И взгляд на азиатский финансовый рынок

В рамках «Российской строительной недели – 2022» состоялся круглый стол «Проектное финансирование жилищного строительства». В состав президиума вошли вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз, коммерческий директор компании MACRO Радик Нигматуллин, заместитель генерального директора портала ЕРЗ.РФ Светлана Опрышко, вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям ГК «ПИК» Дмитрий Тимофеев.

Своё выступление господин Мороз начал с презентации текущих показателей института проектного финансирования деятельности застройщиков жилья, которым сегодня охвачено уже 79,5% рынка. Однако, заметил спикер, число работающих с данным продуктом банков за последние полгода уменьшилось на два.

Говоря о влиянии нового механизма на рынок жилищного строительства и достижение стратегических задач, стоящих перед государством, Антон Михайлович констатировал продолжающееся сокращение текущих объёмов строительства в сегменте многоквартирного домостроения, который сегодня составляет 94,5 миллиона квадратных метров, а также уход с рынка малых застройщиков. Если в сентябре 2019 года текущий объём строительства осуществлялся 3.857-ю компаниями, то сегодня это уже 3.422 юридических лица.

Помимо этого, повлияло проектное финансирование и на «ценник» квартир. Антон Мороз пояснил, что одним из критериев принятого постановления Правительства РФ № 480, определяющего критерии, при соответствии которым проекты могли достраиваться по старым правилам, был – 10% проданных жилых площадей. Поэтому застройщики делали всё возможное, чтобы продать как можно больше площадей, тем самым спровоцировав общий рост цен на рынке.

По словам вице-президента НОСТРОЙ, в конце 2019-го – начале 2020 года правовое регулирование рынка стабилизировалось, одновременно было отмечено снижение цен продаж. Вот так реформа рынка долевого строительства стала первым фактором влияния на рост цен на жильё в России.

Обрисовывая ситуацию с проникновением проектного финансирования, Антон Мороз пояснил, что 100-процентный уровень наблюдается только в 9-ти российских субъектах и в таком же количестве оно отсутствует – это регионы, в которых жилищное строительство вовсе не ведётся. Лишь в 3-х субъектах, по его словам, доля рынка проектного финансирования сегодня составляет менее 60%, в большинстве регионов – от 60% до 90%. А в 17-ти субъектах механизм закрывает практически весь первичный рынок жилья – от 90% до 99%.

Выступающий подчеркнул, что как раз из-за низкого уровня доступности проектного финансирования либо доступности только одной кредитной линии для небольших региональных застройщиков – последние уходят с рынка и сокращаются портфели проектов действующих компаний.

Национальное объединение строителей проанализировало ситуацию в малых городах и вот результаты: в 86% городов с населением до 50-ти тысяч человек и в 59% городов с населением от 50-ти тысяч до 100 тысяч человек – строительство не осуществляется! В 59-ти небольших городах нашей страны сегодня строится только один многоквартирный дом.

В этой связи, заявил господин Мороз, профессиональное сообщество выступает за пересмотр программы поддержки низкомаржинальных проектов. Он также напомнил о подписанном 15 декабря 2021 года председателем Правительства РФ Михаилом Мишустиным изменении в постановление о субсидировании низкомаржинальных проектов, благодаря чему условия максимальной стоимости строительства увеличены до 800 миллионов рублей, а количество регионов, участвующих в программе, выросло с 49-ти до 62-х.

Антон Мороз озвучил необходимые меры по увеличению предложения жилья, подчеркнув, что они были подготовлены до введения в отношении России санкций со стороны Запада, однако многие из них актуальны и сейчас. Это:

1. Совершенствование регулирования проектного финансирования с целью снижения высоких требований к заёмщикам-застройщикам по данному механизму и уменьшения финансовой нагрузки на них.
2. Расширение мер поддержки строительства в малых городах и по низкомаржинальным проектам для повышения интереса к строительству и к реализации низкомаржинальных проектов в таковых.
3. Совершенствование регулирования ответственности застройщиков перед дольщиками для снижения дополнительных финансовых рисков в спорах по качеству жилья с недобросовестными юридическими компаниями.
4. Совершенствование законодательствах о ЗОУИТ, в том числе ПАТ с целью активизации процесса вовлечения земельных участков в оборот для строительства.
5. Перевод всех процедур в строительстве, включая техприсоединение, на единую цифровую платформу для того, чтобы снизить число административных и контрольно-надзорных процедур в строительстве.

В Национальном объединении от реализации перечисленных мер ожидают роста уровня предложения и стабилизации цен при сохранении высокого спроса, гарантий соблюдения сроков ввода домов, достраивающихся в «старых» правилах, а также развития конкурентной среды в локации при поддержке малых застройщиков. Антон Михайлович добавил:

Если говорить о действующей ситуации, то в первую очередь сейчас нас всех будут волновать те механизмы, которые Правительство постарается предложить для стимулирования спроса, ибо больше 96 процентов жилья покупают российские граждане. Мы сейчас с коллегами обсуждали, что всё равно для любого гражданина сбережение денежных средств с учётом инфляционных рисков, наверное, больше всего понятно в квадратных метрах. И всегда был, есть и будет стоять вопрос о том, чтобы банки могли предоставить деньги населению в каких-то разумных понятных числовых выражениях для них. Сегодня уже неоднократно говорилось и вице-премьером Маратом Хуснуллиным, и замглавой Минстроя России Никитой Стасишиным о том, что мы проходили подобную ситуацию в 2014 году, когда ипотечная ставка поднималась до 17 процентов, и тогда Правительство смогло предложить условия, которые позволили нам продавать жильё в ипотеку под 11,5 процента – мера показала свою эффективность. Естественно, и те программы льготной ипотеки, которые сработали во время пандемии, тоже очень серьёзно повлияли на устойчивость застройщиков и покупательскую способность населения. Мы надеемся, что подобные механизмы будут подобраны и сейчас, а также рассчитываем, что высказанные сегодня инициативы реализуются в неких программах. Ну и мы, как и Правительство, смотрим на азиатский финансовый рынок, который мог бы быть задействован на территории России для привлечения кредитных ресурсов.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!