Госдума приняла законопроект о договоре жилищных сбережений – благое начинание, только из него в окончательной редакции исчезли важные для вкладчиков положения…

На минувшей неделе депутаты Государственной Думы приняли во втором и третьем чтениях законопроект № 461846-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (о стимулировании жилищных сбережений граждан)». Документ был внесён в нижнюю палату ещё в 2023 году депутатом Госдумы Анатолием Аксаковым и членом Совета Федерации Николаем Журавлёвым. Для рассмотрения документа потребовалось почти два года; теперь будущему закону предстоит пройти Совфед и получить подпись Президента России. И если это произойдёт (в чём можно почти не сомневаться), новелла вступит в силу с 1 января 2027 года.

Как следует из пояснительной записки, законопроект появился в рамках реализации подпункта «а» пункта 5 перечня поручений Президента России Владимира Путина от 21 февраля 2023 года № Пр-528, изданного по итогам Послания Федеральному Собранию. Правительству РФ вместе с Банком России тогда было поручено обеспечить в законодательстве всё необходимое для запуска программы долгосрочных сбережений граждан. Жилищные сбережения – один из её элементов.

Суть нововведения такова. В Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» вносится целая новая глава VI.1, детально регламентирующая договоры жилищных сбережений и порядок начисления процентов по ним. По своей правовой природе это гибрид: элементы договора банковского вклада (глава 44 Гражданского кодекса РФ) плюс элементы предварительного договора о предоставлении целевого кредита.

Проще говоря, вкладчик копит на первоначальный взнос, а банк, как предполагается, в будущем потенциально готов дать ему ипотеку, где накопленная сумма и станет первым взносом. А пока эти деньги человек копит на счету, кредитное учреждение может убедиться в состоятельности будущего клиента – насколько по силам ему будет погашать будущий кредит.

По задумке инициаторов законопроекта, такой гибрид позволяет банку «вырастить» ипотечного заёмщика заранее, посмотреть на его платёжную дисциплину в динамике, а первоначальный взнос при этом может доходить до 50% и выше. Чем больше первый взнос – тем ниже риски банка, а значит, тем гуманнее и сама ставка.

Подобная модель, как отмечают внесшие проект госдумцы, давно работает в Германии, Австрии, Франции, Испании, Польше, Венгрии и Чехии. А также, уже с 2003 года – у наших соседей в Казахстане. То бишь ассортимент образцов для творческой переработки у российских государевых мужей был приличный.

В договоре жилищных сбережений с банком вкладчиком может стать только физическое лицо. Срок договора – не менее трёх лет, более короткие сроки банку предлагать запрещено.

Пополнять счёт можно в любое время. Помимо владельца счёта, смогут это делать и третьи лица. Это означает, что копить на жильё юным вкладчикам имеют возможность помогать родители, бабушки и дедушки. Проценты по вкладу капитализируются и увеличивают тело сбережений. Использовать накопленное можно на покупку жилого помещения, на участие в долевом строительстве или на индивидуальное жилищное строительство.

Отдельная приятная для граждан деталь – это режим страхования. Средства по договору жилищных сбережений страхуются раздельно от прочих вкладов клиента в том же банке, а лимит страхового возмещения по такому договору довольно высок, и составляет 10 миллионов рублей. Иначе говоря, даже если гражданин держит в том же банке обычный вклад и застрахованный лимит по нему уже выбран, «жилищная» кубышка по-прежнему защищена страховкой в полном объёме.

А как насчёт «ложки дегтя»?

В целом – начинание хорошее, однако профессиональное сообщество восприняло инициативу без громких восторгов. Да, в целом продукт будет дисциплинировать граждан при накоплении первоначального взноса, и послужит источником «длинных пассивов» для банковской системы, которых ей сегодня отчаянно не хватает. Однако и набор оговорок получился внушительный.

Первое – стоит отметить, что сам по себе договор жилищных сбережений вопрос доступности жилья не решает. Накопить первый взнос – лишь часть задачи; далее нужно учесть ипотечную ставку, которая сейчас весьма велика. Реальные доходы населения не так уж высоки, а цены на квадратные метры в «человейниках» неподъёмны для большинства жителей страны.

Второе – успех продукта в решающей мере зависит от того, какие ставки банки предложат по такому вкладу и какие – по последующему кредиту. Если ставка по договору жилищных сбережений окажется хуже, чем по обычному вкладу, а «предварительный» ипотечный кредит не выгоднее рыночной ипотеки, значимого спроса можно и не увидеть. Продукт в таком случае обречён остаться нишевым. Стоит отметить, что детали договора (например, должен ли вкладчик регулярно делать взносы, или может копить в удобном для себя ритме) – закон позволяет определять банкирам, что также способно сказаться на популярности новых счетов.

Третье – досрочное закрытие вклада до наступления льготных сроков может обернуться перерасчётом процентов по менее выгодной ставке. Момент, о котором вкладчику стоит помнить с первого дня.

Четвёртое – и, пожалуй, самое чувствительное. Банк будет сам решать, выдать или нет ипотеку владельцу договора жилищных сбережений. Именно вокруг этого пункта и развернулись главные баталии при чтении этого законопроекта госдумцами.

Что изменилось при рассмотрении?

Между внесением документа и его принятием в окончательной редакции произошёл ряд перемен – и, увы, не все они играют на стороне вкладчика. Разберём главные.

• Обязанность выдать кредит превратилась в обязанность рассмотреть заявку.

