Банки vs СРО

Обсуждение: 19
3720

Задачу обеспечения высокого качества строительства, которую пытаются решить саморегуляторы, в итоге могут закрыть кредитные организации с помощью простых рыночных механизмов

Российские застройщики подводят первый год работы по эскроу-счетам. С 1 октября 2019-го все новые разрешения на строительство жилых домов выдаются только при условии строительства объектов по схеме проектного финансирования или за счёт собственных средств застройщика. Деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах до завершения стройки.

Как уже давно очевидно стороннему наблюдателю, ценового апокалипсиса, которым пугали девелоперов и потенциальных клиентов, не произошло, рост цен на первичку если и случился, то в пределах инфляции и статической погрешности. Однако вангователи не сдаются – дескать, подорожание впереди, вот закончатся проекты, которые достраиваются по старой схеме, и цены взовьются соколом. Что это – маркетинговый ход, чтобы поднять упавшие продажи, попытки лоббизма или реальные опасения?

Наши коллеги из питерской газеты «Фонтанка», которая традиционно отличается своим резко-оппозиционным новостным фоном, собрали за круглым столом представителей отрасли, чтобы подвести первые итоги. Впрочем, выяснилось, что на этот раз особенно позлорадствовать над «погибающей», как никогда сильной российской экономикой, не удалось. С точки зрения экспертов ситуация оказалась не столь уж плоха.

Например, генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов заявил, что, хотя пандемия и карантинные меры ударили по всем отраслям, но результаты у строителей оказались не столь плачевны. Смягчили удар беспрецедентные меры, принятые государством.

Тем не менее, за первое полугодие в стране сдано всего 26,7 миллиона квадратных метров жилья – это самый низкий показатель за последние четыре года. Аутсайдерами оказались Центральный, Сибирский и Северо-Западный федеральные округа.

На Северо-Западе вниз «потянули» Мурманская и Вологодская области, но они и так строят не очень много, а вот Ленинградская область была лидером, а нынче сильно просела. Потеря 35-ти процентов ввода бьёт по показателям федерального округа. Зато Петербург в первом полугодии выдал рост на 21 процент – до 725-ти тысяч квадратных метров. Причин Алексей Игоревич назвал несколько: сформировался пул крупных застройщиков, ориентированных на программы долгосрочного планирования бизнес-процессов, отработаны чёткие схемы взаимодействия с органами госвласти. Есть и специфика перехода компаний на проектное финансирование: в рамках подготовки к этому периоду определённые средства аккумулировались на счетах самими застройщиками.

Кроме того, серьёзную поддержку строителям города оказало то, что не были остановлены стройки, а сроки действия разрешительных документов продлили. При этом сам по себе переход на эскроу-счета пока не оказал на строительный рынок города значительного влияния: ситуация сглаживается тем, что по новой схеме реализуется ещё не очень много проектов. Так, по итогам полугодия заключён всего 41 договор проектного финансирования на 114 миллиардов рублей – это 3 процента от всех договоров России. При этом на петербургском рынке – это меньше 30-ти процентов строящегося жилья. Постепенно новую схему опробуют все строители – ведь проекты, реализуемые по привычной схеме с привлечением средств дольщиков, заканчиваются.

Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин также не видит особого повода для паники, полагая, что новый инструмент оказался наиболее доступен из всех возможных на сегодня способов привлечения средств, включая и облигационные займы, и привлечение институциональных инвесторов. По его мнению, иные механизмы дороже и не дают таких гарантий, как проектное финансирование. Если девелоперы работают по эскроу-счетам, то получается «вилка» по процентной ставке: чем больше привлекается денег, тем ниже ставка. Это, в том числе, говорит о качестве продаж.

Прозвучали на встрече и довольно неожиданные слова о том, что включение банков в качестве неотъемлемого участника строительного процесса, положительно сказывается на качестве жилья. Эту идею высказал заместитель генерального директора по экономике и финансам Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Александр Голуб. Схема простая – проект приходится согласовывать с банком, проводя дополнительную экспертизу по множеству параметров. Сегодня банки готовы выдавать финансирование только в том случае, когда они уверены в проработанной экономике проекта, его продуктовых характеристиках и, соответственно, высоком покупательском спросе на него.

Обеспечить надлежащее исполнение этих условий могут в большей степени крупные игроки рынка с устойчивой финансовой позицией, профессиональной управленческой командой, опытные девелоперы. В среднесрочной перспективе увеличится доля рынка именно крупных девелоперских холдингов. У них больше возможностей обеспечить требуемое финансирование собственного участия на начальных стадиях проектов, в том числе, за счёт наличия ликвидности от других проектов, уже выведенных на рынок. А также есть возможность привлечения денежных средств на рынках долгового капитала на более выгодных условиях.

