Рынок индивидуального жилищного строительства в минувшем первом полугодии: бум ипотеки на фоне падения спроса

Аналитики, которые в целом не жалеют чёрных красок для описания положения дел в российском строительном комплексе, более сдержанны в отношении ИЖС. Динамика неоднозначна. С одной стороны, выдача ипотеки показала двукратный (!) рост, а с другой – строительные подрядчики и застройщики жалуются на рекордное падение числа заключаемых договоров.

Ипотека растёт, объёмы падают

Цифры таковы. Как сообщает всеведущий «Дом.РФ», за первые шесть месяцев сего года было выдано 18 тысяч кредитов на строительство частных домов, тогда как в первом полугодии 2025-го этот показатель составлял лишь 9,5 тысячи. То есть, рост составил почти 90%.

Директор по развитию жилищной сферы госкорпорации Евгений Квасенков связывает ажиотаж с ожиданием ужесточения правил по семейной ипотеке. Люди, которые способны наскрести хоть какие-то деньги на покупку коттеджа, пытаются заскочить в последний вагон. Достаточно сказать, что 5 тысяч сделок (то есть больше половины) было заключено одним месяцев – в июне. Сказался и сезонный фактор: россияне спешили заложить фундамент до осени, стремясь успеть возвести коробку дома в тёплый период

А вот что творится со статистикой ввода жилья. Согласно данным самого непогрешимого в мире Росстата, с января по июнь 2026 года в России введено 42,76 миллиона квадратных метров жилья (суммарно по всем типам). Это на 18% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В перспективе рисуется откровенный провал ниже священной для строительных чиновников цифры в 100 миллионов квадратов, и как этот показатель повысить, без закачивания новых миллиардов в ипотеку – пока не ясно.

При этом доля ИЖС в общем объёме остаётся доминирующей – 62,3%, или 26,62 миллиона «квадратов». Однако и здесь не всё так радужно в минстроевском королевстве: ввод частных домов сократился на 28,6% по сравнению с первым полугодием 2025-го. Разгадка парадокса в общем-то проста – доля ипотечных сделок на рынке ИЖС всё ещё остаётся ничтожной, так что двукратный рост ипотеки может замечательно сочетаться с общей стагнацией. Большинство домов люди строят своими силами, по частям, нанимая частные бригады и зачастую затягивая стройку на десятилетия.

Экономия на всём

Представители строительной отрасли единодушны в оценке происходящего: рынок переживает период выживания. В Ассоциации деревянного домостроения (АДД) сообщили о падении спроса на 15-20% в элитном сегменте и до 50% в экономклассе. Генеральный директор АДД Анна Фукс в комментариях для РБК поясняет, что экономсегмент строится преимущественно на заёмные средства, а ужесточение требований к платёжеспособности и введение эскроу-счетов сделали кредиты для небольших подрядчиков труднодоступными.

Схожую картину рисует учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. В 70% коттеджных посёлков продажи сократились более, чем вдвое. Комфорт-класс потерял около 60% сделок, тогда как бизнес- и премиум-классы, хоть и пострадали, но чувствуют себя лучше – снижение там составило 39% и 32% соответственно. При этом строительная инфляция достигла 7-20%, что прямым образом увеличило итоговые сметы для заказчиков.

Подрядчики реагируют на падение спроса однотипно – массово сокращают штат и урезают издержки: отказываются от дорогих офисов, переезжая в более скромные помещения. И – добавим – неизбежно начинают экономить на материалах, изысканиях, проектировании и качестве работ…

С точки зрения потребителя

У конечного клиента своё видение рынка и свой подход. Он также ожидаемо сдвигается в пользу более дешёвых, экономичных и предсказуемых вариантов. Аналитики «Дом.РФ» отмечают, что средняя площадь строящегося дома остаётся на уровне около 107-ми квадратных метров. Это не много, с учётом того, что частный дом, в отличие от квартиры по умолчанию предполагает больше технических помещений – под коммунальные системы, тамбуры, кладовки и хранилища инструментов. Ближайшим аналогом такого дома будет квартира в 50-60 «квадратов» в хрущёвке.

Время экспериментов и изысков в стиле «дорого-богато» ушло в прошлое. Как отмечают девелоперы, клиенты всё чаще выбирают готовые дома в базовых комплектациях, чтобы минимизировать риски перерасхода бюджета. Процесс выбора стал гораздо более длительным и вдумчивым. Если раньше покупатели часто приобретали «коробку», не оценивая полный объём затрат, то сейчас обязательной практикой становится полная калькуляция, включающая расходы на благоустройство и отделку. Отдаётся предпочтение типовым проектам, по которым уже есть примеры реализации и накоплены отзывы.

Стоимость строительства в первой половине года оставалась в пределах инфляционных ожиданий, без резких скачков. Эксперты оценивают рост цен с начала активного сезона (март–апрель) до 10%. На июнь стоимость возведения «тёплого контура» за 1 квадратный метр варьируется:

• для конструкций из клеёного бруса – от 80.000 рублей;
• для блоков – от 70.000 рублей;
• для каркасных домов – от 60.000 рублей.

Эти цифры не учитывают прокладку коммуникаций и финишную отделку.

Где взять ресурсы для роста?

По общему мнению, одним из главных препятствий остаётся работа с механизмом счетов эскроу. Из примерно 8-ми тысяч подрядчиков, заявивших о готовности перейти на новую схему, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тысячи. Большинству строительных компаний не хватает достаточного объёма залога для предоставления банку в качестве обеспечения по кредиту. Особенно остро этот вопрос стоит для небольших ИП и микропредприятий, которые традиционно работают с ограниченными оборотными средствами.

Таким образом, заказчики, готовые платить, не могут найти исполнителя, способного работать в рамках законодательства, и в то же время подрядчик, уже начавший стройку, сталкивается с внезапным дефицитом финансирования. Дополнительным ограничением стало сокращение числа банков, активных в этой нише. Сейчас на рынке ИЖС реально присутствуют лишь три крупных игрока («Дом.РФ», ВТБ и Сбербанк), тогда как раньше их было порядка десяти, что существенно сужает доступ граждан к финансовым инструментам.

Забавно, что и в сфере ИЖС уже началось классическое нытьё о «потребительском экстремизме». Застройщиков огорчает, что клиенты, купившие коттедж за 15-20 миллионов рублей, потом имеют наглость идти в суд и требовать устранения замечаний. Причём, суммы, нужные для устранения брака, иногда оказываются выше, чем стоимость всей работы.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!