В исходной версии заключение кредитного договора по обращению вкладчика было для банка жёсткой обязанностью – за исключением закрытого перечня оснований для отказа. Кредит при этом должен был покрывать сумму, необходимую для покупки жилья и превышающую размер накоплений.

В финальной редакции формулировка радикально смягчена в пользу банков: обязанность выдать кредит заменена на обязательство выдать его лишь в случае соответствия вкладчика условиям, определяемым самой кредитной организацией при рассмотрении заявки. Проще говоря – «дам, если сочту заёмщика достойным».

• Закрытый перечень оснований для отказа был исключён целиком.

В первой редакции законопроекта фигурировал подробный список из семи пунктов, по которым банк имел право отказать: просрочки на сумму от 30.000 рублей длительностью более 30-ти дней, действующие исполнительные производства, банкротство, причастность к экстремизму и терроризму, высокая долговая нагрузка и ряд других. В финальном тексте этот перечень исключён полностью.

Оценка заёмщика отныне целиком отдана на откуп внутренним правилам банков. А внутренние правила, как хорошо известно рынку, – материя весьма подвижная и подлежащая изменениям ровно тогда, когда это удобно самой кредитной организации.

Однако есть и полезные для граждан изменения.

• Правила выплаты процентов при досрочном расторжении смягчены в пользу вкладчика.

В исходной версии всё было жёстко: если вкладчик забирал деньги и не направлял их на жильё, проценты сгорали, а выплата шла по минимальной ставке «до востребования». В финальной редакции появилась дифференцированная шкала сохранения процентов при досрочном расторжении – без урезания до ставки «до востребования». Полные проценты вкладчик получает в трёх случаях:

1. если деньги направляются на улучшение жилищных условий (в том числе через другой банк), а с даты заключения договора прошло не менее одного года;
2. если деньги забираются на любые цели, но обращение за возвратом состоялось не ранее полутора лет с даты заключения договора;
3. если банк сам отказал в предоставлении кредита по истечении срока вклада.

• Механизм страхового возмещения стал заметно человечнее.

Лимит в 10 миллионов рублей не изменился, а вот механизм выплаты преобразился принципиально. В исходной редакции при страховом случае (банкротстве банка) Агентство по страхованию вкладов не выдавало деньги на руки – оно обязано было перечислить их исключительно на аналогичный договор жилищных сбережений, открытый в другом банке, при этом от вкладчика требовалась копия нового договора. Плюс к этому – жёсткий месячный срок выплаты со дня подачи заявления.

В финальной версии оба ограничения сняты: возмещение выплачивается в стандартном порядке отдельно от других вкладов клиента, а упоминания об обязательном перечислении в другой банк и месячном сроке из документа исчезли.

Что делать желающим воспользоваться услугой?

Пока – ничего, ибо время терпит. Договор жилищных сбережений заработает не сразу, а с 1 января 2027 года. К этому моменту у банков появятся собственные предложения по ставкам как на этапе накопления, так и по последующему кредиту. Стоит внимательно сравнить их и с обычной ипотечной ставкой, и с обычным вкладом на сопоставимый срок – и только тогда принимать решение.

Важно понимать, что механическая «привязка» к вкладу без реального преимущества по ставке будущего кредита резона не имеет. Если ипотека всё равно не гарантирована, обычный депозит нередко окажется удобнее и – в зависимости от рыночной конъюнктуры – выгоднее.

Отдельно стоит держать в голове три особенности нового продукта:

1. после открытия вклада Вам придётся выждать срок, чтобы не потерять проценты: в один год (если планируете направить деньги на жильё) или полтора года (если решите потратить накопления иначе);
2. нужно помнить, что банк вправе не одобрить кредит – и никаких закрытых оснований для отказа в законе нет;
3. раздельное страхование до 10-ти миллионов рублей – на сегодня это, пожалуй, наиболее весомый бонус нового продукта.

В завершение можно сказать, что задумка государевых мужей была вполне здравой. Приучить россиян копить дисциплинированно, дать банковской системе длинные пассивы, а в перспективе – снизить и ипотечные ставки за счёт качественных заёмщиков. Опыт европейских стран и того же Казахстана эту логику подтверждает: там подобные системы работают десятилетиями. Впрочем, работают они и потому, что вкладчик знает – при выполнении определённых условий кредит он получит.

В нашей же версии приходится констатировать, ключевая пружина ослаблена. Банк не обязан выдать кредит – он обязан «рассмотреть» и «сопоставить с внутренними требованиями». Закрытого перечня оснований для отказа нет, а значит, оценка вкладчика лежит в непрозрачной внутренней методичке кредитной организации. И здесь возникает совершенно логичный вопрос, который обязательно задаст себе любой прагматичный вкладчик: если ипотека мне не гарантирована, зачем открывать специальный депозит – не проще ли держать обычный вклад под сопоставимую ставку и в нужный момент попробовать оформить обычную ипотеку?

К тому же «морозить» деньги на вкладе как минимум на год-полтора в нашей очень волатильной финансовой ситуации многие сочтут не лучшей идеей.

Преимущество у нового продукта пока лишь одно – раздельное страхование до 10-ти миллионов рублей. Бонус весомый, но, пожалуй, единственный бесспорный.

Стоит дождаться следующего года, чтобы узнать – какие ставки по договорам жилищных сбережений и по последующим кредитам предложат банки к запуску этого продукта. Именно эти цифры, а вовсе не текст закона – покажут, станет ли жилищная кубышка настоящим шагом для многих к собственным ключам от квартиры, или так и останется красивой идеей «может быть мы купим жильё»…

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!