Девелоперы ориентируются на богатых

Пресловутый ипотечный пузырь, невзирая на непрерывную накачку бюджетными деньгами, чувствует себя плохо. И, судя по всему, скорее сдувается, чем лопается. Снижение девелоперской активности, которое ранее отмечалось в регионах, докатилось и до мегаполисов, где до сих пор ещё находились состоятельные люди, готовые инвестировать в новую недвижимость даже по сегодняшним ценам.

Анализ данных за 2025 год показывает, что спад ввода новых проектов затронул десять из шестнадцати российских городов-миллионников. Наиболее резкое сокращение было зафиксировано в Уфе, где объёмы упали на 35%, по сравнению с предыдущим периодом. Чуть менее, но также значительно снизили активность застройщики в столице и на юге страны: в Москве и Ростове-на-Дону показатели уменьшились почти на 30%, в Самаре – на 23%.

Портал «Движение.ру» опубликовал своё исследование рынка, опираясь на данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Согласно ему, сокращение запуска новых жилых проектов по итогам 2025 года было зафиксировано в 10-ти из 16-ти городов-миллионников России.

Согласно экспертам издания, самое большое сокращение произошло в Уфе – на 35%, в Москве – на 29,2%, в Ростове-на-Дону – на 29,6%, в Самаре – на 23%. Также снижение было зафиксировано в Перми – на 10,5%, в Воронеже – на 6,1%, в Новосибирске – на 5,9%, в Челябинске – на 4,9%, в Казани – на 3,6% и в Красноярске – на 2,7%.

В совокупном выражении по стране девелоперы в 2025 году начали строительство жилья общей площадью 41,3 миллиона квадратных метров. Этот показатель почти на 12% процентов ниже, чем годом ранее, когда было заявлено о старте проектов на 46,7 миллиона «квадратов». Фактически, отрасль откатилась по объёмам новых запусков к уровню 2021-2022 годов.

Тем не менее, шести городам удалось нарастить ввод новых проектов. В их числе Волгоград, Екатеринбург, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Краснодар и Омск. Впрочем, рост не всегда свидетельствует о здоровой конъюнктуре. Например, Краснодар, увеличивший запуски на треть, одновременно демонстрирует один из самых низких среди мегаполисов уровень распроданности строящегося жилья – около 45%.

В поиске виноватых эксперты традиционно кивают на Центральный Банк РФ, который держит ставку рефинансирования на запредельно высоком уровне. Для отрасли это двойной удар: дорогое кредитование для самих застройщиков и недоступная ипотека для конечных покупателей.

Для реализации любого масштабного строительного проекта компаниям необходимы заёмные средства. В условиях сохранения высокой ключевой ставки Банка России кредиты, в том числе и целевые на строительство, остаются крайне дорогими. Это напрямую влияет на финансовую модель проекта: маржинальность снижается, риски возрастают. Многие застройщики, особенно те, кто работает в массовом сегменте, признают, что при текущих процентах по кредитам экономика многих потенциальных проектов становится невыгодной или даже убыточной. В результате они предпочитают выжидать или консервировать ресурсы, а не начинать новые стройки.

К высоким ипотечным ставкам добавляется и неопределённость с госпрограммами. С другой стороны, покупательский спрос также сдерживается. Рыночные ипотечные ставки в течение длительного периода оставались на исторически высоком уровне, что исключало с рынка значительную часть потенциальных клиентов. Поддержку спроса оказывали государственные программы, такие как семейная ипотека. Однако в 2025 году ожидалось их серьёзное переформатирование или сокращение. Застройщикам стало сложнее прогнозировать платёжеспособный спрос на горизонте нескольких лет, что является критически важным для принятия решения о запуске многоквартирного дома, строительство которого длится два-три года.

Стоит упомянуть и общую экономическую неопределённость. На фоне замедления темпов роста экономики и изменений в налоговом регулировании многие компании предпочитают стратегию осторожности. Девелопмент предполагает длинные и капиталоёмкие инвестиции, которые требуют уверенности в стабильности. В ситуации, когда прогнозировать макроэкономические изменения сложно, бизнес склонен откладывать масштабные начинания.

Основная надежда участников рынка на разворот негативной тенденции связана со смягчением денежно-кредитной политики ЦБ. Постепенное снижение ключевой ставки, которое началось во второй половине 2025 года, теоретически должно привести к удешевлению как проектного финансирования для девелоперов, так и ипотечных кредитов для населения.

Представители строительного комплекса полагают, что после значимого снижения ставок можно ожидать активизации застройщиков. На рынок могут выйти не только запланированные, но и отложенные ранее проекты. Однако эксперты предупреждают, что процесс восстановления будет постепенным. Даже в оптимистичном сценарии пиковых значений по вводу новых проектов, характерных для периода 2023-2024 годов, в 2026-ом ждать не стоит. Отрасли потребуется время для адаптации к новым условиям.

Власти также осознают риски замедления. Прогнозируется, что некоторое снижение общих объёмов ввода жилья может стать заметным уже в 2027 году. Задача регуляторов – обеспечить плавную корректировку рынка без резких обвалов и последующего острого дефицита, что требует тонкого баланса между монетарной политикой и мерами прямого стимулирования строительной отрасли и спроса.

Застройщики на экономические вызовы отвечают в своём стиле. Поскольку спрос в сегменте эконом- и комфорт-классе в значительной степени зависит от доступности кредитов, компании начинают активнее ориентироваться на покупателей, которые меньше зависят от ипотеки. Это приводит к увеличению доли проектов бизнес- и премиум-класса в общем объёме предложения. В Москве, например, за 2025 год предложение в массовом сегменте сократилось, по некоторым оценкам, вдвое. Иными словами, квартира, как таковая всё больше становится предметом роскоши для состоятельных классов и подчиняется примерно тем же законам рынка, как яхты, бриллианты или спорткары.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!