Вице-президент НОСТРОЙ уверен, что стандарты КРТ нужны отрасли не как очередной свод требований, а в качестве инструмента, снижающего неопределённость для инвестора

На минувшей неделе, 9 сентября в Санкт-Петербурге состоялся X Международный бизнес-форум недвижимости (МБФН-2026) – юбилейный, уже десятый по счёту. Статус этой площадки за прошедшие годы заметно вырос: на форум съехались представители федерального и регионального Минстроя, Росреестра, налоговой службы, Российской академии наук, институтов развития и строительного бизнеса. Красной нитью через деловую программу в этот день прошла тема пространственного развития территорий – и именно вокруг неё выстроились оба выступления вице-президента Национального объединения строителей Антона Мороза в рамках состоявшегося события.

Пленарное заседание: стандарты как каркас Стратегии

Открыло форум пленарное заседание на тему «Стандарты планирования территорий – драйвер реализации Стратегии пространственного развития». Модерировал его президент Торгово-промышленной палаты Санкт-Петербурга Владимир Катенев.

В обсуждении приняли участие первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин, председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга Игорь Креславский, заместитель руководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Андрей Фофанов, заместитель руководителя УФНС по Санкт-Петербургу Светлана Лебедева, директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич, директор ПАО ДОМ.РФ Николай Сарокваша, заместитель Президента РАН Пётр Чекмарёв, первый вице-президент предприятий газовой отрасли «Газовый союз» Виталий Сысоев.

Темы, которые вынесли на обсуждение участники, оказались широки: новые подходы к территориальному планированию в условиях реализации Стратегии пространственного развития, синхронизация документов стратегического и территориального планирования с инвестиционными программами, роль стандартов в повышении инвестиционной привлекательности регионов, влияние инженерной инфраструктуры и газификации на формирование опорных населённых пунктов, а также механизмы межведомственного и межрегионального взаимодействия при разработке планов развития территорий.

Антон Мороз в своём докладе напомнил, что новая Стратегия пространственного развития, утверждённая в конце 2024-го на период до 2030 года с прогнозом до 2036 года, ставит перед страной масштабную задачу – выстроить сбалансированную систему расселения и грамотно организовать экономику на местах:

Одним из ключевых элементов являются опорные населённые пункты. Они должны формировать инфраструктурный и экономический каркас страны. Их развитие предполагает не просто размещение объектов строительства, а создание полноценных условий для жизни людей, привлечения кадров, развития экономики, транспортной связанности и обеспечения необходимой инфраструктурой. Именно здесь возникает прямая связь между Стратегией и планированием территорий.

По мнению докладчика, на стыке Стратегии и планирования территорий особую роль способны сыграть стандарты. Для каждого типа опорного пункта, считает господин Мороз, нужна понятная модель развития – с учётом демографического и инфраструктурного потенциала, экономической специализации и транспортной доступности. Стандарт, настаивает Антон Михайлович, должен задавать именно модель комплексного преображения территории, а не сухой перечень градостроительных нормативов:

Перед строительным комплексом сегодня стоит задача перейти от простого наращивания объёмов к комплексному развитию территорий. Количество введённых квадратных метров остаётся важным показателем, однако само по себе оно не характеризует качество развития территории. Новый жилой район без достаточной транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры создаёт дополнительную нагрузку на существующую городскую систему. Иными словами, планироваться должна полноценная среда для жизни и экономической деятельности.

Решить эту задачу, убеждён спикер, поможет механизм комплексного развития территорий:

КРТ позволяет осуществлять преобразование значительных территорий. Стандарты могут обеспечить единый подход к подготовке территорий: сначала анализ, затем определение перспективной модели развития, расчёт потребности в инфраструктуре и параметров застройки. И уже после – оценка инвестиционной эффективности и реализация проекта. Это позволит перейти от точечного освоения участков к управляемому преобразованию территорий.

В качестве удачного примера Антон Мороз привёл стандарт КРТ, разработанный ДОМ.РФ, – по его словам, это рабочий инструмент, задающий чёткие ориентиры по плотности застройки, пешеходным и транспортным связям, наполнению района необходимой инфраструктурой.

