Непростой разговор об ИЖС

В Новосибирске состоялось расширенное совместное заседание комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства Общественного совета при Минстрое России и комитета по малоэтажному жилищному строительству Российского Союза строителей. Мероприятие прошло неделю назад в рамках Сибирского строительного форума «Стратегии ускорения темпов строительства». Благодаря нашим коллегам из РСС мы получили возможность ознакомиться с большинством докладов и предлагаем Вашему вниманию наиболее интересные, на взгляд редакции, выступления.

152.000 «квадратов» – капля в море

Открывая заседание, первый вице-президент РСС, председатель комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое России Владимир Дедюхин высказал мнение, что без системного развития малоэтажных жилых комплексов невозможно говорить о создании «малоэтажной России». В настоящее время в стране реализуется всего 13 проектов малоэтажных жилых комплексов в 10-ти регионах с совокупным объёмом строительства порядка 152.000 квадратных метров, что явно недостаточно для достижения целевых показателей.

Особое внимание Владимир Анатольевич уделил необходимости совершенствования нормативно-правовой базы. Он отметил актуальность внесения изменений в Федеральный закон № 494-ФЗ от 30 декабря 2020 года, направленный на корректировку Градостроительного кодекса РФ в части комплексного развития территорий, а также в Федеральные законы № 476-ФЗ и № 186-ФЗ.

Приоритетными направлениями работы эксперт назвал стандартизацию в сфере ИЖС, снижение земельной налоговой нагрузки, создание института строительного контроля, а также развитие механизмов страхования строительно-монтажных работ в индивидуальном жилищном строительстве.

Опыт «столицы Сибири» – доля ИЖС растёт

На правах хозяина встречи к участникам обратился министр строительства Новосибирской области Дмитрий Богомолов. Он отметил значимость проведения заседания на площадке региона и подчеркнул, что Новосибирская область на протяжении последних пяти лет сохраняет лидирующие позиции в Сибирском федеральном округе по объёмам жилищного строительства.

В 2023 году в регионе было введено более 3-х миллионов квадратных метров жилья, в 2024 году – 2,6 миллиона, в 2025 году – 2,46 миллиона «квадратов». Несмотря на общую тенденцию к снижению объёмов ввода, существенно изменилась структура рынка: если ранее соотношение многоквартирного строительства и ИЖС составляло 70% к 30%, то по итогам 2025 года доля индивидуального жилищного строительства достигла 44% против 56% многоквартирных домов.

Дмитрий Николаевич подчеркнул, что рост доли ИЖС свидетельствует о структурной трансформации рынка и подтверждает высокий спрос со стороны граждан. Вместе с тем он обратил внимание на существующие риски, связанные с деятельностью недобросовестных подрядчиков, в результате чего появились случаи пострадавших граждан.

В этой связи особую актуальность приобретает внедрение механизмов проектного финансирования с использованием эскроу-счетов в сфере ИЖС. Господин Богомолов отметил необходимость обсуждения практических аспектов их применения, включая вопросы завершения строительства и наполнения эскроу-счетов, а также взаимодействия с банковским сектором.

Карелия – ставка на каркасное домостроение

Большие перспективы видят в развитии ИЖС в «стране озёр», что и не удивительно для региона с практически безграничными лесными ресурсами. Министр промышленности и торговли Републики Карелия Светлана Астахова представила текущие достижения и перспективы каркасного домостроения в регионе.

Светлана Евгеньевна отметила, что в Карелии каркасным домостроением занимаются около десяти предприятий, и для наглядности были выделены четыре завода. Совокупная производительность этих предприятий составляет порядка 100 тысяч квадратных метров в год. Она подчеркнула, что продукция сертифицирована, а часть проектов включена в реестр российской промышленной продукции, что позволяет участвовать в тендерах и получать поддержку от фондов развития промышленности.

Участникам были продемонстрированы возможности предприятий на примере реализованных проектов, в том числе социальных объектов. Министр отметила, что, помимо производственной мощности, важно учитывать и стоимость строительства, включая комплект «тёплый контур» с установкой и полностью готовый дом с завода, что делает каркасное строительство доступным и экономически оправданным.

Госпожа Астахова также подчеркнула значимость комплексного подхода к развитию территорий. Каркасное домостроение, по её словам, должно сочетать производственные возможности предприятий с реальными потребностями населения и инфраструктуры. Она привела примеры экспериментальных направлений и инновационных материалов, которые республиканские предприятия тестируют на территории Карелии, и выразила готовность делиться этим опытом с другими регионами.

Поддержку местным инициативам оказывает и Министерство промышленности и торговли РФ. Федеральная помощь даёт возможность производителям минимизировать затраты, выходить на рынок с конкурентоспособной ценой и уверенно продвигать готовую продукцию. Власти региона намерены и дальше развивать как стандартное, так и инновационное каркасное домостроение, наращивать производственные мощности и сотрудничать с партнёрами по всей стране.

Проблемы системные – о чём просить Минстрой?

С докладом выступил первый и почётный президент Национального объединения строителей Ефим Басин, который был представлен как председатель наблюдательного совета Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства. Он привёл несколько цифр из статистики. По итогам прошлого года в России введено 108,8 миллиона квадратных метров жилья, из которых 59% приходится на малоэтажное строительство. Этот показатель на 2% выше, чем в 2024 году, который также считался успешным. В Сибирском федеральном округе рост доли ИЖС составил 6%, что свидетельствует о положительной динамике и эффективности принимаемых мер.

