ЦБ раскрыл подробности сентябрьского ипотечного бума. За рекордными выдачами скрывается прежняя проблема: рынок жилья всё сильнее зависит от госсубсидий
Нужна помощь профессионала? Опишите задачу – мы подберём нужного специалиста!
Российский ипотечный рынок завершил сентябрь впечатляющим ростом. Банки выдали 125,2 тысячи жилищных кредитов на 617,1 миллиарда рублей, что на 44,8% больше по количеству и на 62,1% по объёму, чем в августе. Результат стал максимальным с декабря прошлого года. Однако опубликованный 30 октября подробный обзор Банка России позволяет взглянуть на этот успех несколько иначе.
Как ранее сообщал Застрой.РФ в материале «Ипотечные качели вернулись», сентябрьский подъём во многом объяснялся ажиотажем вокруг семейной ипотеки. Покупатели стремились оформить кредиты до изменения условий программы с 1 октября. Теперь регулятор подтвердил, насколько велика оказалась роль государственной поддержки.
За сентябрь объём льготных ипотечных выдач увеличился вдвое и достиг 433,5 миллиарда рублей. Это около 70% всего ипотечного рынка. На обычные банковские программы пришлось лишь 183,6 миллиарда рублей. Причём если субсидируемое кредитование показало двукратный рост, то рыночное прибавило всего 9,9%.
Получается, что почти три четверти сентябрьского ипотечного бума обеспечили не снижение стоимости заёмных денег и не восстановление платёжеспособного спроса, а государственные программы. И это принципиально меняет оценку происходящего.
Особенно показательна динамика процентных ставок. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке за месяц снизилась с 10,1% до 8,6% годовых. По кредитам на приобретение строящегося жилья она составила 6,8%. Казалось бы, деньги для покупателей заметно подешевели.
Но есть существенная оговорка. Средняя ставка по рыночной ипотеке осталась на уровне 18% годовых. Иными словами, снижение общего показателя произошло главным образом за счёт увеличения доли субсидируемых кредитов, а не реального удешевления банковского финансирования.
В последний день сентября один только Сбер выдал семейных ипотек на рекордные 46,6 миллиарда рублей. Теперь становится очевидно, что сентябрьский всплеск был прежде всего результатом переноса будущего спроса на более ранний срок. Покупатели торопились воспользоваться прежними условиями, а застройщики получили дополнительный поток сделок, который вовсе не обязательно сохранится в последующие месяцы.
Первые признаки обратного движения уже появились. Как сообщал Застрой.РФ в публикации «Семейная ипотека сбавила обороты», по прогнозу Единого ресурса застройщиков, октябрьские выдачи семейной ипотеки могут сократиться до 10,7 тысячи кредитов против 65,2 тысячи в сентябре. Это падение примерно на 84%. Хотя речь пока идёт о прогнозе, а не окончательных результатах месяца, масштаб возможного сокращения заставляет иначе оценивать сентябрьские рекорды.
Есть и другая сторона ипотечного ускорения - долговая нагрузка населения. По данным ЦБ, совокупная задолженность граждан по жилищным кредитам с учётом секьюритизированного портфеля на 1 октября достигла 25,1 триллиона рублей, увеличившись за год на 10,8%. При этом сам банковский ипотечный портфель рос медленнее, на 9,5% в годовом выражении.
На фоне роста кредитования всё заметнее становятся проблемы непосредственно на рынке долевого строительства. Ранее Застрой.РФ в материале «Прощаясь с долёвкой» приводил данные ДОМ.РФ: за девять месяцев 2026 года в России расторгнуто 10,2 тысячи договоров долевого участия, что на 18% больше, чем годом ранее. Денежный объём расторжений вырос сразу на 46%, до 151,7 миллиарда рублей.
Разумеется, эти показатели нельзя напрямую противопоставлять сентябрьским ипотечным выдачам: они охватывают разные периоды и категории сделок. Но вместе они характеризуют противоречивую ситуацию на рынке новостроек. С одной стороны, государственное субсидирование позволяет поддерживать продажи и наполнять счета эскроу. С другой - увеличение числа расторгнутых договоров показывает, что далеко не все заключённые сделки превращаются в устойчивый результат для девелоперов.
По мнению редакции, сентябрьский ипотечный рекорд скорее демонстрирует уязвимость сложившейся модели жилищного строительства, чем её успешное восстановление. Пока семь из десяти рублей ипотечных выдач обеспечиваются программами господдержки, говорить о полноценном возвращении рыночного спроса преждевременно. Государство фактически продолжает поддерживать покупательскую активность, позволяя застройщикам сохранять продажи в условиях дорогого кредитования. Однако бюджетные возможности не безграничны, а покупатели не становятся богаче от того, что часть процентной ставки за них оплачивает казна.
Для девелоперов главный вопрос теперь заключается не в том, сколько ипотечных кредитов удалось выдать накануне очередного изменения правил, а в том, сколько покупателей останется после завершения ажиотажа. Если рыночная ипотека так и не станет доступнее, а льготная поддержка продолжит сокращаться, отрасли придётся искать баланс между ценами на квадратные метры и реальными доходами населения. И сентябрьские рекорды здесь вряд ли помогут.
Новости по теме
Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!