«Обманутые мошенниками» пенсионерки, легализация самостроя и необоснованное обогащение… покойника

Предлагаем вниманию наших читателей обзор курьёзной юридической практики за последние месяцы в области недвижимости и строительства.

«Схема Долиной» живёт и побеждает?

Счастливое окончание юридического триллера при участии Ларисы Долиной и Полины Лурье отнюдь не означает исчезновения из практики самой схемы. «Обманутые мошенниками» пенсионерки продолжают своё дело, после продажи квартиры демонстрируя юридическую грамотность на уровне лучших международных адвокатов и отбирая проданные квартиры обратно. А смехотворный аргумент «была под воздействием мошенников» до сих пор всерьёз принимается судами.

Удивительный случай произошёл в Великом Новгороде. Там 73-летняя пенсионерка сумела отобрать уже проданную квартиру у директора риэлторского агентства (!), так сказать, обыграв бизнесмена на его поле. И для этого дошла до Верховного Суда Российской Федерации, где рассматривалось дело № 84-КГ26-1-К3. «Жертва мошенников» уверяла, что продала единственное жильё по заниженной цене, а затем передала полученные деньги злоумышленникам, которые убедили её, что так она сможет «сохранить» недвижимость.

Первая инстанция отказала в иске и указала, что при заключении сделки не было явных признаков заблуждения. Апелляция назначила психолого-психиатрическую экспертизу. Эксперты установили, что из-за возрастных и когнитивных особенностей продавец не осознавала значение своих действий. После этого суд признал договор недействительным и применил реституцию: квартиру вернули истцу, а в пользу покупателя взыскали её стоимость. Суды также отклонили доводы о добросовестности приобретателя, сославшись на то, что он был профессиональным участником рынка недвижимости, а потому не должен был покупать квартиру по заниженной стоимости.

Трудно как-то прокомментировать эту ситуацию. Казалось бы, что резонансный процесс «Лурье-Долина» уже расставил все точки над «ё», защитив покупателей от «обманутых бабушек». Однако, как мы видим, такого рода дела продолжают рассматриваться в судах, а «схема Долиной» активно используется продавцами. При этом до сих пор нет официальных критериев – какие именно действия должен совершить покупатель, чтобы считаться добросовестным, и какая серия проверок продавца подтвердит законность сделки. Как видим, даже директор риэлторского агентства не смог защититься от такого рода манипуляций, что уж говорить про обычных граждан.

Отнять и... компенсировать!

Конституционный Суд Российской Федерации встал на защиту собственников по вопросу изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 9 апреля 2026 года КС РФ провозгласил постановление № 22-П по делу о проверке конституционности положений пункта 6 статьи 279, пункта 4 статьи 281 Гражданского кодекса РФ, пункта 2 статьи 56.11 Земельного кодекса РФ

Суд напомнил: компенсация должна быть предварительной и равноценной. Разнести изъятие и окончательный расчёт можно, если промедление угрожает публичным интересам или если участок уже используют для госнужд и это не затрагивает другое имущество собственника. Даже в таких случаях суд должен обеспечить предварительную выплату по отчёту об оценке. Если собственник отказывается принять деньги, их нужно внести на депозит нотариуса.

КС также закрепил право бывшего собственника на доплату, если итоговое возмещение выше предварительного. При нарушениях со стороны органов власти можно взыскать проценты по ключевой ставке ЦБ. Само несогласие с оценкой суд не должен считать недобросовестностью. Суд также закрепил дополнительные гарантии. Бывший собственник вправе требовать доплату, если окончательное возмещение окажется выше предварительного.

Самострой – не приватизация, поблажек не будет!

Недавно власти поддержали проект федерального закона, который в народе уже прозвали «Законом Чубайса» – он предполагает установление срока давности в 10 лет на сделки с приватизацией государственного имущества. Предполагается, что эта норма создаст в стране благоприятный деловой климат и позволит большинству крупных бизнесменов наконец-то перестать волноваться из-за судьбы нажитых в 90-е годы активов.

А вот к самострою со стороны государства отношение совершенно другое. Здесь чиновникам разговоры про сроки давности совсем не нравятся. Более того, Верховный Суд РФ по делу № А51-12610/2007 разрешил даже пересмотр решения о вступившем в силу признании права собственности на объект, который был построен 18 лет назад.

Спор касался здания кафе во Владивостоке. В 2007 году суд признал за предпринимателем право собственности на объект незавершённого строительства. При этом он фактически не исследовал права на землю. В 2024 году Администрация города Владивостока узнала о регистрации права и оспорила судебный акт: объект находился на муниципальной земле, разрешение на строительство не выдавали, участок под застройку не предоставляли.

Апелляция восстановила срок и отменила решение 2007 года. Кассация не согласилась, но ВС РФ поддержал муниципалитет. Суд указал, что отсутствие согласия собственника участка и несоответствие вида разрешённого использования исключают законное возникновение права собственности. Верховный Суд РФ поддержал позицию муниципальных чиновников.

Мэрия Москвы на сундук мертвеца

В столице судились департамент городского имущества Москвы и компания – собственником нежилого здания на участке на улице Люблинской. Компания владеет зданием с 2007 года, но договор аренды земли раньше заключили с другим лицом. Формально он продолжал действовать, хотя арендатор умер.

Компания пыталась оформить новый договор аренды, но департамент отказал. После этого ведомство потребовало взыскать с собственника здания плату за пользование землёй как неосновательное обогащение. Было открыто производство по делу № А40-63194/2025.  Первая и апелляционная инстанции отказали в иске. Они сослались на принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости и указали, что право пользования землёй возникло у собственника здания автоматически. Поэтому, по мнению судов, департамент выбрал неправильный способ защиты.

А вот кассация встала на сторону городских властей. По мнению суда, нижестоящие инстанции не рассмотрели спор по существу и не определили, какие нормы нужно применить. При этом суд не связан правовой квалификацией, которую предлагают стороны. Он должен сам установить характер отношений, применимые нормы и решить вопрос о платности землепользования, прямо закреплённой в Земельном кодексе РФ.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!