благоустройство, высокий потенциал роста цены. Застройщики стимулируют спрос скидками и удобными схемами оплаты. Плюс возможность въехать в чистый дом с приятными соседями.

Новостройка привлекательнее, по мнению господина Быстрова, в трёх случаях: если есть льготная ипотека, застройщик даёт хорошую субсидию или рассрочку, покупка на ранней стадии именно ради роста капитала (хотя прежних сверхдоходов уже не будет).

Загородный дом – это для образа жизни, а не для быстрой ликвидности. Дом лучше для жизни, но как инвестиция сложнее: ниже ликвидность, выше риски, сильная зависимость от локации, инфраструктуры и сезонности.

Александр Криницын выбирает прагматично: выгоднее покупать новостройку или дом у застройщика по льготной ипотеке. Если льготы нет – тогда вторичку.

Что в итоге?

Таким образом, эксперты издания приходят к философскому выводу, что весна 2026 года – время взвешенных решений.

• Продавать стоит, если есть ликвидный объект (компактный, в хорошем районе, по рыночной цене) и продажа нужна для смены жилищных условий. Ждать резкого роста цен не стоит.
• Покупать в ипотеку – только льготную, либо рыночную при очень сильном объекте и с обязательным планом на рефинансирование.
• Покупать за свои деньги – сейчас очень разумно: покупатель сильнее в переговорах и может получить хороший дисконт.
• Из типов жилья для большинства самый рациональный выбор – ликвидная вторичка или качественная новостройка, но только при хорошей финансовой конструкции.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!