Малоэтажка по новосибирскому рецепту

Как мы уже сообщали, в Государственной Думе в последнюю неделю февраля состоялся круглый стол на тему «Риски в жилищном строительстве на фоне макроэкономических факторов». Мероприятие, говоря языком официальных релизов, собрало представителей государственных органов, строительной отрасли, финансовых институтов и экспертного сообщества для обсуждения актуальных вопросов, связанных с вызовами в сфере жилищного строительства.

А говоря проще, обсуждали представители отрасли и высокие государственные мужи всё ту же неприятную дилемму – что делать с квартирами? Граждане покупать их по нынешним ценам больше не в состоянии чисто физически, а девелоперские холдинги снижать ценники до адекватного уровня то ли не хотят, то ли не могут. Переложить свои проблемы на государство тоже особо не получается – у него неожиданно, нашлись и другие дела, кроме как обеспечивать строительным олигархам привычный для них уровень благоприятствования.

Проблемы с продажами участники называли красивым и не таким обидным термином «риски». Выделяя риски финансовые, обусловленные недостаточным финансовым обеспечением и снижением инвестиционной привлекательности отдельных проектов. Кроме того, обсуждались риски, связанные с нормативным регулированием градостроительной деятельности, которые могут затруднять формирование доступного и комфортного жилищного фонда. Технологические риски, вызванные внедрением инноваций и недостатком производственных мощностей, также стали предметом обсуждения. Отдельное внимание было уделено информационным рискам, которые затрагивают весь спектр градостроительных задач.

Большой доклад о том, как же бороться с рисками зачитал дважды координатор от НОСТРОЙ и НОПРИЗ Максим Федорченко. Он начал с невесёлой цифири. Разрыв между затратами на строительство и средствами, поступающими на эскроу-счета, вызывает дисбаланс, что приводит к увеличению кредитной ставки. Например, в Новосибирской области на строительство было выдано 161,7 миллиарда рублей кредитов, а собрано только 128,7 миллиарда. В целом по стране ситуация схожая: 8,2 триллиона рублей кредитов против 6,4 триллиона на эскроу-счетах. По данным Центрального Банка РФ, в январе 2025 года задолженность застройщиков по проектному финансированию впервые превысила сумму средств на эскроу-счетах.

В сложившихся условиях застройщики пересматривают свои инвестиционные стратегии: либо сокращают запуск новых проектов, либо увеличивают сроки их реализации, учитывая снижение темпов продаж. Однако потребность населения в качественном жилье остаётся высокой. Многие граждане, не имея возможности купить жильё, переходят на аренду или откладывают покупку, формируя «отложенный спрос». Когда экономика стабилизируется и кредиты станут доступнее, этот спрос может привести к резкому росту цен на жильё, поскольку объёмы строительства не успеют за ним. Впрочем, когда это время придёт – никому не известно.

Перспективы малоэтажного строительства

Как отметил господин Федорченко, одним из решений может стать развитие малоэтажного жилищного строительства, которое быстрее реализуется и пользуется спросом. Доля ИЖС в общем объёме вводимого жилья растёт. Впрочем, растёт оно, как известно, не благодаря чиновникам и крупным корпорациям, а вопреки. Не имея возможности купить квартиру, особенно в райцентрах и отдалённых населённых пунктах, местные жители выкручиваются, как могут, строя дома самостоятельно. Результаты их трудов чиновники потом подшивают в отчёты и радостно докладывают о реализации намеченных планов.

Но если в деревне вся инфраструктура заключается в колодце за сотню метров и столбе с проводами, то для пригорода и коттеджных посёлков всё несколько сложнее. По подсчётам Максима Федорченко, затраты на инфраструктуру в себестоимости одного квадратного метра многоквартирного дома составляют около 15.000 рублей, тогда как в ИЖС они могут достигать 30.000-50.000 рублей. Инвесторы вынуждены приобретать и развивать большие земельные участки, что делает проекты менее рентабельными.

Недвусмысленно намекнул Максим Владиславович и на то, что пора бы не просто подшивать циферки введённых метров в ИЖС к докладам, но и начинать тему регулировать и монетизировать. Иначе, мол, будут строить некачественные дома, подрядчики будут обманывать доверчивых покупателей. А посему строительство малоэтажного жилья на продажу должно вестись в рамках комплексного развития территорий, что обеспечит контроль качества и надлежащее развитие инфраструктуры.

Для стимулирования инвесторов необходимо предоставить меры поддержки: выделение участков через региональных операторов КРТ, субсидирование расходов на инженерные сети, льготное кредитование. Также требуется пересмотр градостроительных норм с учётом типа застройки: для постоянного или сезонного проживания, пригородных посёлков и сельских территорий. Эти нормативы должны учитывать уровень обеспеченности инфраструктурой и транспортную доступность социальных объектов.

Финансовые и юридические аспекты

Банки по-прежнему считают проекты ИЖС высокорисковыми и малоприбыльными, поэтому ставки кредитования для таких застройщиков выше, чем для проектов МКД. Развитие территорий под малоэтажное строительство требует значительных первоначальных вложений, что сдерживает интерес инвесторов. Снижение рисков возможно при строительстве жилья в рамках КРТ, так как этот механизм обеспечивает взаимодействие всех участников рынка и контроль за реализацией проектов. В Новосибирской области, например, уже принято решение, что любое строительство ведётся только в рамках комплексного освоения территорий.

Тем не менее, механизм КРТ также имеет риски, отметил координатор двух Национальных объединений. В частности, редко применяется инструмент Соглашений о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК), хотя Федеральный закон № 69-ФЗ предусматривает такую возможность. Важно включать стабилизационные оговорки в договора КРТ, чтобы защитить инвесторов от изменений законодательства в течение срока реализации проекта. Как сказал Максим Владиславович:

Мы неоднократно предлагали разрешить заключать СЗПК на более ранних этапах разработки проектов, но пока для этого требуется наличие разрешения на строительство или ГПЗУ, что ограничивает возможности застройщиков.

Основные предложения

В итоге, по мнению эксперта, для сохранения темпов жилищного строительства в текущих макроэкономических условиях необходимо принять следующие меры:

1. Осуществлять строительство в рамках КРТ с участием оператора КРТ.
2. Развивать малоэтажную застройку, пересмотрев градостроительные нормы для ИЖС.
3. Ввести меры поддержки инвесторов, включая субсидии и льготное кредитование.
4. Обеспечить широкое применение соглашений о защите и поощрении капиталовложений и элементов государственно-частного партнёрства в проектах КРТ.

Они, уверен Максим Федорченко, помогут сохранить доступность жилья, поддержать строительный сектор и сбалансировать рынок недвижимости.

Как нетрудно видеть, и здесь все предложения можно свести к двум позициям: во-первых, накинуть контрольно-надзорную узду на более-менее вольготно себя чувствующее малоэтажное строительство. А во-вторых, уже после того, как крупные строительные холдинги зайдут на поляну, где сейчас резвятся частные бригады и мелкие предприниматели, можно уже и говорить про партнёрство с государством. Привычно запрашивая субсидии, дотации и льготные программы, которые, правда, повысят ценники на квадрат и в этом секторе, зато помогут поддержать штаны девелоперским корпорациям…

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!