Ефим Вадимович отметил, что на сегмент индивидуального строительства распространяется действие законодательства о проектном финансировании с использованием эскроу-счетов. Остаются проблемы, связанные с недобросовестными подрядчиками и недостаточной ответственностью отдельных финансовых институтов, участвующих в аккредитации застройщиков. По его мнению, выстраивание прозрачных механизмов финансирования позволит минимизировать подобные риски.

Особо докладчик остановился на системных проблемах, которые препятствуют развитию малоэтажного строительства. В частности, действующие нормативы по обеспечению коттеджных посёлков социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой зачастую приравнивают их к многоквартирной застройке, что не учитывает специфику малоэтажных проектов и существенно увеличивает их стоимость. Кроме того, до настоящего времени не принят закон о регулировании управления общим имуществом в жилых комплексах, несмотря на то, что соответствующий законопроект был рассмотрен в первом чтении более двух лет назад.

С учётом сокращения объёмов ипотечного кредитования господин Басин предложил уделить внимание развитию альтернативных источников финансирования жилищного строительства. Речь идёт о механизмах жилищных кооперативов, в том числе молодёжных, строительных сберегательных кассах, накопительных системах, арендном строительстве и лизинговых моделях. По его мнению, данные инструменты требуют законодательного закрепления и системной поддержки. Кстати, напомним, что недавно с предложениями об открытии стройсберкасс выступили думские эсеры.

В числе первоочередных шагов эксперт предложил обратиться в Государственную Думу с инициативой ускорить рассмотрение и принятие законопроектов, связанных с управлением жилыми комплексами и стимулированием жилищных сбережений граждан, включая создание строительных сберегательных касс.

Ефим Басин предложил поручить Минстрою России и госкомпании «Дом.РФ» разработать дифференцированные нормативы обеспечения социальной и инженерной инфраструктурой для коттеджных посёлков, а также усилить меры по стимулированию строительства энергоэффективных и «зелёных» объектов с применением механизмов «зелёной ипотеки» и проектного финансирования.

Позиция банкиров – без СРО не обойтись

Благосклонно относится к теме ИЖС и «Дом.РФ», который в последние годы всё больше перетягивает на себя финансовые потоки в строительной отрасли, а также развивает ключевую информационную инфраструктуру. Госкорпорацию на встрече представлял директор развития жилищной сферы Евгений Квасенков. По его словам, сегодня ИЖС становится ключевым драйвером роста жилищного рынка, и это подтверждается статистикой.

Евгений Викторович продублировал цифры, уже озвученные Ефимом Басиным, и добавил, что не МКД, а именно сегмент ИЖС обеспечивает сегодня основной прирост рынка. Сохраняется устойчивый спрос: по оценкам, порядка 5-ти миллионов семей, проживающих в многоквартирных домах, рассматривают строительство собственного дома как предпочтительный способ улучшения жилищных условий.

Развитие малоэтажки сопровождается структурными изменениями, связанными с вступлением в силу Федерального закона № 186-ФЗ, распространившего механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу на индивидуальное жилищное строительство. С момента запуска механизма заключено порядка 22-х тысяч договоров. Общая площадь домов, строящихся с использованием эскроу-счетов, составляет около 800 тысяч метров квадратных.

По словам докладчика, распределение проектов по регионам во многом обусловлено экономической активностью и уровнем спроса. В Сибирском федеральном округе механизм применяется в пяти субъектах, при этом лидирующие позиции занимают Новосибирская и Иркутская области, а также Красноярский край и Кемеровская область. Около 10% подрядных организаций, работающих по эскроу-модели, приходится на регионы СФО.

«Дом.РФ» запустил собственную программу проектного финансирования для поддержки подрядчиков, работающих в сегменте ИЖС. Механизм предполагает защиту средств граждан на счетах эскроу до завершения строительства, а подрядные организации получают финансирование через банковские инструменты. В рамках программы уже аккредитовано около 3,5 тысячи подрядчиков, более половины из которых используют проектное финансирование.

Однако, невзирая на высокий спрос и наличие ипотечных программ, примерно треть одобренных заявок на ипотеку в сегменте ИЖС не доходит до заключения сделки. Основная причина – недостаточное количество подрядчиков, готовых работать по модели с эскроу-счетами. В связи с этим требуется расширение доступа строительных компаний к механизмам финансирования, в том числе за счёт инструментов гарантийной поддержки.

Прозвучали и слова, которые можно оценить, как призыв к совместной работе с саморегулируемыми организациями. По мнению господина Квасенкова, обеспечение финансовой безопасности через эскроу-счета должно дополняться системным контролем качества строительства. Для этого необходима институционализация строительного контроля в сегменте ИЖС, подготовка квалифицированных специалистов, а также формирование требований к проектной и технической документации, которая в настоящее время не всегда является обязательной для индивидуальных домов. А где качество и безопасность – там прямая зона ответственности строительного саморегулирования.

Одним из инструментом повышения контроля должна стать цифровизация деятельности подрядных компаний. Платформенные решения и цифровые сервисы позволяют гражданам получать верифицированную информацию о застройщиках, их опыте, соблюдении сроков и исполнении обязательств.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!