Споткнулись о порог залога

В декабре 2020 года ООО «Лидер» заключило договор займа с ООО «ГриТа», по которому займодавец предоставил заёмщику 15.000.000 рублей на срок до 1 мая 2021 года под 10 процентов годовых. Выданные средства были обеспечены залогом – принадлежащим ООО «ГриТа» земельным участком с расположенным на нём административным зданием. В договоре об ипотеке предмет залога стороны оценили в 26.000.000 рублей, при этом обращение взыскания на предмет залога осуществляется по выбору залогодержателя в судебном или во внесудебном порядке.

Однако рассчитаться вовремя по обязательствам ООО «ГриТа» не смогло. Заимодавец отправил компании претензию, которая осталась без ответа. Поэтому в августе 2021 года ООО «Лидер» подало в Арбитражный суд города Москвы иск о взыскании денежных средств и выиграло дело № А40-171651/2021. С учётом начисленных процентов и неустойки суд постановил взыскать с заёмщика 16.911.880 рублей 35 копеек.

Заёмщик не погасил эту сумму, и поэтому в декабре 2021 года ООО «Лидер» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с очередным иском к ООО «ГриТа» об обращении взыскания на предмет залога. Изучив материалы дела № А40-275554/2021, суд вынес решение обратить взыскание на предмет залога путём оставления залогодержателем предмета залога за собой, установив при этом его цену в размере 26.000.000 рублей.

Отдельно в своём решении суд подчеркнул, что, согласно статье 350.1 Гражданского кодекса РФ, в случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю. Суд отклонил просьбу заёмщика о проведении судебной экспертизы с целью установления цены заложенного имущества, потому что за период рассмотрения настоящего дела ответчик несколько раз менял свою правовую позицию относительно стоимости заложенного имущества, то соглашаясь с ценой, установленной в договоре залога, то затем оспаривая эту цену.

ООО «ГриТа» опротестовало вынесенное решение. Однако и апелляция, и последующая кассация поддержали принятый вердикт. В итоге дело поступило на рассмотрение в высшую судебную инстанцию страны. Изучив материалы дела, Верховный Суд РФ указал следующее.

В договоре займа сторонами была предусмотрена возможность внесудебного обращения на предмет ипотеки. Однако в этом деле ипотека возникла на основании договора, а права залогодержателя не были удостоверены закладной.

В подобной ситуации, согласно статье 55 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке допустимо только по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, который содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Поскольку стороны не удостоверили свой договор нотариально, то в данном случае внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки невозможен. А все условия договора, касающиеся такого способа изъятия залога, – ничтожны.

Тем самым, обратить взыскание на участок вместе со зданием ООО «Лидер» может только по решению суда. В этом случае реализация осуществляется по общему правилу путём продажи с публичных торгов по правилам, установленным статьёй 449.1 ГК РФ и статьёй 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поскольку в договор залога не включены положения о том, что при обращении взыскания в судебном порядке возможно оставление залогодержателем предмета залога за собой или продажа предмета залога залогодержателем другому лицу, то в этом деле обращение взыскания на залог возможно лишь путём его продажи с публичных торгов по решению суда.

Поэтому у нижестоящих инстанций не имелось оснований для установления иного способа реализации залога. В этой связи ВС РФ постановил отменить ранее принятые решения по делу и отправить его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!