Пора наводить порядок в ЖКХ!

Документ был представлен в ходе круглого стола в Государственной Думе, который состоялся 19 сентября сего года в Доме союзов. Темой мероприятия стали «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения с массовым пребыванием граждан)». Ведущим выступил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, член Совета Национального объединения изыскателей и проектировщиков Сергей Пахомов. От Минстроя России участие в заседании принял заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Алексей Ересько.

Дыра чёрная, коммунальная

Пожалуй, сложно найти человека, который назвал бы положение дел в коммунальной сфере страны удовлетворительным. Граждане недовольны непрерывно растущими тарифами, которые явно никак не коррелируют с качеством услуг и беспределом управляющих компаний, на которые очень сложно найти управу. А государству явно не нравится, что отрасль с многомиллиардными оборотами фактически превратилась в чёрную дыру, лишённую какого-либо контроля и присмотра. Приватизация муниципальных учреждений управления микрорайонами – МУУМРов и их превращение в частные компании делу на пользу явно не пошло. А такие экзотические для нашей страны формы управления домом, как ТСЖ, оказались слишком сложны. Они требуют от жильцов специфических управленческих знаний и явно не прижились на русской земле.

Цифирь в официальных отчётах говорит сама за себя. Согласно недавним проверкам Федеральной антимонопольной службы России, россияне переплачивают за коммунальные услуги. По данным регулятора, в 2024-м из расчёта тарифов будут исключены экономически необоснованные средства на сумму 8,2 миллиарда рублей.

В марте сего года Счётная палата РФ выявила нарушения в сфере ЖКХ на 282 миллиарда рублей. Согласно отчёту ведомства, средний процент износа только по теплосетям в стране составлял 30,2%, в 45-ти регионах наблюдается превышение этого показателя, говорится в отчёте. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина, к 2024 году общий износ коммунальных сетей составляет порядка 40%, в некоторых регионах он достигает 80%. Основная причина аварийности в ЖКХ заключается именно в этом, поэтому необходима комплексная модернизация.

Среди самых распространённых жалоб граждан – неудовлетворительное состояние, содержание и ремонт зданий, некорректное начисление платы за коммуналку, некачественные коммунальные услуги. Российское ЖКХ представляет собой экономический парадокс – отрасль стабильно генерирует убытки и народное возмущение при любых организационных моделях – и будучи в управлении муниципалитетов, и находясь в частных руках. При том, что деньги в коммунальное хозяйство вливаются громадные. По данным, которые обнародовал Минстрой России, ежегодный оборот ЖКХ составляет 4 триллиона рублей, это почти 7% ВВП страны!

Саморегулирование, как третий путь 

Система СРО сравнительно неплохо зарекомендовала себя в тех отраслях, где есть большое количество игроков, большинство из которых скорее можно отнести к малому и среднему бизнесу. При этом, с одной стороны, государство делегирует часть контрольных и надзорных функций на уровни Национальных объединений и саморегулируемых организаций, а с другой – сохраняет централизованные механизмы регулирования.

В НОПРИЗ считают, что введение управляющих компаний в систему СРО окажет позитивный эффект и позволит решить ряд наболевших проблем. В своём докладе президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков Анвар Шамузафаров отметил несовершенство нормативного регулирования процессов эксплуатации, технического обследования конструкций зданий (эта область ошибочно передана в профессиональные обязанности изыскателей), недостаточное внимание к профессиональной подготовке, уровню квалификации и системе оплаты труда специалистов по эксплуатации объектов. По мнению Анвара Шамухамедовича, для решения таких задач необходимо обеспечить взаимосвязь системы нормативного, технического и профессионального регулирования на всём жизненном цикле ОКС, закрепив это соответствующими положениями отраслевой стратегии и законодательными актами.

Действующая система лицензирования управляющих организаций МКД вызывает много нареканий, в общем, схожих с теми, что в своё время имели место в строительной отрасли. Особого внимания требует законодательное регулирование безопасности эксплуатации и управления объектами постоянного или длительного проживания людей (жилые дома, гостиницы, общежития, интернаты, лечебные заведения), массового пребывания граждан (зрелищно-развлекательные, спортивные, торговые, пересадочные и другие), повышенного уровня ответственности и иные требующие высококвалифицированного обслуживания.

