Новый закон выведет строительные контракты из-под жёсткого «10-процентного правила» и наконец-то разрешит подрядчикам менять виды работ прямо по ходу стройки

Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон от 4 августа 2026 года № 279-ФЗ, вносящий масштабные изменения в закон о контрактной системе № 44-ФЗ. Большая часть норм вступает в силу с 1 октября 2026 года, отдельные – с 1 января 2027-го. Главная новость для отрасли касается статьи 95: контракты на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, благоустройство территорий и геологическое изучение недр выведены из-под действия пункта 1.2 части 1 статьи 95 упомянутого 44-ФЗ. Именно эта норма долгие годы не позволяла подрядчикам законно вписывать в смету новые виды работ.

Что мешало строителям ранее?

Часть 1 статьи 95 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» устанавливает жёсткое общее правило: изменение условий контракта не допускается, за исключением исчерпывающего перечня случаев. До сих пор универсальным инструментом корректировки сметы служил пункт 1.2 – он позволял по предложению заказчика увеличивать или уменьшать объём уже предусмотренных контрактом работ не более, чем на 10% с пропорциональным изменением цены.

Формула звучит, вроде бы, гибко, но на деле она работала максимально жёстко: пункт 1.2 допускал численные отклонения по статьям, уже присутствующим в смете, но категорически запрещал добавлять туда новые виды работ. Поэтому подрядчик, наткнувшийся при рытье котлована на неучтённые грунтовые воды, никак не мог добавить в смету работы по гидроизоляции фундамента, поскольку любой новый вид работ приравнивался к нарушению статьи 95. Вместо того, чтобы устранять проблему, подрядная организация вынуждена была либо финансировать неучтённые работы за свой счёт, либо останавливать площадку и рисковать попаданием в реестр недобросовестных поставщиков.

За нарушение статьи 95 должностных лиц заказчика штрафовали на 20.000 рублей, а юридических лиц – на 200.000 рублей по частям 4 и 5 статьи 7.32 КоАП РФ. Судебная и антимонопольная практика годами трактовала пункт 1.2 буквально: новые виды работ – вне зависимости от их необходимости и вне зависимости от того, укладываются ли они в те же 10% цены – были под категорическим запретом.

Что теперь изменится на практике

Строительные контракты прямо исключили из-под действия пункта 1.2, и теперь к ним применяется профильный пункт 1.3 части 1 статьи 95. Разница принципиальна: пункт 1.3 легализует изменение не только объёма, но и видов выполняемых работ – при условии, что цена контракта меняется не более, чем на 10%.

Любопытно, что пункт 1.3 существовал и раньше, но реально почти не применялся. Заказчики, опасаясь проверок, предпочитали ссылаться на «универсальный» пункт 1.2, что и порождало правовую коллизию – строительство подгоняли под нормы, писавшиеся для стандартизированных товарных рынков, где увеличить поставку канцелярской бумаги на 10% и правда тривиальная задача. Теперь коллизия снята: у стройки остаётся один профильный маршрут, и заказчику больше не нужно гадать, какой пункт статьи 95 применить.

На практике это означает, что подрядчик и заказчик получили легальное право вычёркивать из сметы работы, в которых отпала необходимость, и вписывать вместо них новые – если это укладывается в 10-процентный коридор от цены контракта. Гидроизоляция после вскрытия грунта, усиление обнаруженных при демонтаже дефектов несущих стен – всё это теперь оформляется дополнительным соглашением, а не квалифицируется как административное нарушение.

Впрочем, за тем, чтобы новые правила не трактовались участниками рынка максимально вольно, будет пристально следить Фемида. Ещё до принятия обсуждаемого закона Верховный Суд РФ – при рассмотрении, в частности, дела № А58-7694/2023 – указал, что 10-процентная надбавка по пункту 1.3 считается строго от первоначальной цены контракта, а не от суммы, уже изменённой предыдущими допсоглашениями. Иначе говоря, «цепное» разбухание бюджета через серию последовательных доплат по-прежнему исключено.

Чем ещё порадовал новый закон

Помимо главной новеллы о пунктах 1.2 и 1.3, закон принёс отрасли ещё несколько практических изменений:

• легализована замена предусмотренных контрактом товаров, оборудования и материалов на аналогичные или улучшенные по характеристикам (новый пункт 16 части 1 статьи 95), а старая и практически неработающая норма об «улучшенных характеристиках» (часть 7 статьи 95) утратила силу – это прямой инструмент для замены оборудования в условиях перестройки логистических цепочек;
• допускается изменение страны происхождения товара с учётом правил национального режима по статье 14 (новый пункт 17);
• для контрактов с заранее неизвестным объёмом работ – например, аварийное обслуживание зданий – разрешено увеличивать максимальное значение цены контракта на 10% без изменения цены за единицу работы (новый пункт 15);
• разрешена смена платёжных реквизитов подрядчика без изменения других существенных условий контракта (новый пункт 18) – что упрощает переход на казначейское сопровождение уже по ходу исполнения контракта;
• порог, при котором закупки обязаны проводиться исключительно среди субъектов малого предпринимательства и социально ориентированных НКО, поднят с 20.000.000 до 30.000.000 рублей – норма заработает с 1 января 2027 года;
• лимит для быстрой процедуры электронного запроса котировок временно (до 31 декабря 2027 года) повышен с 10.000.000 до 20.000.000 рублей;
• с 1 октября 2026 года снято ограничение годового объёма для закупок малого объёма у единственного поставщика в целях обеспечения жизнедеятельности в сельских населённых пунктах.

Для саморегулируемых организаций эти новшества имеют важное значение. СРО несут субсидиарную ответственность за неисполнение своими членами государственных и муниципальных контрактов, и именно из компенсационных фондов обеспечения договорных обязательств покрывались убытки в случае, когда подрядчик срывал сроки из-за невозможности легально оформить необходимые изменения проекта. Гибкость нового закона снизит для СРО вероятность подобных издержек.

На что стоит обратить внимание

Однако необходимо понимать, что закон не отменяет и антикризисные механизмы. Постановления Правительства № 1315 и № 680, позволяющие в исключительных случаях менять цену строительных контрактов на 30% и выше из-за резкого удорожания ресурсов, продолжают действовать параллельно – как экстренный инструмент на случай форс-мажора. Новый пункт 1.3 решает другую задачу: он превращает разовые кризисные меры в постоянно действующий, предсказуемый порядок для рутинных корректировок сметы.

Тем самым сметный паралич, который годами держал стройку в состоянии полулегальной импровизации, будет снят с 1 октября 2026 года. Как именно это будет работать на практике с новыми допсоглашениями, обновлёнными формами казначейского сопровождения и привычкой заказчиков, наконец-то, применять пункт 1.3 по назначению, – наша редакция намерена следить, чтобы вернуться к теме, когда накопится первая правоприменительная практика…

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!