Пике не будет, но падать продолжим

Такой пессимистичный прогноз приведён в совместном исследовании консалтинговой компании «Яков и партнёры» и Единого ресурса застройщиков. Другие показатели, по мнению экспертов, также будут негативны. Снизится рентабельность строительства, которая уже сейчас не превышает 5-10%. Это ещё более понизит привлекательность отрасли, особенно в сравнении с астрономическими доходностями на финансовых рынках. Негативная динамика ожидается по договорам долевого участия (ДДУ). Согласно данным госкомпании «Дом.РФ», в январе-октябре в России заключено 380,2 тысячи договоров на жилые помещения, что меньше на 12% год к году, и падение сохранится.

Расти будет только перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию, который достигнет максимума за последние 4 года. Согласно исследованию, в 2022 году был перенесён на более поздние сроки ввод 15,5 миллиона квадратных метров многоквартирных домов, в 2023-2024 годах показатель находился на уровне 14,4-14,7 миллиона «квадратов», в 2025 году – вернулся к значению 2022-го, а в 2026-м – достигнет 16,2 миллиона «квадратов».

Генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли» и руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик называет основной причиной низкие темпы продаж:

Стройка финансируется за счёт банковских кредитов. Чтобы ставка была низкой, надо выбирать кредиты теми же темпами, какими наполняются счета эскроу от продаж новостроек. Снижение темпов выборки кредитов автоматически приводит к снижению темпов строительства и переносу сроков.

Эксперты отмечают, что средний срок строительства МКД в России сейчас 33 месяца, хотя показатель варьируется от 28-ми месяцев в массовом сегменте до 42-х месяцев – в элитном. Более половины застройщиков сейчас вынужденно сдвигают сроки сдачи комплексов на полгода и более. При этом Минстрой России пока не высказался однозначно о том, будет ли продлён мораторий на штрафы застройщикам за срыв сроков строительства. В сообществе циркулируют разные слухи, и среди экспертов нет согласия, стоит ли дальше рассчитывать на эту важную меру поддержки.

Экономика бьёт по стройке, сокращая рентабельность. В компании «Яков и партнёры» подсчитали, что доходность строительства новых объектов не превышает 5-10%, в то время как средняя ставка по проектному финансированию составляет 10,8%. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что в зоне риска сейчас, в первую очередь, застройщики, реализующие низкомаржинальные проекты на рынках, где спрос крайне чувствителен к стоимости реализации.

Директор по развитию компании «Est-a-Tet» Роман Родионцев в комментариях «Коммерсанту» высказал другое мнение, что труднее всего стало работать девелоперам именно в российской столице. Спрос на жильё комфорт-класса в Москве сейчас снизился до минимального уровня, и даже в районах у МКАД застройщики стремятся реализовать проекты бизнес-класса.

По его мнению, существующий спрос на новостройки носит «волнообразный характер». Краткосрочные стимулирующие акции позволяют привлечь покупателей, но когда застройщики поднимают цены, то спрос снова откатывается, поясняет он. В таких условиях девелоперы не могут существенно повышать цены.

Одновременно повышается себестоимость, хотя, по мнению экспертов, ценники в 2026 будут расти немного медленнее: строительные материалы подорожают в среднем на 5%, рабочая сила – на 3%. Для сравнения: в 2025 году аналогичные показатели составят 8% и 9% соответственно. В 2024-ом – расходы девелоперов на персонал увеличились в среднем на 20%, а материалы подорожали на 8%. Отдельные экономисты полагают, что оживить рынок могло бы сокращение базовой ставки Центрального Банка РФ, но при существующем уровне в 16,5% даже снижение на 2-3% погоды не сделает – коммерческая ипотека всё так же будет оставаться недоступной, а рынок продолжит тянуть исключительно за счёт льготных программ.

В целом аналитики рынка полагают, что рост ценников на жильё сохранится, но будет оставаться в пределах инфляции. Просто потому, что продавать ниже себестоимости строители не будут, а повышать цены на более значительный уровень в нынешних экономических условиях околонулевого спроса просто невозможно.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!