Банки vs СРО

Российские застройщики подводят первый год работы по эскроу-счетам. С 1 октября 2019-го все новые разрешения на строительство жилых домов выдаются только при условии строительства объектов по схеме проектного финансирования или за счёт собственных средств застройщика. Деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах до завершения стройки.

Как уже давно очевидно стороннему наблюдателю, ценового апокалипсиса, которым пугали девелоперов и потенциальных клиентов, не произошло, рост цен на первичку если и случился, то в пределах инфляции и статической погрешности. Однако вангователи не сдаются – дескать, подорожание впереди, вот закончатся проекты, которые достраиваются по старой схеме, и цены взовьются соколом. Что это – маркетинговый ход, чтобы поднять упавшие продажи, попытки лоббизма или реальные опасения?

Наши коллеги из питерской газеты «Фонтанка», которая традиционно отличается своим резко-оппозиционным новостным фоном, собрали за круглым столом представителей отрасли, чтобы подвести первые итоги. Впрочем, выяснилось, что на этот раз особенно позлорадствовать над «погибающей», как никогда сильной российской экономикой, не удалось. С точки зрения экспертов ситуация оказалась не столь уж плоха.

Например, генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов заявил, что, хотя пандемия и карантинные меры ударили по всем отраслям, но результаты у строителей оказались не столь плачевны. Смягчили удар беспрецедентные меры, принятые государством.

Тем не менее, за первое полугодие в стране сдано всего 26,7 миллиона квадратных метров жилья – это самый низкий показатель за последние четыре года. Аутсайдерами оказались Центральный, Сибирский и Северо-Западный федеральные округа.

На Северо-Западе вниз «потянули» Мурманская и Вологодская области, но они и так строят не очень много, а вот Ленинградская область была лидером, а нынче сильно просела. Потеря 35-ти процентов ввода бьёт по показателям федерального округа. Зато Петербург в первом полугодии выдал рост на 21 процент – до 725-ти тысяч квадратных метров. Причин Алексей Игоревич назвал несколько: сформировался пул крупных застройщиков, ориентированных на программы долгосрочного планирования бизнес-процессов, отработаны чёткие схемы взаимодействия с органами госвласти. Есть и специфика перехода компаний на проектное финансирование: в рамках подготовки к этому периоду определённые средства аккумулировались на счетах самими застройщиками.

Кроме того, серьёзную поддержку строителям города оказало то, что не были остановлены стройки, а сроки действия разрешительных документов продлили. При этом сам по себе переход на эскроу-счета пока не оказал на строительный рынок города значительного влияния: ситуация сглаживается тем, что по новой схеме реализуется ещё не очень много проектов. Так, по итогам полугодия заключён всего 41 договор проектного финансирования на 114 миллиардов рублей – это 3 процента от всех договоров России. При этом на петербургском рынке – это меньше 30-ти процентов строящегося жилья. Постепенно новую схему опробуют все строители – ведь проекты, реализуемые по привычной схеме с привлечением средств дольщиков, заканчиваются.

Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин также не видит особого повода для паники, полагая, что новый инструмент оказался наиболее доступен из всех возможных на сегодня способов привлечения средств, включая и облигационные займы, и привлечение институциональных инвесторов. По его мнению, иные механизмы дороже и не дают таких гарантий, как проектное финансирование. Если девелоперы работают по эскроу-счетам, то получается «вилка» по процентной ставке: чем больше привлекается денег, тем ниже ставка. Это, в том числе, говорит о качестве продаж.

Прозвучали на встрече и довольно неожиданные слова о том, что включение банков в качестве неотъемлемого участника строительного процесса, положительно сказывается на качестве жилья. Эту идею высказал заместитель генерального директора по экономике и финансам Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Александр Голуб. Схема простая – проект приходится согласовывать с банком, проводя дополнительную экспертизу по множеству параметров. Сегодня банки готовы выдавать финансирование только в том случае, когда они уверены в проработанной экономике проекта, его продуктовых характеристиках и, соответственно, высоком покупательском спросе на него.

Обеспечить надлежащее исполнение этих условий могут в большей степени крупные игроки рынка с устойчивой финансовой позицией, профессиональной управленческой командой, опытные девелоперы. В среднесрочной перспективе увеличится доля рынка именно крупных девелоперских холдингов. У них больше возможностей обеспечить требуемое финансирование собственного участия на начальных стадиях проектов, в том числе, за счёт наличия ликвидности от других проектов, уже выведенных на рынок. А также есть возможность привлечения денежных средств на рынках долгового капитала на более выгодных условиях.

Получается, что ту задачу, которую уже десять лет пытались решить с помощью СРО, в итоге удалось закрыть за счёт привлечения банков? И без всяких скучных стандартов, техрегламентов, бесконечных проверок и национальных реестров. Используя при этом простой рыночный принцип: будете косячить и предлагать плохие проекты – денег не получите.

А в целом, как признали в ходе встречи сами господа девелоперы, особого шока от введения проектного финансирования, отрасль не увидела. Часть крупных застройщиков и раньше активно работала по этому принципу, уже давно протоптав дорожку к банковским окошечкам. К уходу от долёвки готовились долго и планомерно, постепенно налаживая прочные связи с финансовыми организациями. Другие же компании пока достраивают по старым схемам, так что у них ещё есть время либо научиться работать, по аналогии с более передовыми коллегами, либо потесниться, уступив свою долю рынка. Благо, желающие её занять найдутся всегда.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!