Квартирный бартер – не порок

В декабре 2015 года ООО «ЛенОблСтрой» в качестве заказчика заключило с генеральным подрядчиком ООО «ПетроПерлитСтрой» договор строительного подряда на возведение многоквартирного дома в ЖК «Ленинградская перспектива» во Всеволожском районе Ленинградской области. Ориентировочная стоимость работ на момент подписания договора составила 776.537.657 рублей.

Отдельным пунктом подписанного договора было предусмотрено, что генподрядчик имеет право в качестве оплаты производить зачёт прав в свою пользу на продаваемые заказчиком жилые площади из расчёта 50.000 рублей за 1 квадратный метр. При этом общая сумма взаимозачёта жилыми площадями по договору подряда не должна превышать 40.000.000 рублей.

Спустя два года у застройщика возникли серьёзные финансовые проблемы, и поэтому в июне 2018 года один из дольщиков подал в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области иск о признании застройщика банкротом. А весной того же года застройщик, который уже испытывал финансовые проблемы, заключил с генподрядчиком восемнадцать договоров долевого участия для погашения уже имеющейся задолженности, дабы не допустить остановки процесса строительства.

По условиям этого договора должник обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать ООО «ПетроПерлитСтрой» жилые помещения – квартиры. Вскоре сторонами подписали соглашение о порядке финансирования окончания строительных работ и погашения имеющейся задолженности, акты о зачёте встречных требований на общую сумму 49.919.002 рубля.

В рамках дела о банкротстве застройщика в отношении должника была открыта процедура конкурсного производства. Однако управляющий отказался включать в реестр требований участников строительства требования ООО «ПетроПерлитСтрой» в отношении восемнадцати квартир, которые общество должно было получить от застройщика. Поэтому застройщик подал в суд заявление о разрешении разногласий между кредитором и конкурсным управляющим.

10 февраля 2021 года Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынес определение по делу № А56-77541/2018/разн, обязавшее конкурсного управляющего включить в реестр требований ООО «ПетроПерлитСтрой», которое заключило договор долевого участия восемнадцати квартир в строящемся доме. Однако конкурсный управляющий обжаловал это решение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, и просил определение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указал два довода:

• кредитор ООО «ПетроПерлитСтрой» не является участником строительства по смыслу норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• акты зачёта взаимных требований подписаны в период после возбуждения дела о банкротстве должника, когда ООО «ЛенОблСтрой» уже находилось в ситуации имущественного кризиса, в связи с допущенной просрочкой передачи квартир.

Апелляционная инстанция установила, что ООО «ПетроПерлитСтрой» как участник строительства исполнил свои обязательства по оплате в полном объёме, что подтверждалось актами зачёта встречных требований и актами сверки от 31 августа 2018 года. Внимательно проанализировав обстоятельства дела, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что действующим законодательством не предполагается признание участниками строительства поставщиков (подрядчиков), которые, имея денежные требования к должнику, соглашаются на проведение расчёта с ними будущими квартирами, аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 2 сентября 2014 года по делу № 308-ЭС14-547.

Разница в правовом статусе участников строительства в сравнении с кредиторами по денежным обязательствам заключается, в том числе, в порядке учёта их денежных требований в реестре. Так, для первых предусмотрены повышенные гарантии защиты в виде третьей очереди удовлетворения в сравнении с четвёртой для иных кредиторов (статья 201.9 закона о банкротстве). Предъявленное ко включению в реестр участников строительства требование хоть и вытекает из договоров долевого участия, однако, по мнению суда апелляционной инстанции, должно подлежать удовлетворению в составе четвёртой очереди реестра требований кредиторов.

Судом апелляционной инстанции также было учтено, что задолженность по договору подряда образовалась перед кредитором в 2017 году за работы, выполненные начиная с 2015-го, договоры ДДУ заключены 5 марта 2018-го и зарегистрированы 29 августа того же года, заявление о признании должника банкротом принято к производству 6 июля 2018 года. Тем самым кредитор, непосредственно осуществляя строительство спорного дома с 2015 года, на момент заключения договоров ДДУ в марте 2018-го со сроком сдачи объекта в третьем квартале 2018 года, не мог не осознавать, что объект не будет достроен и сдан в срок. В итоге суд постановил признать обоснованным и включить в реестр требований кредиторов ООО «ЛенОблСтрой» требование ООО «ПетроПерлитСтрой» в сумме 42.919.002 рубля основного долга с отнесением в четвёртую очередь удовлетворения.

Это решение обжаловал и застройщик, и конкурсный управляющий. Первый требовал оставить первоначальное судебное решение в силе, а второй просил направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Относительно довода застройщика о том, что он является участником строительства, суд кассационной инстанции указал, что заключением договоров долевого участия кредитор преследовал цель повысить очередность удовлетворения своего требования к должнику, фактически относящееся к четвёртой очереди.

Вместе с тем суд кассационной инстанции не признал обоснованным вывод апелляционного суда о том, что кредитором в материалы дела представлены исчерпывающие доказательства, подтверждающие факт выполнения работ по договору подряда на спорную сумму. И поэтому отменил вынесенные решение, отправив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Дело совершило ещё один круг, в завершении которого кассационная инстанция признала справедливым включение застройщика в четвёртую очередь требований кредиторов с суммой 42.919.002 рубля основного долга. После этого застройщик обжаловал вердикт в Верховном Суде России.

Разобравшись в обстоятельствах дела, ВС РФ указал, что судами не учтено следующее. С августа 2020 года подрядчик на протяжении двух кругов рассмотрения обособленного спора последовательно приводил доводы о возникновении у него статуса залогодержателя на основании действующих, заключённых с должником и никем не оспоренных договоров долевого участия. Возможность оплаты выполненных генподрядчиком работ по строительству многоквартирного дома размещёнными в нём жилыми площадями (квартирами) стороны согласовали ещё в 2015 году при заключении договора подряда.

Подобное оформление обязательственных правоотношений не свидетельствовало ни о пороке воли подрядчика и застройщика, ни о намерении причинить вред заключёнными ими сделками иным лицам, и соответствует сложившейся судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 28 октября 2019 года № 305-ЭС19-10064).

Факт регистрации договоров долевого участия после возбуждения производства по делу о банкротстве должника данные обстоятельства не опровергал, не свидетельствовал о наличии у договоров долевого участия пороков, выходящих за пределы подозрительных сделок и сделок с предпочтением. По специальным основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве, договоры долевого участия и действия по их регистрации недействительными не признаны. Акты зачёта встречных требований от 31 августа 2018 года проверены посредством конкурсного оспаривания в ином обособленном споре, признаны реальными и действительными сделками.

Игнорируя эти обстоятельства, фактически квалифицируя договоры долевого участия как ничтожные, а поведение подрядчика как недобросовестное, заключавшееся в намерении последнего повысить очерёдность удовлетворения своего требования, суды не установили у названных сделок признаков ничтожности. В этих обстоятельствах Верховный Суд РФ постановил вынесенные решения отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!