На днях в Государственной Думе прошёл первое чтение законопроект № 155842-8, с помощью которого в законодательство вводится понятие «жилой комплекс». Интересна история этого законопроекта.
В 2015 году гражданка Татьяна Малкова купила два земельных участка в коттеджном посёлке «Солнечный берег» Челябинской области. Ранее, в 2014 году собрание собственников земельных участков в этом коттеджном посёлке в качестве управляющей компании выбрало ООО «Ленд Плюс», утвердило форму договора управления между собственником земельного участка и управляющей компанией на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту имущества общего пользования коттеджного поселка.
Татьяна Сергеевна не принимала и не могла принять участие в этом собрании, поскольку на тот момент ещё не была собственником соответствующих участков. После покупки участков она договор управления с ООО «Ленд Плюс» не заключала и не осуществляла оплату предусмотренных договором работ и услуг – заявляя, что в услугах управляющей компании не нуждается.
Управляющая компания подала в суд на госпожу Малкову и взыскала с неё задолженность по оплате оказанных услуг. Суд исходил из того, что коттеджный посёлок объективно связан общностью коммуникаций и обладает собственной инфраструктурой, а по причине отсутствия в законодательстве норм, непосредственно регулирующих отношения между управляющими организациями и собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода территориальных образованиях, к этим отношениям по аналогии применяются нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в нём. Суд пришёл к выводу, что собственники участков в коттеджных посёлках, как и собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом.
После кассации дело дошло до Верховного Суда России. Рассматривая дело, ВС РФ постановил, что федеральному законодателю надлежит в рамках закона закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.
Чтобы ликвидировать обнаруженный правовой пробел, законодатель вводит понятие «жилой комплекс». Специальная статья законопроекта описывает ключевые характеристики этого понятия. Жилой комплекс включает в себя следующие элементы:
- Совокупность жилых домов и (или) земельных участков.
- Объекты, которые доступны всем пользователям этих домов и участков и служащих для удовлетворения их потребностей, а также имущество общего пользования.
- Перечисленные выше дома, участки и объекты расположены в границах территории, совпадающих с границами земельного участка, в отношении которого утверждена документация по планировке территории.
Отдельная статья законопроекта определяет, что к жилым комплексам относятся, в том числе, и малоэтажные жилые комплексы, построенные в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. В том числе, и коттеджный посёлок «Солнечный берег», житель которого Татьяна Малкова инициировала своим судебным иском появление в законодательстве термина «жилой комплекс».
Также законопроект детализирует понятие имущества общего пользования в жилом комплексе. Прежде всего, это участки общего пользования, расположенные в границах территории жилого комплекса, сведения о которых содержатся в утверждённой документации по планировке территории. В эту категорию попадают парковочные пространства, детские площадки, участки для выгула собак и прочее.
Кроме этого, к имуществу общего пользования законопроект относит те объекты на территории жилого комплекса, которые используются для удовлетворения потребностей всех собственников: например, объекты инженерно-технической инфраструктуры, котельные, водонапорные башни и прочее.
Законопроект обязывает собственников выбрать один из трех способов управления имуществом, находящимся в их долевой собственности:
- Непосредственное управление имуществом собственниками.
- Управление указанным имуществом товариществом собственников недвижимости.
- Управление имуществом управляющей организацией по договору управления имуществом.
Также в законопроект включена норма, посвященная содержанию имущества, находящегося в долевой собственности: собственники объектов на территории жилого комплекса несут бремя расходов на содержание имущества, находящегося в долевой собственности – сообразно размеру их доли в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся в долевой собственности. Тем самым госдумцы на уровне закона намерены закрепить обязанность жителей коттеджных посёлков и других жилых комплексов оплачивать содержание общего имущества.
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Планирование котлована под фундамент 
Как выбрать ковш для штукатурки?