Залихорадило и сектор ИЖС

По данным ПАО «Дом.РФ», за семь месяцев текущего года россияне оформили лишь 13,2 тысячи кредитов на индивидуальное жилищное строительство на общую сумму 99,8 миллиарда рублей. И это очень серьёзный спад. В тот же период прошлого года было выдано 89,4 тысячи займов на 452,9 миллиарда рублей. Это означает почти семикратное снижение в количественном выражении и падение в 4,5 раза в денежном.

Выделяют несколько ключевых причин столь резкого снижения объёмов. Экономисты традиционно кивают на непомерно высокие ипотечные ставки. По сведениям Единой информационной системы жилищного строительства, на начало сентября средняя ставка по кредиту на строительство частного дома составляла 22,31%, а в марте, в начале строительного сезона, она достигала 29,29%. Это создаёт непреодолимый психологический и экономический барьер для потенциальных заёмщиков. Немаловажную роль сыграла и высокая база прошлого года, сформированная ажиотажным спросом на фоне скорого завершения массовой льготной ипотечной программы в июле 2024-го.

Другим фактором «охлаждения рынка», как это модно сейчас говорить, стал переход на эскроу-счета по договорам подряда. Если в сегменте МКД такая схема стала уже привычна, то для малоэтажек включение банков в связку «заказчик – застройщик – подрядчик» оказалось болезненным процессом. По оценкам всё той же публичной компании «Дом.РФ», в этом году с использованием этого механизма начато строительство более одного миллиона квадратных метров частных домов.

Несмотря на то, что о новом порядке расчётов осведомлены 45% россиян, он пока остаётся определённым барьером, требующим отладки взаимодействия между заказчиками, подрядчиками и банками. Кроме того, рынок столкнулся с исчерпанием отложенного спроса периода пандемии, который был в значительной степени удовлетворён в предыдущие годы.

Падение спроса привело к негативным последствиям. Рынок переживает волну банкротств подрядных компаний, которые работали по рискованным, устаревшим моделям финансирования. Часть застройщиков, столкнувшись с невозможностью получения выгодного финансирования и кассовыми разрывами, вынуждена замораживать уже начатые объекты. Отдельные компании предпринимают попытки переориентации на другие сегменты, такие как строительство объектов для туристического бизнеса. Всё это свидетельствует о болезненном, но необходимом процессе очищения и консолидации рынка, в результате которого в секторе должны остаться наиболее профессиональные и финансово устойчивые игроки.

Появились и первые обманутые дольщики в сфере ИЖС. В июне депутат Государственной Думы, член её комитета по строительству и ЖКХ Александр Якубовский заявлял, что таковых в стране уже не менее 20.000 человек. О проблемах в данном сегменте заявляла председатель Центрального Банка РФ Эльвира Набиуллина, отмечая, что десятки тысяч россиян, взявших льготную ипотеку, не смогли вовремя возвести дома или получить готовое жильё от исчезнувших исполнителей.

Как сейчас развивается ситуация с пострадавшими покупателями коттеджей в Новосибирской области и на Алтае, За-Строй.РФ рассказывал в недавнем материале. И таких печальных примеров в нашей стране всё больше…

Усугубляет ситуацию кризис финансирования. Банки крайне осторожно подходят к выдаче возобновляемых и невозобновляемых кредитных линий под договоры эскроу. По некоторым данным, объём заключённых эскроу-договоров и сумма реально выделенного под них финансирования несопоставимы, что создаёт значительные риски для участников рынка. Компании, пытающиеся закрыть старые долги за счёт новых поступлений по эскроу-счетам, сталкиваются с просрочками по кредитным линиям и полным прекращением финансирования со стороны банков.

Что касается потребительского поведения, то в 2025 году чётко проявился тренд на сокращение бюджетов и уменьшение площадей строящихся домов – налицо та же болезнь, от которой страдает и многоэтажное строительство. Основной спрос сместился в сторону проектов площадью до 100-150-ти квадратных метров, что для ИЖС совсем немного, поскольку такое жильё требует повышенного метража под котельную, инженерные системы, хозяйственно-бытовые помещения. Заодно стремительно сжимаются и сами участки, куда застройщик пытается впихнуть как можно больше объектов. А покупать частный дом, где из окна в окно можно поздороваться с соседом за руку – тоже удовольствие сомнительное.

Да и сами покупатели стали максимально прагматичными, отдавая предпочтение одноэтажным домам эконом-класса, которые проще в обслуживании, а также готовым решениям. Заказчики повсеместно оптимизируют сметы, ставя перед подрядчиками задачу сохранить минимально приемлемое качество при значительном сокращении расходов. Словом, первоначальная эйфория в сегменте ИЖС сменилась куда более сдержанными прогнозами…

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!