Фактор вируса

Что пандемия коронавируса во многом может поменять ту реальность, в которой мы живём, говорилось уже неоднократно. В основном эти предсказания касались цифровизации, удалённой работы и медицинской сферы. Однако существует обоснованное мнение, что не останется без внимания и сфера жилищного строительства. Причём здесь эффект может быть самым неожиданным – а именно, взрывной рост малоэтажной застройки. Впрочем, давайте обо всём по порядку.

Быстрее, выше, теснее…

Так уж получилось, что малоэтажное строительство в России долгие годы находилось на вторых ролях. Или, если точнее, и вовсе оказалось вне поля зрения государства.

Объяснить это обстоятельство, в общем-то, несложно. Ещё со времён крупных строительных проектов СССР власть привыкла решать жилищные проблемы граждан методом массовой застройки. Сделать это проще всего за счёт примитивных типовых коробок, проектирование и производство которых можно поставить на поток. Когда вся европейская часть страны лежит в руинах, понятное дело, не до архитектурных изысков. Хочется побыстрее застроить микрорайоны близнецами-хрущёвками и раздать ключи счастливым новосёлам.

Примерно перед такой же проблемой восстановления жилого фонда после разрухи 90-х, оказалось и нынешнее российское руководство. Механизмы её решения оказались хоть и радикально отличными по форме, но тождественными по сути. Да, место Госплана и Госстроя заняли крупные девелоперские корпорации, однако принцип остался тот же – в короткие строки отстроить большие объёмы жилой площади, временно закрыв глаза на удобство и качество. Строить нужно было быстро, как минимум, быстрее, чем ветшал и приходил в аварийное состояние прежний жилой фонд.

Надо сказать, российские застройщики успешно справились с обеими задачами. И с тем, чтобы построить много, и с тем, чтобы оставить за скобками вопросы комфорта. С одной стороны, с 2014 года строительный комплекс Российской Федерации по объёму вводимых «квадратов» обогнал рекорд РСФСР в 72,8 миллиона квадратных метров и продолжает удерживаться на этой планке. Но цена оказалась высокой.

Показательно, например, отношение российских застройщиков к таким параметрам, как этажность застройки и средний размер квартир. Невзирая на все уверения девелоперов о том, что во главу угла уже давно ставятся именно требования уюта и качества, этажность продолжает расти, а средняя площадь новостроек сжиматься. В 2016 году в новые многоквартирные дома строили в 14,2 этажа, а в 2018 – уже в 16,3. Средняя площадь снижается, с 84,5 квадратных метра в 2005 году до 69,6 «квадрата» в 2019-ом. На сегодня количество квартир в России составляет 69,5 миллиона, количество семей – 55 миллионов. То есть, количество жилых единиц на 15 миллионов превышает число домохозяйств. Более половины семей состоит из 3-х и более человек, при этом 65 процентов жилого фонда это одно-двухкомнатные квартиры площадью 34-48 квадратных метров, что не в полной мере соответствует потребностям людей.

Ещё хуже дело обстоит с социальной инфраструктурой. В мегаполисах главам регионов приходится в ручном режиме заниматься крупными застройщиками, чуть ли не силой заставляя строить детские сады, школы и поликлиники, под угрозой приостановки стройки и астрономических штрафов. На всё это накладываются ещё и транспортные проблемы – автомобилей стало на несколько порядков больше, чем было во времена Союза, а дорожная сеть существенно не изменилась.

Альтернатива есть!

Всё это привело к тому, что уже и на уровне Правительства РФ мало-помалу заговорили о необходимости присмотреться к малоэтажному домостроению. Мол, а не начать ли нам строить ту самую одноэтажную Россию для среднего класса? Может быть, вместо того чтобы загонять население в десяток мегаполисов, стоит развивать территории, создавать социальную и транспортную инфраструктуру на местах, и давая возможность крепким семьям решать жилищную проблему за счёт строительства индивидуальных домов?

Тем более, что и строительное сообщество однозначно указывало на возможность такого сценария. Ещё в июне прошлого года в Казани состоялось заседание по подготовке Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года (кстати, по сию пору не принятой и не утверждённой). Выступая на этой встрече, Почётный архитектор и Заслуженный строитель России, вице-президент Российского союза строителей, член Совета Национального объединения изыскателей и проектировщиков Анвар Шамузафаров, в частности, призвал участников обратить особое внимание на перспективы индивидуального домостроения.

В нашей стране с давними традициями малоэтажного деревянного домостроения было бы непростительной ошибкой не обращать внимание на этот резерв. Не секрет, что в небольших городках, райцентрах и на селе жители и без того решают свои жилищные вопросы преимущественно собственными силами, строя частные дома, у кого на сколько хватит финансов и умения. Ежегодно вводится в эксплуатацию более 230-ти тысяч объектов ИЖС и только 8 тысяч многоквартирных домов. Так что от государства требуется только поддержать людей, помочь им организационно, а также сориентировать строительную отрасль и банковский сектор.

К огромному сожалению как российских жителей, так и строителей, планы по развитию индивидуального домостроения так и остались планами. Стратегия-2030 проходит многочисленные переделки и доработки, надолго застревает на уровне согласующих инстанций, и уже начались разговоры о том, что стоит её отложить и начать с чистого листа, перенеся горизонт планирования до 2035 года.

