ИЖС. Тьма перед рассветом?

На этой неделе в российских СМИ появилось любопытное сравнение. Однушка в московском Чертаново сравнялась по цене с квартирой в Нью-Джерси с видом на Манхэттен. Новость подтверждается скринами с доски объявлений. Скромная квартирка в спальном районе российской столицы площадью в 40 «квадратов» обойдётся покупателям в 19 миллионов рублей. За те же деньги в США можно купить жильё в Нью-Джерси за 269 тысяч долларов, что составит около 20-ти миллионов рублей по текущему курсу – с видом на Манхэттен. Причём американская квартира в два раза больше по метражу и с бассейном на крыше.

Не удивительно, что на жилищный вопрос многие российские граждане уже дали свой ответ – вместо того, чтобы за баснословные деньги покупать в человейниках квартиры размером чуть больше собачьей конуры, лучше подумать о своём доме. Индивидуальное домостроение уже несколько лет перестало быть выбором состоятельных граждан или сельских умельцев, став частью государственной программы. По данным компании «Дом.РФ» и ВЦИОМ, примерно 66% российских семей считают индивидуальный дом наиболее предпочтительным видом жилья.

О том, что многоэтажное строительство, которое на протяжении многих лет было основным, сейчас уже не отвечает запросам большинства населения страны, заявил президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков Анвар Шамузафаров, выступая на недавнем совместном заседании комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства и Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства (Ассоциация МЖС).

Прежде всего, жителей не устраивает скромная средняя площадь квартир в МКД, которая в лучшем случае составляет в среднем 50 квадратных метров. Люди всё чаще в последнее время выбирают новые крупногабаритные малоэтажные и индивидуальные дома сопоставимой стоимости. Об этом свидетельствует структура ввода жилья, в которой с января по ноябрь 2025 года доля ИЖС составила 65%. По мнению главы Национального объединения, для дальнейшего развития жилищного строительства и удовлетворения потребностей людей необходимо принять новую градостроительную политику, в основе которой должен быть приоритет малоэтажной застройки в малых городах и посёлках и опережающее развитие социальной, транспортной и телекоммуникационной инфраструктур.

Государство прислушивается к мнению простых граждан и профессионального сообщества, также ориентируясь на частное домостроение. Курс на ИЖС прописан в Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года. Уже перестали быть диковинкой ипотечные кредиты для строительства дома, появились льготные программы для семей, которые решили обзавестись частным домом. Наконец, крупные строительные холдинги всё чаще начали выходить на новый для себя рынок малоэтажного строительства и предлагать свои программные решения.

ИЖС в зоне риска

Тем не менее, было бы наивно утверждать, что ИЖС стало палочкой-выручалочкой, которая разово решила жилищные проблемы всех россиян и спасла от стагнации строительный корпус. Дело сдвинулось с мёртвой точки, но трудностей ещё очень много. Особенно непростым оказался прошлый, 2025 год. После активного развития рынок индивидуального жилищного строительства столкнулся с резким падением спроса. Об этом, в частности, свидетельствует статистика по выдаче ипотеки, которая до резкого повышения ключевой и отмены массовой льготной программы была локомотивом сегмента. Как рассказывают в том же «Дом.РФ», за 11 месяцев 2025-го на строительство частных домов было выдано порядка 25-ти тысяч кредитов, что в четыре раза меньше, чем за аналогичный период 2024 года.

Похожим образом снижение спроса на строительство индивидуальных домов оценивают в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). По оценкам её экспертов, по итогам 2025 года спрос в целом по рынку загородного строительства жилья будет примерно в пять раз ниже показателей 2024-го. Член правления АДД, председатель комитета Российского союза строителей по малоэтажному жилищному строительству Артур Хафизов сообщил журналистам, что динамика в последние месяцы была разнонаправленная. Но в целом год оказался антирекордным. Он же выразил надежду, что хотя бы в 2026-ом рынок ИЖС «отряхнётся и начнёт прирастать» хотя бы умеренными темпами.

Проблемы общие и специфические

Очевидно, что малоэтажное строительство сталкивается с теми же вызовами, что и вся российская экономика. Это и экстремально высокий уровень базовой ставки, который делает ипотеку недоступной для граждан, а коммерческие кредиты – для застройщиков. Это и падение спроса. Это и кадровые сложности, когда огромное количество специалистов оказалось выключено из экономической жизни.

Наконец, какие бы красивые цифры средних зарплат ни рисовал Росстат, реальная жизнь в стране оказывается совсем другой – россияне всё чаще экономят даже на базовых потребностях, таких как еда и медицинские услуги. И всё меньше людей, которые думают об улучшении своих жилищных условий.

Согласно исследованию компании «Технониколь», примерно 60% опрошенных не планируют начинать строительство в ближайшие два-три года. Хотя при этом 40% из них готовы пересмотреть свои планы, если появятся льготные программы кредитования, а также подрядчики, предлагающие фиксированные сметы и прозрачные условия.

По мнению экспертов, на снижение спроса на строительство частных домов в этом году повлияло два ключевых фактора.

Во-первых, это дела финансовые, то есть недоступность рыночной ипотеки и ужесточение правил по льготным программам. Средняя ставка по рыночной ипотеке на строительство частного дома на середину декабря составляет 20,8%. Большинство покупателей частных домов в 2025 году – это состоятельные люди, которым проще накопить деньги и внести разовый платёж вместо того, чтобы кормить банки.

