Новостройки экономкласса уходят с рынка

Российский рынок жилищного строительства переживает заметную структурную трансформацию. Доступное жилье постепенно уходит с первичного рынка, уступая место более дорогим сегментам. Согласно данным Банка России, которые проанализировали «Известия», доля новых проектов экономкласса снизилась до минимальных 22%, тогда как доля бизнес- и элитного жилья выросла до 17%.

Эту тенденцию подтверждают как аналитики, так и сами девелоперы. Причины лежат не только в изменении спроса, но и в экономике строительства, ипотечной политике и росте издержек.

Экономкласс теряет позиции третий год подряд

По данным федеральной компании «Этажи», доля типового и экономжилья в общем объеме строительства сокращается уже третий год:

• 2023 год — 26,7% новых квартир;
• 2024 год — 21,3%;
• ноябрь 2025 года — 17,8%.

Это означает, что еще несколько лет назад каждая четвертая новая квартира относилась к массовому сегменту, а сегодня менее чем каждая пятая.

Региональная статистика выглядит еще более тревожно. По расчетам «Движение.ру», к концу года минимальная доля экономкласса зафиксирована:

• Пермь — 4%;
• Ростов-на-Дону — 5%;
• Казань — 5%;
• Санкт-Петербург — 9%;
• Нижний Новгород — 10%.

В Екатеринбурге и Москве показатель лишь немного превышает 10%, при этом внутри МКАД экономкласс фактически исчез.

Почему девелоперы уходят из бюджетного сегмента

Ключевая причина резкое снижение рентабельности массового жилья. Девелоперы все чаще называют этот сегмент не просто низкомаржинальным, но и рискованным.

Основные факторы:

1. Ограничение льготной ипотеки. Экономкласс напрямую зависит от господдержки. Сокращение программ резко снижает спрос и наполнение эскроу-счетов.
2. Неопределенность с семейной ипотекой. Обсуждается повышение ставки с 6% до 12% для семей с одним ребенком, что усиливает осторожность покупателей.
3. Рост себестоимости строительства.
   • подорожание земельных участков в городах;
   • рост цен на строительные материалы;
   • увеличение стоимости подключения к инженерным сетям;
   • рост затрат на проектирование и эксплуатацию.
4. Ужесточение требований регуляторов к качеству жилья, что дополнительно увеличивает издержки.

В условиях инфляционных рисков девелоперы больше не могут бесконечно снижать метражи и цены, чтобы удержаться в рамках экономкласса.

Почему бизнес-класс выглядит привлекательнее

Покупатели бизнес-сегмента значительно меньше зависят от ипотеки. Они чаще используют собственные средства, рассрочки застройщиков или альтернативные источники финансирования.

Это делает проекты:

• более предсказуемыми;
• менее зависимыми от господдержки;
• более устойчивыми с точки зрения финансовой модели.

В результате в Москве доля бизнес-класса уже превышает половину предложения. Массовый комфорт-класс постепенно превращается в нишевый продукт, а экономкласс сохраняется в основном за пределами крупнейших агломераций.

Уже ли возник дефицит доступного жилья

Эксперты отмечают: дефицит экономкласса уже сформировался, особенно в мегаполисах. При этом разница в цене между сегментами остается существенной: квадратный метр в экономклассе в среднем на 15–20% дешевле, чем в следующем ценовом диапазоне.

Адаптацией рынка стало снижение средних площадей квартир — покупатели все чаще приобретают меньший метраж, чтобы уложиться в привычный бюджет. Однако это не решает проблему доступности жилья для:

• молодых семей;
• регионов с невысокой средней зарплатой;
• покупателей, полностью зависящих от ипотеки.

Если текущий тренд сохранится, аналитики прогнозируют сокращение доли бюджетного жилья на 2–3% ежегодно.

Что это значит для людей и отрасли

Для населения это означает сужение выбора и рост порога входа на рынок новостроек. Если в экономклассе квартиру еще можно было приобрести за 10–12 млн рублей, то в бизнес-сегменте цены начинаются от 25 млн, а в центральных районах могут превышать 50 млн рублей.

Для отрасли это риск потери массового покупателя и усиление социальной напряженности. Эксперты сходятся во мнении: сам рынок эту ситуацию не развернет. Девелоперы строят там, где это экономически оправдано.

Возможные меры стабилизации

Среди факторов, которые могут частично изменить ситуацию:

• дальнейшее снижение ключевой ставки и рост доступности ипотеки;
• точечная государственная поддержка проектов массового и социального жилья;
• субсидирование девелоперов, работающих в экономклассе;
• развитие арендного и доходного жилья.

Главная задача не допустить сценария, при котором новое жилье станет недоступным для среднего класса, а первичный рынок окончательно сместится в сторону дорогих сегментов.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!