Так что, возможно, развиваться малоэтажному домостроению и дальше своим чередом, не благодаря, а вопреки, если бы не вмешался фактор, которого никто не ожидал…

Коронавирус внёс коррективы

Пандемия со всего размаха ударила по экономике и одновременно привела к бурному развитию ряда направлений, которые до этого были в числе аутсайдеров. Цифровые сервисы. Удалённая работа. Биотехнологии. Службы доставки. Одновременно пришло понимание особых рисков, связанных с экосистемой современных мегаполисов.

Не секрет, что именно крупные агломерации с огромной плотностью населения первыми попали под удар инфекции и именно в них власти столкнулись с максимальными проблемами по обеспечению карантинных мероприятий. Ухань, Нью-Йорк, Москва, Буэнос-Айрес, Лондон стали опорными пунктами борьбы с коронавирусной инфекцией. И это подчёркивает парадоксальность ситуации в России, когда десятая часть населения огромной страны сконцентрирована в одном-единственном городе. Ещё один серьёзный звоночек, который говорит о необходимости территориального развития. При этом современные технологии удалённой работы помогают ответить на вопрос о занятости населения за пределами крупных городов.

И вот уже весной сего года на заседании рабочей группы по цифровому госуправлению при АНО «Цифровая экономика» были озвучены планы по цифровизации строительной отрасли. Сообщалось, что россияне смогут начать пользоваться суперсервисом «Цифровое строительство» не позднее 2021 года. Причём, первым этапом станет комплекс услуг по жизненной ситуации «Строительство индивидуального жилого или садового дома». Планируемый срок его внедрения – 2021 год. Из регионов готовность участвовать в пилотном запуске суперсервиса подтвердила Москва.

Статс-секретарь – заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Татьяна Костарева порадовала журналистов, заявив, что с вводом суперсервиса сроки предоставления услуг сократятся, а личные визиты станут не нужны. Кроме того, предполагается получать техусловия и заключать договор на подключение объекта к инженерным сетям можно будет в электронном виде, а адрес дому будет присваиваться уже на этапе подачи уведомления о начале строительства. А вся система будет стимулировать развитие индивидуального жилого строительства в России.

Что делать?

Безусловно, радует решение власти повернуть лицом к ИЖС. Но, очевидно, что одной лишь «цифры» будет мало, нужны куда более серьёзные меры. Какие именно?

Генеральный директор компании «ЭКОДОЛЬЕ» Константин Филиппишин на недавней встрече с представителями бизнес-СМИ, заявил, что малоэтажное строительство, несмотря на 50 процентов от общего объёма жилья по вводу, до сих пор воспринимается неким хобби. Нет инструментов ипотечного кредитования, нет надлежащего объёма государственной поддержки. Не урегулированы вопросы, связанных с социальной инфраструктурой и инженерной нагрузкой проектов. По его мнению, ИЖС необходима помощь со стороны государства в части избыточных требований со стороны финансово-кредитных структур, поскольку исторически сложилось так, что ИЖС представлено малым бизнесом, не имеющим в своём штате финансовых специалистов с необходимыми для банков компетенциями. Итак, работа с банками, ипотечные программы и деньги – это первое.

Другой вопрос, который предстоит решить для удешевления строительства – типизация. Фонд типовой проектной документации в 80-е годы составлял более 14.600 единиц. Наиболее интенсивно он использовался для проектирования и строительства жилых домов, детских садов, школ, а также объектов инженерного и коммунального назначения. С середины 80-х годов в стране существовало более 3.000 заводов ЖБИ и 545 предприятий полносборного домостроения, которые находились в госсобственности и обеспечивали выпуск типовых объектов и их элементов. Около половины таких предприятий работало на территории РСФСР.

При формировании современно эффективной застройки, а также при использовании технологий информационного моделирования, используются библиотеки информационных моделей типовых нормалей планировочных решений, типовых элементов конструкций, изделий и узлов. Значит, нужно снова обобщать лучшие практики, составлять реестры типовых проектов, и стимулировать работу заточенных на частника ДСК за счёт проверенного инструмента кредитов и налоговых преференций.

Наконец, в полный рост встаёт тема землепользования. На населённые пункты в России приходится всего 1,2 процента от всей площади, из которых застройка составляет 0,21 процента. Здесь мы по статистике тоже проигрываем европейским странам, где застроенная территория составляет 6-9 процентов – опять-таки, за счёт индивидуальных малоэтажных домов.

Решать эту проблему можно и нужно. Например, распространив опыт «дальневосточного гектара» на остальные регионы, развитие рынка земли, а также использование ипотечного кредитования для индивидуального жилищного строительства могут увеличить объёмы ввода индивидуальных жилых домов до уровня в половину от всего вводимого жилья. Понятно, что для этого потребуется и сокращение бюрократических барьеров, и прямые государственные вложения в развитие коммунальных сетей, дорожное строительство, социальных объектов.

В общем, будем надеяться, что поговорка про гром и мужика в отношении индивидуального строительства окажется актуальной. И пусть вместо грома выступила зловещая инфекция, а в качестве мужика – серьёзные государственные мужи, главное, чтобы дело сдвинулось с мёртвой точки.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!