Не мельчить!

История, ставшая предметом разбирательства, началась в Краснодарском крае с покупки стандартного земельного участка площадью шесть соток, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. После приобретения новый владелец принял решение разделить эту территорию на несколько более мелких частей.

Цель была сугубо коммерческой – последующая перепродажа каждого из вновь образованных наделов. Формально процедура была соблюдена, и все новые участки благополучно получили свои кадастровые номера и были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как отдельные объекты.

Однако местная администрация усмотрела в этих действиях нарушение закона и обратилась в суд. Чиновники указали на то, что в данной территориальной зоне, предназначенной для индивидуальной жилой застройки, действуют чёткие градостроительные регламенты. Согласно местным правилам землепользования и застройки, минимальный размер участка, на котором разрешено возводить индивидуальный дом, не может составлять менее четырёх соток.

Проведённое собственником дробление шести соток привело к появлению наделов, площадь которых оказалась меньше этого критического значения. Администрация настаивала на том, что образование таких участков противоречит закону, просила признать его недействительным, исключить записи о них из ЕГРН и вернуть исходный участок в прежних границах на кадастровый учёт.

Тем не менее, суд первой инстанции, а впоследствии апелляционная и кассационная инстанции, встали на сторону собственника, отказав администрации в удовлетворении её требований. Суть решений нижестоящих судов сводилась к тому, что собственник имел право распоряжаться своей землёй, а формальных нарушений процедуры межевания и постановки на учёт допущено не было. Ситуация зашла в тупик, и дело дошло до Верховного Суда РФ, которому предстояло дать окончательную правовую оценку сложившейся ситуации.

Высшая судебная инстанция, изучив материалы дела, кардинальным образом разошлась во мнении с коллегами из нижестоящих инстанций. ВС РФ подчеркнул, что наличие кадастрового учёта само по себе не свидетельствует о законности образования земельного участка, если при этом были нарушены иные нормы права. В данном случае ключевым нарушением стало игнорирование правил землепользования и застройки, устанавливающих минимально допустимые размеры наделов в зоне ИЖС. Действия по разделу участка, в результате которых появились объекты, не соответствующие этим правилам, были признаны незаконными.

В своём определении Верховный Суд РФ указал, что подобное дробление территорий в зонах жилой застройки влечёт за собой ряд негативных последствий, затрагивающих интересы неопределённого круга лиц.

• Во-первых, это ведёт к неконтролируемому уплотнению существующей застройки. Вместо одного дома с соблюдением всех отступов от границ и санитарных разрывов на участке, изначально рассчитанном на один дом, появляется возможность возвести несколько строений вплотную друг к другу.
• Во-вторых, такое уплотнение неизбежно увеличивает нагрузку на существующие коммунальные сети, которые зачастую не рассчитаны на такое количество потребителей. Это касается как электричества, так и водоснабжения или канализации, если она централизована.
• В-третьих, как отметил суд, мельчение участков ведёт к повышению пожароопасности. Расстояния между потенциальными строениями на соседних мелких участках могут не соответствовать противопожарным требованиям, что создаёт реальную угрозу быстрого распространения огня в случае возгорания.
• В-четвёртых, подобная практика неизбежно влечёт за собой нарушение санитарно-эпидемиологических норм и правил, регулирующих минимальные разрывы между жилыми и хозяйственными постройками. В тесноте застройки обеспечить соблюдение этих норм становится невозможным.

На основании этих доводов Верховный Суд РФ отменил решения всех трёх нижестоящих инстанций. Дело было направлено на новое рассмотрение, однако с указанием учесть позицию высшей судебной инстанции о недопустимости существования участков, образованных с нарушением градостроительных регламентов.

Фактически это решение стало прецедентом, подтверждающим, что формальное соблюдение процедуры кадастрового учёта не является абсолютной защитой, если итоговый результат противоречит установленным законом требованиям к использованию земли. Таким образом, бизнес-схема покупки одного участка с последующей его «нарезкой» для ИЖС имеет свои ограничения. Она требует учёта минимально-допустимой площади землевладения и ряда других требований.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!