Вместе с тем от шаблонного подхода в масштабах всей страны докладчик предостерёг отдельно, чтобы регионы не наступали на одни и те же грабли, штампуя одинаковые решения для принципиально разных территорий:

Важно отметить, что Россия имеет значительные различия между регионами по плотности населения, климату, экономике и стоимости строительства. Поэтому при разработке стандартов важно избежать чрезмерной унификации. Целесообразно формировать единые базовые принципы при гибкости конкретных параметров. Федеральный уровень должен задавать общую систему требований и показатели качества. Региональный – адаптировать их к местной специфике. Муниципальный – применять эти принципы к конкретным территориям. Такой подход обеспечит сопоставимость качества планирования, но не создаст одинаковые решения для принципиально разных территорий.

Отдельным блоком стандартов, по мысли вице-президента НОСТРОЙ, должна стать цифровизация:

Цифровые инструменты позволяют ещё до старта строительства моделировать последствия решений: транспортную нагрузку, потребность в соцобъектах, инженерные мощности и даже изменение численности населения. Именно поэтому важно закладывать в стандарты использование цифровых моделей территорий. Сначала – просчитать и принять взвешенное решение, и только потом – строить. Для бизнеса это означает снижение рисков и точное прогнозирование параметров проекта.

Завершая выступление, господин Мороз сделал принципиальную оговорку – о том, ради чего вообще затевается вся эта работа со стандартами:

Для строительной отрасли принципиально важно, чтобы стандарты планирования не превращались в дополнительный набор требований, увеличивающих сроки и стоимость проектов. Их задача – повышать предсказуемость развития территории и снижать инвестиционные риски. Стандарты позволят инвестору понять, какие территории приоритетны, какие параметры застройки предполагаются, какие мощности имеются и планируются, где предусмотрено развитие транспортной сети. Чем выше предсказуемость, тем ниже инвестиционная неопределённость. Поэтому качественный стандарт планирования – это важный инструмент синхронизации интересов государства, бизнеса и жителей.

Сессия ДОМ.РФ: единый контур вместо разрозненных решений

Вопросы комплексного развития территорий Антон Мороз обсуждал в этот день не только на пленарном заседании. Позже, в рамках всё той же деловой программы МБФН-2026, прошла сессия ДОМ.РФ на тему «Как привлечь инвестиции в новый проект? Инструменты и практики КРТ, которые используются в работе с девелоперами», и вице-президент НОСТРОЙ снова был в числе спикеров.

Модерировал сессию руководитель регуляторной методологии «Взаимодействие с органами власти» ПАО ДОМ.РФ Константин Шемякин. В разговоре также участвовали директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич, директор ПАО ДОМ.РФ Николай Сарокваша, стратегический партнёр ГК ACADEMIA, председатель комитета по восстановлению историко-культурных объектов для развития индустрии туризма Санкт-Петербургского отделения «Деловой России» Сергей Степанов, руководитель рабочей группы по КРТ при комиссии в сфере градостроительной деятельности и КРТ Общественного совета при Минстрое России, руководитель КРТ-центра ПАО «Глоракс» Станислав Шульженко, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

В фокусе разговора было видение ДОМ.РФ дальнейшего развития регулирования КРТ: переход к более гибкой и инвестиционно-ориентированной системе, в которой решения по земле, градостроительной подготовке, инфраструктуре и объектам недвижимости принимаются не последовательно и разрозненно, а формируют единый правовой и экономический контур реализации проекта.

Антон Михайлович в своём выступлении обратил внимание на то, что градостроительная политика закономерно смещается от экстенсивного освоения территорий к интенсивному подходу – этого требуют растущие запросы к качеству среды и необходимость рационально использовать землю. В этом контексте, отметил он, механизм КРТ выходит на первый план и становится одним из важнейших инструментов развития городов.

Спикер напомнил, что изначально КРТ задумывался как драйвер «перезагрузки» депрессивных зон – бывших промплощадок, ветхого и аварийного фонда, неосвоенных участков, – и должен был не только дать городу жильё, но и гарантировать социнфраструктуру, выстроив прозрачные правила игры между девелоперами и властью.

За несколько лет применения механизма, по словам вице-президента НОСТРОЙ, строительное сообщество накопило немалый практический опыт: в одних регионах КРТ стало точкой роста жилищного строительства, в других – так и осталось декларативным инструментом, договоры по которому заключаются, но не переходят в стадию реального строительства.