Что предлагает НОПРИЗ 

Законопроект, о котором идёт речь, был подготовлен по поручению министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина и председателя Общественного совета при Минстрое России Сергея Степашина. Документ предполагает перевод сферы ЖКХ на обязательное саморегулирование. Организации должны будут состоять в СРО и нести полную правовую и финансовую ответственность за некачественно оказанные услуги из средств компенсационных фондов возмещения вреда. В том числе, компенсацию в пользу региональных фондов капитального ремонта в случае некачественного проведения данных работ. До настоящего времени действенных инструментов контроля за деятельностью данного сектора в законодательстве предусмотрено не было.

В предлагаемом НОПРИЗ законопроекте реализуются следующие принципы и новации:

1. Обеспечение преемственности в градостроительном регулировании: формирование обязательного саморегулирования эксплуатации объектов в рамках существующего института обязательного саморегулирования в строительстве.
2. Завершение формирования единой системы правового регулирования основных этапов жизненного цикла объектов капитального строительства: изысканий, проектирования, строительства, эксплуатации и сноса в рамках Градостроительного кодекса Российской Федерации.
3. Дополнительные меры по защите интересов собственников на этапе эксплуатации (управления): компенсационные фонды и страхование, расширение работы с обращениями граждан, обеспечение непрерывности управления многоквартирными домами, гарантирующая управляющая организация.
4. Повышение полномочий и роли органов государственного управления субъектов Федерации и органов местного самоуправления в регулировании эксплуатации объектов и МКД (регионализация СРО, участие представителей таких органов в коллективном органе управления, учёт региональных особенностей и требований).
5. Сохранение и развитие информационной системы ГИС ЖКХ с заменой региональных реестров лицензий управляющих на региональный реестр управляющих организаций, привлечение саморегулируемых организаций к представлению и верификации информации в указанном реестре.
6. Сохранение полномочий государственных жилищных инспекций с одновременным сокращением их нагрузки по работе с жалобами и обращениями, предоставление возможности внесудебного наказания нерадивых управляющих с помощью инструментов саморегулирования.

Что изменится в законодательстве?

В законопроекте представлен проект структуры института саморегулирования в сфере эксплуатации зданий, строений, сооружений, систему дифференциации взносов в компенсационные фонды СРО в зависимости от площади объекта, обновлённый алгоритм работы реестра управляющих организаций в субъекте Российской Федерации.

Такие радикальные преобразования в сфере ЖКХ потребуют и внесения в российское законодательство, прежде всего в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ.

В ГрК РФ законопроектом необходимо ввести:

• понятия «эксплуатация зданий, строений, сооружений» и «договор эксплуатации (управления) зданий, строений, сооружений»;
• полномочия Правительства РФ по установлению порядка ведения реестра членов СРО эксплуатации с учётом регионального реестра управляющих;
• полномочия субъекта Российской Федерации по нормативным требования к эксплуатации и назначению представителей в коллегиальный орган СРО;
• новую область деятельности СРО «эксплуатация зданий, строений, сооружений»;
• профессиональную квалификацию «специалист по организации эксплуатации»;
• положение о том, что на территории субъекта Российской Федерации как правило регистрируется одна СРО по эксплуатации;
• положение о том, что для получения статуса СРО необходимо наличие 50-ти членов, компенсационного фонда возмещения вреда, стандарты СРО, наличие представителя органов власти субъекта в коллегиальном органе, а также КФ обеспечения договорных обязательств;
• положения о принятии специалистами градостроительной сферы ответственности и рисков за надлежащее качество выполняемых работ;
• требования к организации эксплуатации отдельных видов зданий, строений, сооружений, в том числе в отношении обязательного членства эксплуатантов в соответствующем СРО, а также по обеспечению необходимого уровня квалификации специалистов, назначаемых ответственными за эксплуатацию.

