Не пролететь с вторичкой

Рынок вторичного жилья в России бьёт рекорды. В некоторых регионах «вторичка» даже опережает «первичку» по росту цен. Предлагаем рассмотреть ситуацию, когда кому-то захочется самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке. Это хотя и сложно, но можно. Кроме того, покупая не новостройку, нет риска недостроя. Впрочем, давайте обо всём пошагово.

ШАГ 1. Определитесь с районом, в котором вы хотели бы проживать, а также с финансовыми возможностями

Сроки и стоимость: от одной недели, не требует затрат

Важный шаг – это знать, где вам удобнее и комфортнее всего было бы расположиться. Если есть привязанность к работе, школе, спортивным секциям, то стоит начинать поиск жилья именно по этому критерию. Многих привлекает транспортная доступность (наличие станций метро, линий общественного транспорта, электричек), а кого-то – удалённость от городской суеты (в столице районы Митино, Куркино, Северное и Южное Бутово, Солнцево, Ново-Переделкино) и экологическая чистота местности (можно посмотреть статистику на сайтах Новострой-М, Домарастут).

Следует составить для себя список районов, чтобы сузить поиск жилья по данному критерию.

Трезво посчитайте, какую сумму вы готовы отдать на покупку квартиры. Если вы берёте ипотеку в банке, важно сразу же определить, сколько именно. Так вы сможете понять, что можете себе позволить.

ШАГ 2. Подберите параметры квартиры, которые для вас приоритетны

Сроки и стоимость: от одной недели, не требует затрат

Параметры квартиры также необходимо оговорить заранее. Этаж, планировка, изолированность комнат, наличие лоджии или балкона, лифта, размер кухни, раздельный или совмещённый санузел. В этом вопросе помогут бесплатные онлайн сервисы (Metrpice, Rizolit, Domofond), в которых вы можете указать важные параметры. Создайте собственный список с выбранными параметрами, пропишите всё, начиная от желаемого района (шаг 1) и заканчивая мелочами.

ШАГ 3. Решите, будете ли вы обращаться за помощью к профессиональному риелтору или будете действовать без посторонней помощи

Сроки и стоимость: от одной недели, не требует затрат

Поиск квартиры на рынке вторичного жилья можно осуществить и самостоятельно, но в этом случае затраты времени и сил будут выше. Выбор риэлторского агентства заметно сократит ваши силы и время, но услуги обойдутся в круглую сумму. Если вы решили воспользоваться услугами агентства, то сначала ознакомьтесь с тем, какие агентства есть у вас городе. Узнайте их рейтинг. Его можно посмотреть на сайтах Domgo, Proppertyhelp, Domovik guru. Поинтересуйтесь их репутацией, почитайте отзывы реальных клиентов (Spr ru, Blizko ru, Отзывы online), а лучше побеседуйте с ними лично, посмотрите офис (хорошее риэлтерское агентство точно не должно находиться в подвальном помещении без ремонта).

Кроме того, не стоит связываться с молодыми фирмами. Риэлтерское агентство должно работать на рынке минимум 5 лет. Проверить время работы можно на сайте nalog.ru, забив ИНН организации. Расспросите своих знакомых и друзей, знакомы ли они с компетентным риэлтором. Возможно, у них был опыт приобретения квартиры с помощью агентства. Получите контакты и договаривайтесь о встрече. Первичная консультация, как правило, бесплатна.

ШАГ 4. Начните поиск жилья по объявлениям на крупнейших сайтах интернета

Сроки и стоимость: от двух недель, не требует затрат

На сегодняшний день очень много специализированных сайтов о недвижимости и сайтов с объявлениями: Яндекс.Недвижимость, Авито, Циан, RussianRealty, Купипродай. Начните поиск объявлений покупки вторичного жилья по указанным вами параметрам. Есть шанс найти заинтересованных продавцов и обойтись без посредников.

Также разместите своё объявление (образец в приложении) о поиске квартиры в указанном районе (Propokupki ru, Бесплатныеобъявления рф, Nedvizhimost-da ru). Нужно зарегистрироваться. На сайтах есть поля за заполнения, в которых необходимо прописать собственные параметры (шаг 2).

Стоит обратить внимание, что под видом обычных продавцов могут также разместить объявления и риэлторы.

Рекомендуем пройти этот шаг даже, если вы уже обратились в агентство недвижимости, так как двойной поиск приведёт к эффективному результату. Данные по отобранным объявлениям можно скопировать в отдельный файл, записать в блокнот, сохранить в закладках на компьютере.