Получается, что ту задачу, которую уже десять лет пытались решить с помощью СРО, в итоге удалось закрыть за счёт привлечения банков? И без всяких скучных стандартов, техрегламентов, бесконечных проверок и национальных реестров. Используя при этом простой рыночный принцип: будете косячить и предлагать плохие проекты – денег не получите.

А в целом, как признали в ходе встречи сами господа девелоперы, особого шока от введения проектного финансирования, отрасль не увидела. Часть крупных застройщиков и раньше активно работала по этому принципу, уже давно протоптав дорожку к банковским окошечкам. К уходу от долёвки готовились долго и планомерно, постепенно налаживая прочные связи с финансовыми организациями. Другие же компании пока достраивают по старым схемам, так что у них ещё есть время либо научиться работать, по аналогии с более передовыми коллегами, либо потесниться, уступив свою долю рынка. Благо, желающие её занять найдутся всегда.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!

25.11.2020 в 10:06
  • Анфиса
    Анфиса 25.11.2020 в 10:25 пишет:

    Ещё кф изъять, чтобы достроить то, что было до эскроу-счетов и страна выйдет в передовые, как победившая недострой ;)

    Ответить
    • Влад Надеждин
      Влад Надеждин 25.11.2020 в 10:39 отвечает пользователю: @Анфиса

      Я тут не однократно пытался выяснить отношение нового министра к раскулачиванию СРО в пользу обманутых дольщиков...

      Ответить
      Иванов
      Иванов 25.11.2020 в 10:42 отвечает пользователю: @Влад Надеждин

      Пока сам не выскажется не узнаем.

      Ответить
      Анфиса
      Анфиса 25.11.2020 в 10:56 отвечает пользователю: @Влад Надеждин

      Файзуллин, как и все предыдущие министры, о СРО вспомнит через несколько месяцев после назначения, на каком-нибудь мероприятии НОСТРОЙ. А возможно это будет даже не в ключе необходимости органа и(или) их комп фондов.

      Ответить
      Влад Надеждин
      Влад Надеждин 26.11.2020 в 14:22 отвечает пользователю: @Иванов

      Да нет, там в Казани это очень бурно обсуждалось И на больших совещаниях и в высоких кабинетах. Нужен кто нибудь из Татарстана кто помнит что министр говорил!

      Ответить
    Влад Надеждин
    Влад Надеждин 25.11.2020 в 10:38 пишет:

    Я один из вангователей по поводу эскроу счетов- к моему сожалению я оказался прав в своём болоте : жильё подорожало на 17-18%. Со стройки ушло много крупных и средних строителей. Но к счастью появились новые с подпиткой деньгами от торговли и других источников - без эскроу! Они имеют 10-15% навар со стройки и + разница в 17% с эскроущиками = 25-30% !!! Это уже интересно, вот они и пришли на стройку.

    Ответить
    • Евгений Карант
      Евгений Карант 25.11.2020 в 11:21 отвечает пользователю: @Влад Надеждин

      Изначально ежу было понятно, что хорошие проекты будут реализовываться всевозможными ГК, то есть консорциумами, собранными под каждый такой проект. Лично я и многие мои партнеры уже много лет работаем на подряде у застройщиков не за деньги, а за квадратные метры, которые получаем после сдачи МКД в эксплуатацию. И почему-то мне кажется, что так и должно быть повсеместно.

      Ответить
      Марк Андреевич
      Марк Андреевич 25.11.2020 в 13:25 отвечает пользователю: @Евгений Карант

      Какой процент, если это не коммерческая тайна?

      Ответить
      Евгений Карант
      Евгений Карант 25.11.2020 в 14:44 отвечает пользователю: @Марк Андреевич

      Марк Андреевич, разумеется это тайна. На самом деле у нас очень сложная бухгалтерия, ибо зарпалату персоналу мы платим из средств, получаемых от аренды за все время полученных квадратных метров. А стойматериалы получаем в форме товарного кредита от производителей.

      Кстати, займы из средств КФ меня веселят по следующей причине. Я не знаю ни одного адекватного производителя или поставщика материалов, который бы не предоставил своим постоянным клиентам товарный кредит, особенно под госконтракт. Тогда спрашивается, кому нужны эти займы? Только подрядчикам-однодневкам? А государство, СРО, зарекомендовавшие себя члены СРО заинтересованы в том, чтобы поддерживать таких подрядчиков на плаву за счет средств КФ?

      Ответить
      Марк Андреевич
      Марк Андреевич 25.11.2020 в 15:26 отвечает пользователю: @Евгений Карант

      Пардону, Евгений! Забылся, что Вы пишите под своим именем.

      Ответить
      Полианна
      Полианна 25.11.2020 в 16:09 отвечает пользователю: @Влад Надеждин

      Ну так смысл то в том, что это всё равно не превращается в недострой?

      Ответить
      Влад Надеждин
      Влад Надеждин 26.11.2020 в 14:19 отвечает пользователю: @Полианна

      Даже если и превращается, то пострадавших - дольщиков ( на поверхности) нет. Они тоже бывает привлекают сторонние займы под залог жилья - но это другая песня. В 90х мы и не такое проходили...Продажа официально начинается после ввода в эксплуатацию.