В ЖК РФ законопроектом необходимо ввести:

• полномочия органов государственной власти – вместо реестра лицензий вводится реестр управляющих, вводится утверждение порядка ведения эксплуатационной документации;
• полномочия субъектов Российской Федерации – особенности эксплуатации МКД и назначение представителя в СРО;
• прекращение лицензионного контроля Государственным жилищным надзором, введение контрольных мероприятий СРО в связи с нарушениями управляющего МКД и для обеспечения непрерывности управления;
• лицензирование заменяется на обязательное членство в СРО эксплуатации;
• возможность участия СРО в подготовке и проведении собрания собственников и рекомендовать своего члена в качестве управляющей организации;
• обязательность членства в СРО эксплуатации для управляющей организации;
• понятие гарантирующей управляющей организации. Её добровольные обязанности: принятие в управление МКД до собрания собственников, а также домов с высоким износом (более 70%), где не полностью покрываются расходы, обеспечение непрерывности управления в соответствии со статьёй 200 ЖК РФ;
• описание характеристик и некоторых стандартов деятельности СРО эксплуатации в отношении многоквартирных домов (взаимодействие с органами власти и жилищной инспекцией, размещение информации об МКД, верификация реестра УО, работа с жалобами и заявлениями жителей, работа с ресурсоснабжающими организациями, и другое);
• четыре информационных реестра о деятельности по управлению МКД, в том числе Государственный реестр СРО, Единый реестр членов СРО, Региональный реестр управляющих с привязкой к МКД и Национальный реестр специалистов.

Подведём итоги

Общая схема саморегулирования в сфере ЖКХ будет иметь большое сходство с тем, что сегодня мы имеем в части строительного, проектного и изыскательского саморегулирования. В регионах появятся СРО, с численностью не менее 50-ти организаций. Они будут формировать компенсационный фонд, в котором с несколькими уровнями ответственности, в зависимости от территории, контролируемой управляющей компанией. Саморегулируемые организации займутся проверками «управляшек» и возмещением ущерба при возникновения серьёзных проблем.

На следующем уровне деятельность коммунальных СРО будет регулировать Национальное объединение, которое займётся ведением необходимых реестров (в том числе реестра специалистов), проверками саморегуляторов, а также разработкой нормативно-технической документации.

Риски, связанные с системой саморегулирования в любой отрасли хорошо известны – это высокая стоимость её внедрения и содержания, весьма высокая вероятность коммерциализации, конфликты интересов, а также недобросовестное отношение к компенсационным фондам. Тем не менее власти всерьёз настроены довести дело до конца и организовать СРО управляющих компаний, видимо, надеясь, что позитивный эффект превысит возможные издержки.

О таких намерениях неоднократно заявлял председатель профильного думского комитета Сергей Пахомов. Он отметил, что отраслевой Стратегии – 2030 и в практической работе изыскания, проектирование, экспертиза, строительство и эксплуатация перестали рассматриваться как отдельные процессы – всё это является этапами жизненного цикла объекта, которые связаны между собой. Согласно оценке профессионального сообщества, эксплуатация является наименее урегулированной стадией жизненного цикла, но в то же время наиболее длительной. Поэтому логично развивать систему саморегулирования на всём протяжении инвестиционно-строительного цикла, а также подумать о целесообразности её расширения на сферу ЖКХ и эксплуатации ОКС.

Заинтересованность в таком подходе выразил и Минстрой, о чём говорит уже обращение к экспертам НОПРИЗ с поручением разработки обсуждаемого законопроекта. Сегодня Национальное объединение изыскателей и проектировщиков выступает автором единственного варианта полноценной реформы в области саморегулирования ЖКХ. Ни со стороны общественных организаций, ни от чиновников, ни от самих коммунальщиков такого рода инициатив пока не поступало.

В перспективе правовые решения предстоит согласовать со всеми заинтересованными сторонами – и не приходится сомневаться, что время бурных дискуссий, с критикой и противоречивыми предложениями ещё предстоит. Будем ждать публикации проекта документа для широкой аудитории и изучать с интересом. Ведь коммуналка – это то, что касается всех 140-ка миллионов граждан нашей необъятной страны.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!