ШАГ 5. Согласуйте и осмотрите подходящие варианты квартир по времени

Сроки и стоимость: от двух дней, не требует затрат

После тщательного поиска отберите наиболее подходящие варианты. Выпишите контактные данные хозяев. Договоритесь с хозяином квартиры о дне и времени осмотра квартиры. В этом вопросе необходимо как можно более внимательно присмотреться к предложенным вариантам. Не стоит торопиться. Выбор вторичного жилья часто предполагает наличие ремонта, дом, как правило, обжит. Осмотр лучше проводить в выходные, в первой половине дня.

Начинать его стоит с осмотра дворовой территории. Присмотритесь, есть ли рядом парковка (для автомобилистов этот пункт важен), детские площадки (важный пункт для родителей), скамейки. Обратить внимание также необходимо на инфраструктуру (какие есть магазины, сады, школы и прочие образовательные учреждения, поликлиника).

Далее переходите к осмотру внешней части дома. Обойдите дом вокруг. Приглядитесь, нет ли трещин на стенах, обратите внимание на состояние швов (если дом панельный), сырости, плесени и мха на кирпичных стенах, на состояние обшивки дома (если дом обшит).

Приступите к осмотру самого подъезда, в котором находится квартира. Оцените общее состояние, а также входную дверь, домофон. Он должен исправно работать, а дверь закрываться плотно. Поинтересуйтесь, когда был сделан ремонт или когда планируется. На внутренних стенах также не должно быть следов сырости, плесени. Обратите внимание на состояние чистоты, вряд ли захочется наступать на мусор и окурки ежедневно.

Переходите к осмотру лифта. По виду кабины и дверей можно понять в надлежащем ли он состоянии. Узнайте, работает ли он круглосуточно или отключается после 12-ти ночи (возможно, вам будет принципиален график, если вы часто возвращаетесь поздно).

Наличие или отсутствие мусоропровода также важно. Удачное расположение мусоропровода (между этажами) избавит от посторонних запахов. Если же в доме нет мусоропровода, то поинтересуйтесь, где находится бак для выброса отходов.

Переходим к осмотру выбранной квартиры. В самой квартире сначала лучше уделить внимание системе коммуникаций: осмотрите счётчики воды и электроэнергии. Узнайте, когда была проведена замена или проверка приборов. Посмотрите на состояние труб и батарей. На них не должно быть следов ржавчины и потёков. В дневное время суток вы сможете понять уровень освещённости в выбранной квартире. Внимательно прислушайтесь, не доносится ли шум и посторонние звуки из соседних квартир. Вам станет ясно, насколько комфортно психологически будет проживание. Если вы не планируете проводить ремонтные работы, то полы и стены должны быть открытыми для просмотра. Стены не должны быть сырыми, следы плесени и влаги говорят о том, что в квартире не довели до конца ремонт. В этом случае придётся заниматься капитальными ремонтными работами. Проживание не будет комфортным.

ШАГ 6. Проверьте достоверность документов по приобретаемой квартире

Сроки и стоимость: от трёх недель, от 2-х тысяч рублей

Если квартира подходит вам по всем параметрам (шаг 5), то согласуйте вторую встречу с хозяином. Предложите собственнику квартиры предоставить следующие документы для проверки юридической чистоты:

1. Технический паспорт квартиры. Планировка квартиры должна быть отображена в документе. Законные изменения отображаются чёрными линиями на схеме квартиры, если же на плане квартиры есть линии красного цвета, то перепланировка не была согласована. Техпаспорт может быть на руках у собственника, либо необходимо попросить продавца заказать его изготовление в БТИ в течение двух недель. Стоимость изготовления – около 1-й тысячи рублей.

2. Выписка из ЕГРН. Помимо информации о правообладателях документ позволяет уточнить основания получения права владельцем, наличие (отсутствие) обременений в праве распоряжения, описание характеристик имущества, стоимость по кадастровому учёту, уникальный кадастровый номер, точное местоположение объекта. Подаётся запрос собственником квартиры в Росреестр или МФЦ. В течение трёх рабочих дней собственник получит ответ в электронной форме или в форме документа бумажного носителя. Оплата составляет 750 рублей.

Если в квартире была произведена перепланировка незаконно и несогласовано, то в данном случае воздержитесь от покупки жилья (чаще всего подобное жильё стоит на 30% ниже рыночной стоимости). Вся ответственность за дальнейшее урегулирование вопроса ляжет именно на нового покупателя. Предусмотрены штраф, восстановление первоначального вида объекта за свой счёт, уголовная ответственность, а процедура узаконивания планировки обойдётся от 60-ти тысяч рублей. Если же все документы оказались в порядке, то переходите к следующему шагу.

ШАГ 7. Подготовьтесь к сделке

Сроки и стоимость: от трёх недель, от 10-ти тысяч рублей

Вопросы по оформлению документов необходимо поручить квалифицированному юристу. Можно начать поиск специалиста самостоятельно. Существуют интернет-ресурсы (Judial-center, Ur-pro, Жилищный-департамент онлайн, Palata-advokatov ru), где можно выбрать юриста по рейтингу, стоимости услуг и опыту работы. Чтобы не столкнуться с мошенничеством, проверьте информацию о юристе в Едином реестре адвокатов. Лучше неоднократно поискать информацию в том же интернете до того, как вы подпишите договор.