      Ответить
      Влад Надеждин
      Влад Надеждин 26.11.2020 в 14:34 отвечает пользователю: @Марк Андреевич

      Евгений Давыдыч! У меня всё больше и больше сомнения в том что вы имеете реальное отношение к строительству. Схема которую вы нарисовали весьма убыточна и кончилась в 2010х лохматых годах.

      Ответить
      Евгений Карант
      Евгений Карант 26.11.2020 в 17:19 отвечает пользователю: @Влад Надеждин

      Эх, Влад Надеждин, ну за что же Вы меня так не любите? :) По этой, по Вашему мнению, убыточной схеме работает весь цивилизованный мир. Попробуте, например, напроситься на подряд к французскому строительному гиганту Буик, который, между прочим, строил московскую Мегу и екатеринбургский пятизвездочный отель Хайят. Ответ будет очень простым. Только по постоплате. А про одного из наших лидеров рынка ГК Эталон (кстати, он же лидер в применении BIM) что-нибудь слышали?

      Ответить
      Влад Надеждин
      Влад Надеждин 27.11.2020 в 08:31 отвечает пользователю: @Евгений Карант

      ЕД! я правда не слышал что с подрядчиками рассчитывались номерами на ночь в хаяте или прилавками в меге. Видимо реально отстал в жизни...

      Ответить
    Миледи
    Миледи 25.11.2020 в 17:33 пишет:

    Займы, эскроу-счета это всё здорово. Но есть более важные проблемы. Например, рост цен и отсутствие качества построенного жилья. Когда будут решены эти вопросы?

    Ответить
    • Евгений Карант
      Евгений Карант 25.11.2020 в 21:41 отвечает пользователю: @Миледи

      Миледи, то, о чем Вы спрашиваете, случится тогда, когда некий аналог СРО в форме консорциума будет создаваться не иначе под каждый реализуемый проект. Только участники такого консорциума смогут быть реально заинтересованы в качественном и своевременном завершении проекта. Но понятно, что Нацобъединения и Минстрой, если в его кадровом составе не произойдут коренные изменения, будут насмерть биться за свои карманы.

      Ответить
      Musyako
      Musyako 26.11.2020 в 00:11 отвечает пользователю: @Евгений Карант
    Георгий Бирагов
    Георгий Бирагов 19.02.2021 в 12:22 пишет:

    Предлагаем рассмотреть в среде строителе следующие вопросы:

    - жителям Европы Сбербанк выдаёт кредиты под 2%, почему бы и в России этого не делать;
    - остановить вывод из страны денежных средств, вернуть в Россию сотни миллиардов $, ранее выведенных из страны;
    - принять решение о закрытии счетов гос. корпорациями в офшорных зонах и на заграничных счетах;
    - отвязать рубль от доллара, а для этого создать под контролем государства товарно-сырьевую и фондовую Биржи на Востоке страны, только для участия в них стран БРИКС, ШОС и других наших добрых партнёров;
    - продлить господдержку ипотеки, увеличить объём выделяемых населению ипотечных кредитов до 2 % годовых;
    - решить вопрос предоставления строительным организациям кредитов под 6-8 % годовых под залог земли и собственного имущества;
    - необходимо разработать программу государственной прямой поддержки стройорганизаций по предоставлению им в лизинг техники и оборудования;
    - установить государственный контроль над формированием цен на продукцию монополистов энергоносители, стройматериалы и другую продукцию. Ведь всё это производится в России. Причём здесь доллар и растущая цена на арматуру. Например в 2021г. цена на арматуру за год выросла в два раза$
    - Просим также рассмотреть вопрос отказа от эскроу счетов и возврата к страхованию строительства через страховые организации, так как с внедрением эскроу счетов стоимость строительства выросла более чем на 15%, а защищённость дольщиков всё равно под вопросом.

    Ответить
FAST-ПОСТ
Экоипотека всё ближе…
Сергей Яковлев ~
Анфиса, я уже говорил, что Вы умница!
22.10, 14:45
«Эки дир» – значит, всё будет хорошо!
Полианна ~
Короче Антон Николаевич опять поехал лицом показать, да языком пошевелить....
22.10, 14:33
Экоипотека всё ближе…
Анфиса ~
сомневаюсь. дело в деньгах, а не в заботе о ближнем :(
22.10, 11:30
Обыкновенный автофашизм
Musyako ~
Надо подключать Зеленых
22.10, 00:46
Коммунальное крепостное право
Musyako ~
21.10, 23:57
Подделок – четверть всего объёма!
Полианна ~
Зато дешевле…..наверное…..
21.10, 21:56
Коммунальное крепостное право
Полианна ~
Очередное повышение квартплаты кошелёк уже не выдержит….((((
21.10, 21:46