Главная проблема сегодняшней модели, по мнению спикера, – её фрагментарность. Градостроительные и инфраструктурные решения принимаются вразнобой и разными ведомствами. Девелопер, входя в проект, не получает на старте полный пакет ресурсов и вынужден проходить множество процедур вручную – в итоге сталкивается с непредсказуемостью сроков техприсоединения и несогласованностью планов расселения.

Именно поэтому, сделал акцент господин Мороз, переход к единому правовому и экономическому контуру реализации проекта – это не дополнительная настройка, а следующий, качественно новый этап развития механизма КРТ:

При таком подходе застройщик получает не совокупность взаимных обязательств публичной и частной стороны, а целостный проект с понятной экономикой. Это принципиально меняет модель оценки рисков при принятии инвестиционного решения об участии в проекте КРТ.

Особое внимание вице-президент НОСТРОЙ уделил вопросу инфраструктурных затрат – он напрямую влияет на инвестиционную привлекательность проектов:

Практика показывает, что для девелопера тяжелее всего не социальные объекты, а инженерные сети, техприсоединение и расселение. Доля рассматриваемых затрат в стоимости проекта КРТ определяется масштабом такой территории, плотностью существующей застройки, обеспеченностью территории инженерными коммуникациями и объёмом расселения. Однако в ряде случаев совокупные расходы на инфраструктурную подготовку достигают десятков процентов от общей стоимости проекта. С учётом роста стоимости строительных работ эта нагрузка за последние годы объективно возросла.

Для девелопера, подчеркнул Антон Мороз, критически важен не только размер таких затрат, но и их прогнозируемость: невозможность заранее определить стоимость и сроки технологического присоединения существенно повышает инвестиционные риски и снижает устойчивость финансовой модели проекта КРТ к дополнительным издержкам – особенно заметно это в условиях дорогого проектного финансирования. Оптимальный подход, по словам докладчика, – сбалансированное распределение рисков: застройщик отвечает за то, что может контролировать сам, а публичная сторона – за объекты инженерии, значимые для всего муниципалитета.

Расширение инструментария КРТ вице-президент НОСТРОЙ назвал шагом в верном направлении:

Включение в один лот федеральных земель и объектов культурного наследия снимает ключевой барьер – невозможность заранее просчитать полный объём обязательств. Девелопер должен видеть экономику проекта целиком, а не по частям.

Отдельно Антон Михайлович остановился на объектах культурного наследия (ОКН) – здесь, по его мнению, важно найти баланс между охраной и развитием, а не воспринимать такие объекты лишь как обременение для инвестора:

При грамотном подходе ОКН может стать точкой притяжения и повысить инвестиционную привлекательность прилегающих участков. Для этого необходимы синхронизация процедур и стабильные законодательные требования.

Общий принцип вовлечения земель в жилищное строительство, по словам господина Мороза, – инфраструктурная подготовка с самого начала: дороги, сети, социальные объекты:

Опыт КРТ убедительно показывает: предоставление земельных участков без одновременного решения вопросов транспортной, энергетической и социальной инфраструктуры не приводит к полноценному развитию территории. Такой подход лишь откладывает эту задачу на будущее, увеличивая при этом нагрузку на региональные и муниципальные бюджеты.

В заключение Антон Мороз подчеркнул, что динамику КРТ нельзя оценивать по числу заключённых договоров. Настоящие критерии – объём привлечённых инвестиций, ввод жилья и инфраструктуры, количество созданных рабочих мест. Именно на эти показатели, по его мнению, должна ориентироваться новая архитектура регулирования.

Он выразил надежду, что инициативы ДОМ.РФ получат поддержку профессионального сообщества и будут реализованы с учётом позиции строительного бизнеса. Национальное объединение, в свою очередь, готово и дальше участвовать в этой работе, представляя консолидированную позицию отрасли.

Если сложить оба выступления вице-президента НОСТРОЙ на МБФН-2026 вместе, получится один сквозной тезис: что стандарты планирования территорий, что новая архитектура КРТ нужны отрасли не ради самого факта регулирования, а ради предсказуемости – для региона, для девелопера, для инвестора. Сначала – просчитать риски и модель развития территории, и только потом – выходить на площадку. Что кратко можно сформулировать созвучно известной всем пословице: семь раз отмерь, один раз застрой.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!