Кроме юриста для оформления сделки, а именно для заверения договора купли-продажи и акта приёма-передачи, вам понадобится нотариус. Вы можете самостоятельно поискать его недалеко от дома notarius-moscow.ru. Возможно, кто-то из ваших знакомых недавно совершал подобные сделки и знаком с проверенным, компетентным нотариусом, который сможет помочь и вам в оформлении необходимых документов. Попросите подсказать контакты (так вы существенно сэкономите время на поиске информации о них на просторах интернет-ресурсов).

После того, как юрист и нотариус найден, можно переходить к сделке. Заключите предварительный договор или соглашение о задатке (см. приложение). Это своего рода «заморозка» сделки, которая не позволит сторонам отказаться от основной сделки, повысить (понизить) стоимость квартиры. Этот документ подписывается для того, чтобы продавец мог привести все документы в порядок, а покупатель – собрать полную сумму. Некая часть суммы переводится продавцу. Она может быть не возвращена в том случае, если покупатель откажется от сделки на финальной стадии. Соглашение прописывается индивидуально, с учётом пожеланий сторон. Гарантом передачи аванса продавцу выступает либо банк, либо нотариус (задаток помещается либо в депозитарий, в присутствии банковского работника, либо в кабинете у нотариуса аванс передаётся от покупателя-продавцу). В предварительном договоре фиксируются пункты основного договора, подтверждается согласие сторон совершить основную сделку, фиксируется дата будущей процедуры.

Далее происходит согласование банка для передачи денежных средств. Следует выбирать надёжный, известный банк (рейтинг можно посмотреть на banki ru), работающий не первый год. Необходимо будет открыть депозитарную ячейку в банке, который имеет лицензию на оказание подобных услуг (посмотреть наличие лицензии можно тут cbr ru). После того как вы выберете банк, необходимо явиться туда с паспортом. Сотрудник банка оформит все необходимые документы и подпишет с вами договор на ячейку на указанный срок. Стоимость варьируется от 2,5 тысячи рублей за месяц использования. Допускается также безналичный расчёт.

ШАГ 8. Совершите сделку по приобретению квартиры

Сроки и стоимость: до одного дня, не требует затрат

В назначенный день сделки (дата фиксируется в предварительном договоре (шаг 7) стороны сделки встречаются у нотариуса. Происходит оформление основной сделки. На договоре купли-продажи (см. приложение) должны быть указаны стороны сделки, подробное описание предмета купли-продажи, стоимость, процедура оплаты, обязательства сторон. Документ подписывают участники сделки. Лучше оформить документы в трех копиях. К договору прикрепляется также акт приёма-передачи (см. приложение) квартиры. Он фиксирует переход жилья в собственность покупателя. Если денежные средства хранятся в ячейке, то полная сумма выдаётся продавцу только после регистрации (шаг 9). В присутствии продавца сотрудник банка закладывает запечатанную, подписанную сумму в ячейку. После подписания документов, у покупателя остаётся договор купли-продажи и акт приёма-передачи квартиры. Сделайте сразу несколько копий этих документов. Чтобы после шага 9 у вас на руках всё равно остались эти документы.

ШАГ 9. Подайте документы на регистрацию в Росреестр

Сроки и стоимость: до одного дня, 2.000 рублей

В завершении пакет документов необходимо сдать на регистрацию. Для этого обратитесь в Росреестр (можно подать через МФЦ) совместно с продавцом имея при себе:

1. Заявления (см. приложение).

2. Квитанция или чек об оплате пошлины (2 тысячи рублей оплачивает новый собственник жилья в отделении любого банка (узнать реквизиты можно на сайте rosreestr ru).

3. Договор продажи (шаг 7).

4. Акт приёма-сдачи (шаг 7).

5. Кадастровый паспорт (данные содержатся в выписке из ЕГРН (заказывается предыдущим собственником – шаг 6).

6. Нотариально заверенное согласие иных собственников, если они есть (согласие супруга/супруги).

7. Документ, удостоверяющий личность участника сделки –- паспорт.

После подачи документов у покупателя остаются расписка о приёме документов на регистрацию. По истечении 10-ти дней, если не выявлено ошибок и неточностей в документах (имена, фамилии, дата рождения, паспортные данные – всё должно быть внесено корректно), покупатель получает выписку из ЕГРН, которая отображает сведения о технических характеристиках жилья и зарегистрированных правах на него. Она может быть выдана в бумажном виде, а также в электронном формате.

Чек-лист

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!