В Совете Федерации прошли парламентские слушания, участники которых бодро подводили итоги первой пятилетки комплексного развития территорий

В 2020 году в Градостроительный кодекс РФ было внесено понятие КРТ и нормы для работы с этим инструментом. Предполагалось, что городские власти и инвесторы получат новый мощный инструмент обновления застройки и развития инфраструктуры. В теории это означало, что целые кварталы, промзоны и торговые участки попадают под реконструкцию. Вместе с ними в границы КРТ включают склады, офисные здания, магазины, производственные корпуса и иные объекты бизнеса.

На практике, как обычно, далеко не всё складывалось гладко. Столкновения интересов девелоперских компаний, региональных властей и простых граждан, которые неожиданно для самих себя попали под застройку, были неизбежными. Где-то чиновникам и бизнесменам хватало опыта и мудрости, чтобы соблюдать общие интересы и развивать территории без скандалов и конфликтов. В других местах к компромиссу приходить не удавалось.

Во всяком случае, по итогам пяти лет использования этого непростого инструмента участникам сообщества уже можно было подвести промежуточные итоги. Открывая слушания, первый заместитель председателя Совета Федерации Владимир Якушев назвал ключевой задачей встречи – разобраться, как на практике работают нормы градостроительного законодательства, регулирующие КРТ, и насколько эффективно реализуется заложенная модель.

Господин Якушев подчеркнул, что после принятия поправок в Градкодекс в 2020 году законодательство неоднократно корректировалось с учётом запросов регионов, девелоперов и жителей. Последние важные изменения были приняты буквально в марте 2025 года. Они расширили возможности применения КРТ – в том числе на территории с индивидуальной и блокированной застройкой, а также закрепили обязательства по созданию инфраструктуры в рамках договоров.

Первые проекты выявили и первые проблемы. Они были ожидаемы: защита прав собственников ветхого жилья, высокие риски для инвесторов и сложности с продлением договоров в условиях изменившейся экономики. Владимир Владимирович обратил внимание и на неравномерность ситуации в регионах: если на Дальнем Востоке действует льготная ипотека под 2%, то в других округах подобных условий нет, а в ряде территорий действуют особые режимы.

От Минстроя России слово держать пришлось первому заместителю министра строительства и ЖКХ РФ Александру Ломакину. Он назвал КРТ одним из ключевых инструментов регионального развития, позволяющим вовлекать в оборот неиспользуемые или неэффективные земли, а также территории с аварийным и ветхим жильём. По его данным, сегодня в 81-ом регионе реализуется 1.315 проектов КРТ общей площадью 275 тысяч гектаров с потенциалом застройки около 210-ти миллионов квадратных метров. Уже введено свыше 4-х миллионов «квадратов» недвижимости, из которых 3,5 миллиона приходится на жильё.

Опыт (сын ошибок трудных) анализируется, обобщается и предлагается для других регионов в режиме онлайн. Министерство присылает подготовленные рекомендации, которые уже нашли применение в субъектах. Среди наиболее успешных были названы Ярославская, Вологодская и Нижегородская области, а также Бурятия и Удмуртия. В то же время господин Ломакин признал необходимость «дальнейшей донастройки» нормативной базы.

Например, участники инвестиционно-строительного процесса хотели бы видеть прописанный механизм изменения или расторжения договоров КРТ при существенных экономических изменениях, а также возможность включения в границы проектов несмежных свободных участков.

От саморегулируемого сообщества выступил единый в двух лицах координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко. Он оценил взаимодействие между профессиональным сообществом и органами власти как продуктивное. Предложения Национального объединения строителей, Национального объединения изыскателей и проектировщиков, а также профильного комитета Российского Союза строителей находят отражение в нормотворческой деятельности Минстроя России, Госдумы и Совфеда. По оценкам докладчика, к 2030 году механизм КРТ объективно станет доминирующим инструментом жилищного строительства в стране.

Вместе с тем анализ данных ЕИСЖС свидетельствует о высокой степени неравномерности внедрения КРТ. На текущий момент 65% всего объёма строительства в рамках договоров о КРТ сконцентрировано в шести субъектах: Московской области, Краснодарском крае, Новосибирской, Нижегородской, Тюменской областях и Республике Адыгея.

Очевидно, что назрела необходимость в проведении системной аналитики, обобщении лучший практик и их масштабировании. Причём, желательно делать это не на уровне благих пожеланий и обмена опытом, а путём введения эффективных решений в федеральное законодательство. В качестве наиболее интересных направлений для тиражирования были выделены:

• внедрение мастер-планов в Нижегородской области;
• функционал регионального оператора КРТ в Новосибирске (с потенциалом расширения на сегмент ИЖС);
• использование цифрового двойника города в Москве.

Особо стоит вопрос с дефицитом социальной инфраструктуры. Строить сети традиционно не хочет никто, так что застройщики и местные власти занимаются увлекательным спортом перекладывания этих обязательств друг на друга.

Основной акцент в выступлении был сделан на вопросе, критически важном для большинства регионов с накопленным дефицитом социальной инфраструктуры – обеспечении проектов КРТ объектами образования, транспорта и инженерными сетями.

В качестве системной меры Максим Владиславович предложил создание в субъектах Российской Федерации региональных фондов развития инфраструктуры. Концептуально предлагается закрепить за регионами право учреждать специализированных операторов (единых заказчиков), аккумулирующих функции от проектирования и экспертизы до строительства и последующей передачи объектов в публичную собственность.

Финансовой основой деятельности таких фондов может стать целевой инфраструктурный платёж, которым предлагается заместить натуральные обязательства застройщиков по строительству объектов. Принципиально важным является распространение этого механизма не только на жилые, но и на коммерческие проекты, генерирующие сопоставимую нагрузку на городскую инфраструктуру.

Отдельно прозвучали слова про КРТ в индивидуальном домостроении, которое пока оставляет желать лучшего. Пока государство в основном стимулировало граждан, которые строят частные дома, чем крупные компании, которые намереваются зайти на этот рынок, но не видят в нём заинтересованности. Помочь делу, по мнению господина Федорченко, могло бы, например, снижение налоговой нагрузки на застройщиков в сегменте КРТ с ИЖС, актуализация градостроительной документации в пригородных зонах и упрощение процедур перевода земель, а также распространение льготных ипотечных программ с адекватными лимитами на приобретение жилья в таких проектах.

Рекомендации, отметим, довольно спорные – как бы в итоге не получилась та же ситуация, что и с МКД. Когда крупные девелоперские холдинги в итоге подомнут под себя рынок, выкупят все перспективные пятна застройки и забьют их под завязку однотипными коттеджами, построенными едва ли не вплотную друг к другу. А льготные ипотеки разгонят цены до такой степени, что и эти посёлки будут пустовать, не находя покупателей…

Про финансовые вопросы говорил заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов. Он заявил, что госкорпорация готова использовать весь спектр инструментов – от инфраструктурных облигаций до арендного жилья, однако подчеркнул необходимость дополнительной настройки нормативной базы. В числе предложений – наделение ДОМ.РФ функциями оператора региональных и муниципальных программ, что позволит унифицировать процедуры и ускорить привлечение инвесторов.

Словом, КРТ, как инструмент, понравился всем участникам процесса, желающих и дальше «комплексно осваивать территории» много. И понятно, что каждый из них хотел бы подкорректировать процесс в свою пользу. Немного странно, конечно, что в диалоге никак не участвовали те, ради кого всё это, по идее и затевается – сами жители городов, где проводят реновации. И которые далеко не всегда согласны с методами, которыми это делают. Видимо, предполагается, что их интересы представляют и защищают местные власти…

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!