Верховный Суд России представил обзор практики, связанной с самовольной застройкой
Нужна помощь профессионала? Опишите задачу – мы подберём нужного специалиста!
Высшая судебная инстанция нашей страны подготовила обзор 32-х судебных дел, сгруппированных по трём категориям: применение норм материального права; применения норм процессуального законодательства; иные вопросы. Предлагаем вниманию читателей наиболее показательные, по мнению редакции, эпизоды из практики с выводами экспертов ВС РФ.
***
Верховный Суд, прежде всего, напоминает, что здания нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, по общему правилу не могут быть признаны самовольными постройками, так как ранее действовавшее законодательство предусматривало снос только самовольных жилых домов, возведённых гражданами. В одном из дел суд отменил решения нижестоящих инстанций, которые признали самовольной постройкой хозяйственное здание 1960 года постройки, и указал на необходимость установить точную дату возведения объекта, правопреемников ответчика и наличие нарушений строительных норм на тот момент. Этот подход существенно защищает права собственников старых построек, возникших в ином правовом поле.
Другой важный эпизод касается жилых домов, возведённых до 14 мая 1998 года. Если такой дом построен на участке, который формально не предоставлялся для строительства, но гражданин имеет возможность оформить права на этот участок в предусмотренном законом порядке (например, до 1 марта 2031 года), и при строительстве не было допущено нарушений, то требование о сносе удовлетворению не подлежит. В рассмотренном деле суды отказали администрации в сносе дома 1991 года постройки, указав, что истец может оформить участок в собственность бесплатно, и это исключает квалификацию постройки как самовольной.
Отдельно освещена ситуация с присоединением к зданию некапитальных пристроек. Суд указал, что возведение лёгкой веранды или террасы, пристроенной к капитальному зданию, не является реконструкцией, создающей новый объект недвижимости, а значит, не может служить основанием для сноса всего здания. В одном деле собственник магазина пристроил остеклённую террасу, и администрация потребовала снести всё здание. Суды отказали, поскольку основное здание было построено на законных основаниях, а достройка не изменила его капитального характера и не нарушила нормы, что подтвердила экспертиза.
Показательным является дело о подпорных сооружениях, возведённых гражданином для защиты своего дома от оползня. Администрация требовала снести бетонное ограждение и строение, частично занявшие земли неразграниченной собственности. Верховный Суд отправил дело на новое рассмотрение, указав, что суды должны оценить, было ли строительство необходимо для предотвращения разрушения дома, обусловлено ли оно бездействием местных властей, или же это был способ самовольного захвата земли. Суд подчеркнул, что снос таких сооружений, выполняющих защитную функцию, может быть несоразмерным и привести к ущербу для имущества ответчика и соседних участков.
В вопросе признания прав на постройки, возведённые на арендованных участках, суд занял либеральную позицию. Истечение срока договора аренды или неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию не являются фатальными основаниями для сноса, если объект построен в соответствии с целевым назначением участка и строительными нормами. В одном деле арендатор не успел завершить отделочные работы и благоустройство до истечения срока аренды из-за болезни и судебных арестов. Суд признал, что эти обстоятельства не свидетельствуют о недобросовестности, и отказал в иске о сносе, подтвердив право собственности застройщика.
В документе рассматривается эпизод о строительстве домов блокированной застройки на участках для садоводства. Верховный Суд однозначно указал, что это недопустимо, так как вид разрешённого использования «ведение садоводства» не предусматривает блокированную жилую застройку, а упрощённый порядок строительства, установленный для индивидуальных жилых домов, на такие объекты не распространяется. Суд отправил дело на пересмотр, чтобы установить, возможно ли привести объекты в соответствие с градостроительным регламентом, изменив вид разрешённого использования участка.
Крайне важным для правоприменительной практики является указание на то, что объект капитального строительства, который соответствует разрешённому использованию участка, но фактически используется в иных коммерческих целях, не является самовольной постройкой. В рассмотренном деле администрация требовала снести жилой дом, поскольку он использовался как коммерческий объект для размещения отдыхающих. Суд отменил решение о сносе, пояснив, что само по себе нецелевое использование объекта (в отличие от нецелевого использования участка) не превращает законно построенное здание в самовольную постройку по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Это разграничение защищает собственников от сноса из-за способа эксплуатации.
Один из ключевых блоков документа посвящён многоквартирным домам и угрозе сноса. Верховный Суд чётко установил, что орган местного самоуправления не вправе применять административную (внесудебную) процедуру сноса в отношении объекта, являющегося частью многоквартирного дома. В деле гражданин оспорил постановление о сносе гаража, пристроенного к стене многоквартирного дома и расположенного на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. Суд признал постановление незаконным, указав, что такой вопрос может решаться только в судебном порядке, поскольку земельный участок не является публичным, а является общим имуществом жильцов.
При рассмотрении споров о сносе, особенно если в постройке проживают люди, суд обязан разрешить вопрос об их выселении. В одном деле апелляционная инстанция удовлетворила иск о сносе жилого дома, где проживали ответчики с несовершеннолетними детьми, но не решила вопрос об их выселении и не привлекла прокурора. Верховный Суд отменил это решение, подчеркнув, что снос жилья без предоставления другого помещения или хотя бы без разрешения вопроса о выселении является грубым нарушением, и такие дела должны рассматриваться с участием прокурора для дачи заключения.
Отдельно рассмотрен случай, когда единственным признаком самовольной реконструкции является отсутствие разрешительной документации. Суд указал, что снос или приведение в первоначальное состояние – это крайняя мера, и если реконструкция не нарушает прав третьих лиц и не создаёт угрозы безопасности, а её демонтаж может нанести ущерб зданию, суд может отказать в иске. В деле собственник объединил комнаты и устроил антресоль внутри принадлежащих ему помещений. Экспертиза подтвердила, что это укрепило несущие конструкции, и снос второго яруса мог бы нарушить целостность здания, поэтому суд оставил реконструкцию в силе.
В завершение стоит упомянуть позицию о добросовестном застройщике. Если гражданин построил объект на основании разрешения, которое позже было признано незаконным из-за ошибки или бездействия органов власти, он имеет право на возмещение убытков от сноса. В одном деле администрация выдала разрешение на строительство в охранной зоне газопровода, а затем потребовала снести дом. Суд постановил, что снос возможен только после выплаты собственнику компенсации, включающей рыночную стоимость дома и расходы на снос, поскольку он действовал добросовестно, не зная об ограничениях.
Стоит отметить, что в большинстве случаев суды достаточно терпимо относятся к вопросам самовольной застройки, указывая, что снос и приведение в первоначальное состояние является крайней мерой реагирования. Каждое дело рассматривается индивидуально, с учётом интересов застройщика, жильцов и региональных властей. При этом в зачёт идёт много факторов – характер здания или сооружение, наличие согласований, статус участка, добросовестное заблуждение либо обман клиентов со стороны строительной компании.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!