Во-вторых, состоялся переход на эскроу-счета по договорам подряда. Формально новая схема нужна для сохранности денежных средств граждан до завершения строительства. Однако она же отрезала подрядчиков от дешёвого финансирования через привлечение дольщиков. Нельзя сказать, что новый порядок работы оказался совсем уж запретительным для строительных компаний, но и росту объёмов он не способствовал. По данным «Дом.РФ», на середину декабря с использованием счетов эскроу было заключено порядка 17-ти тысяч договоров подряда на строительство 1,8 миллиона квадратных метров частного жилья.

Работа адова делается уже!

Помимо трендов общеэкономических, на которые сообщество может влиять крайне ограниченно, в ИЖС есть и свои специфические вопросы, заниматься которыми можно и нужно. Потому что если уже сейчас инженеры и архитекторы не скажут своё веское слово, то малоэтажка будет развиваться так, как это удобно чиновникам и банкирам.

На уже упоминавшемся совещании в ТПП РФ участники пришли к выводу о необходимости ряда мер государственной поддержки и стандартизации. В их числе – внедрение стандартизации и типовых проектов, расширение программ льготного кредитования физических и юридических лиц, решение инфраструктурных вопросов и нивелирование рыночных рисков, связанных с ростом цен на строительные материалы и логистику.

Председатель Наблюдательного совета Ассоциации МЖС и глава комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин напомнил, что по итогам VIII Международного форума «Малоэтажная Россия-2025» в Государственную Думу, различные министерства и ведомства были направлены предложения по развитию ИЖС. Часть из них была принята, тем не менее, по мнению экспертов, требуется принятие Госдумой ещё четырёх законопроектов. Это, прежде всего, вопросы, связанные с управлением общим имуществом посёлков индивидуальной застройки, внедрением альтернативных моделей финансирования строительства таких домов, использованием в этой сфере эскроу-счетов и вхождением ИЖС в проекты комплексного развития территорий (КРТ).

Неизбежно возникает и земельный вопрос. Сопредседатель комитета по земельным и градостроительным отношениям Ассоциации МЖС Светлана Стонис отмечает, что по существующим правилам территории, предназначенные под МЖС, включить в проекты КРТ нельзя. Чаще всего МКД планируются к застройке внутри населённых пунктов, тогда как территории, которые намечено развивать под МЖС, нередко находятся за их пределами, на землях сельскохозяйственного назначения.

Поэтому заключение договора о КРТ в данном случае неминуемо влечёт изменения в документы территориального планирования муниципального образования, а именно – в схему территориального планирования, генеральный план, правила землепользования и застройки. Чаще всего, видя, какой это сложный, дорогостоящий и длительный процесс, застройщики отказываются от заключения договора о КРТ. По мнению госпожи Стонис, эту процедуру следует упростить и позволить муниципалитетам применять упрощённый порядок. Такой порядок сейчас есть, но с точки зрения изменения категории и вида разрешённого использования земельных участков он пока не идеален. Кроме того, региональные нормативы градостроительного проектирования чаще всего не отражают реальную действительность, и в них надо особое внимание уделить МЖС.

Генсхема расселения – дело государственной важности

Впрочем, существует и другая точка зрения. По мнению специалистов НОПРИЗ, земельные вопросы слишком важны, чтобы полностью отдавать их на откуп муниципалитетам и местному самоуправления. Стране необходима единая концепция, в которой было бы описано, где, как и на каких основаниях должны осваиваться территории.

Такой документ уже существует, и первая его версия была представлена экспертами Национального объединения ещё 24 января прошлого года. Речь идёт о Генеральной схеме расселения и градостроительного развития России. Как рассказал научный руководитель ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» Александр Кривов, предлагается внести перспективные проекты развития нескольких ключевых геостратегических территорий России (Балтийско-Беломорской дуги, Приморской дуги или Дуги Петра Великого и Азовского кольца) на основе ИЖС и двухтактной системы привлечения населения.

В течение года Нацобъединение проводило консультации и согласования, собирая экспертные мнения, внося уточнения и дополнения в Генеральную схему. Финальный вариант был представлен 8 декабря, и теперь речь идёт о том, чтобы от планирования перейти к реализации – а это станет возможным только при деятельном участии Минстроя России. Именно главному строительному ведомству НОПРИЗ предложил стать куратором и координатором при работе над Генсхемой.

В ответ заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заметил, что многое зависит ещё и от региональных властей:

Губернаторы, которые должны принимать решения о том, как развиваются их регионы, на основе не хотелок застройщиков, девелоперов или ещё кого-то, а на основе, как минимум, вот таких вот глубоких анализов ситуации с территориальным планированием и принадлежностью территории к тому или иному виду развития.

При этом эксперты отмечают, что регионы и сейчас лидируют по вводу ИЖС. Так, первый вице-президент Российского Союза строителей Владимир Дедюхин отметил, что в Подмосковье на ИЖС в этом году приходится 80% ввода, в Ленинградской области – 82%, в Татарстане – 67%, в Иркутской области – 87%.

Что в перспективе?

По мнению специалистов НОПРИЗ, для развития индивидуального градостроительства и продвижения ИЖС в стране необходимо создать единую рабочую группу. С таким предложением выступил всё тот же Александр Кривов, который является также руководителем проекта Национального объединения «Разработка Генеральной схемы расселения Российской Федерации»:

Должна быть организована целевая рабочая группа развития нового градостроительства и малоэтажного жилищного строительства. Мы должны понимать, что это очень многоаспектная задача.

Господин Кривов пояснил, что данная рабочая группа должна быть межведомственной. А её главной задачей станет активное и настойчивое продвижение основного «ствола» современного будущего российского градостроительства – ИЖС. Что же, пожелаем коллегам удачи в этом непростом, но нужном деле!

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!