Скажи: «Триста», или Спор о рентабельности

По мнению депутата Государственной Думы из фракции «Справедливая Россия», известного оппозиционного экономиста и публициста Михаила Делягина, сегодня рыночная стоимость квадратного метра жилья превышает себестоимость почти в четыре раза. По его словам, основная прибыль от такого завышения цен достаётся крупным строительным компаниям и банкам.

В своих оценках экономист ссылается на Союз инженеров-сметчиков, по данным которого в январе 2025 года полная себестоимость строительства одного квадратного метра многоквартирных жилых домов массового спроса составила: в Москве 167.763 рубля, а в среднем по России – 86.847 рублей. Что как раз и составляет четырёхкратную разницу. Михаил Геннадьевич добавил, что жильё «скоро станет среднему человеку практически недоступно», но в этом нет ничего нового, в этом и есть смысл либеральной экономики.

При этом главными бенефициарами оказываются крупные девелоперских холдинги и банки, зарабатывающие на проектном финансировании и ипотечном кредитовании. А заодно, добавим, получающие колоссальные бюджетные вливания по льготным программам.

Депутат отметил, что текущая высокая доля собственников жилья в стране во многом является наследием прошлого, но ситуация может измениться. По мнению господина Делягина, политика, проводимая в экономике, ведёт к концентрации жилой недвижимости в руках фондов, что уже произошло на Западе:

Россия является одним из лидеров по числу собственников жилья среди граждан во многом благодаря наследованию и приватизации советских квартир. Но через некоторое время ситуация может измениться – большая доля недвижимости окажется в руках фондов, как это произошло в западных странах.

Он добавил, что удорожание жилья в новостройках – наглядное проявление произвола монополистов, причём далеко не только застройщиков. Возможно, сыграл свою роль и «эффект Долиной», создавший часто неприемлемые риски для покупки жилья на вторичном рынке и переориентировавший часть покупателей на новостройки. Впрочем, дело Ларисы Долиной и мощнейшая информационная кампания, связанная с ним, до сих пор вызывает немало вопросов у россиян.

Что же, если оценки справедливы, то строительная отрасль даёт феноменальную рентабельность в размере 300% – что может вызвать лютую зависть даже у колумбийских наркокартелей! Насколько это соответствует действительности?

Безусловно, велико искушение найти всем процессам простое объяснение и заявить, что цены на жильё растут исключительно потому, что распоясавшиеся застройщики и банкиры беззастенчиво накручивают прибыль. Тем более, что доля истины в этом есть. Мы в редколлегии далеки от того, чтобы вставать на защиту строительных олигархов. Тем не менее, не лишне вспомнить, что, помимо себестоимости «квадрата», о которой говорил Михаил Геннадьевич, на конечный ценник влияют и другие факторы.

Во-первых, это социальная нагрузка. В Санкт-Петербурге, например, она может доходить чуть ли не до 20% от себестоимости строительства. Застройщику приходится долго официально и неофициально торговаться с властями, и чтобы получить разрешения на строительство, приходится брать на себя дополнительные обязательства. Это может быть строительство школы или детского сада, модернизация или новое строительство коммунальных сетей и тому подобных инфраструктурных объектов. Само по себе развитие инфраструктуры это хорошо, но не стоит забывать, что в итоге его тоже придётся оплатить из своего кармана конечному покупателю жилья.

Во-вторых, цена земельного участка может достигать 15% от цены продажи. Но в условиях дефицита участков под стройку при стимулировании спроса цены на них выросли синхронно с ценами на новостройки, а нередко и опередили их.

В-третьих, затраты на подключение коммуникаций доходят ещё до 10% от цены квадратного метра.

В-четвёртых, не стоит забывать и о процентах по кредитам. После того, как с долевым строительством было покончено, отрасль перевели на эскроу-счета и проектное финансирование. Теперь стройку финансируют не дольщики, а банк под очень серьёзные проценты. И до тех пор, пока базовая ставка остаётся на высоком уровне, и стоимость кредита будет очень высокой. По разным оценкам, она даёт ещё 10-15% от цены квадратного метра.

В-пятых, реклама и маркетинг. Первичный рынок недвижимости, как ни странно, продолжает оставаться остро конкурентным. Чтобы «достучаться» до покупателя компании тратят серьёзные деньги, которые составляют до 7% в структуре затрат. Сюда входит финансирование отдела продаж, агентские вознаграждения, реклама и так далее. При снижении спроса – например, с сокращением льготной ипотеки – эти затраты только возрастут.

При этом мы оставляем за скобками те затраты, о которых говорить не принято, – откаты и взятки чиновникам, подношения проверяющим и согласующим инстанциям, без которых выкупить землю под застройку и получить все разрешения очень и очень непросто.

А вот Росстат, например, оценивал рентабельность строительной деятельности за 2024 год в среднем в размере 9,8%. При этом для возведения зданий она составила 10,7%, а при строительстве инженерных сооружений – немного более 7%. В частных беседах представители отрасли говорят, о цифрах повыше, но не сильно – около 12-15%. Если на волне опережающего предложения доходы какое-то время росли, но в дальнейшем вернулись к тому же показателю. Так что говорить о четырёхкратной прибыли в строительстве, наверное, не вполне корректно.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!