Известный российский эксперт спрогнозировал переломный момент для рынка новостроек и назвал регионы, где затоваривание грозит дефолтами

Генеральный директор Института развития строительной отрасли и Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик в интервью газете «Московская перспектива» обрисовал картину ближайшего будущего российского рынка жилья, которая кардинально меняет привычные правила игры для застройщиков, банков и покупателей. Предлагаем вниманию читателей ключевые тезисы эксперта.

Как доказывает Кирилл Вадимович с цифрами на руках, отрасль подошла к опасной черте: за два года, прошедших с момента ужесточения льготной ипотеки летом 2024 года, образовался колоссальный навес непроданного жилья. Если на 1 июля 2024-го баланс между выводами новых проектов и темпами продаж был нулевым, то к настоящему моменту разрыв составил 380 тысяч лотов. Этот избыток пока сконцентрирован на стадии строительства, но его масштабы уже сейчас ставят под сомнение финансовую устойчивость многих проектов.

Из 120-ти миллионов квадратных метров, находящихся в стройке, реализовано лишь 37 миллионов, а в сумме с готовым жильём (ещё порядка 30-ти миллионов «квадратов») в активной или потенциальной продаже находится 113 миллионов квадратных метров. При годовых темпах продаж, которые после ужесточения семейной ипотеки с 1 октября наверняка снизятся до 20-ти миллионов «квадратов», текущего предложения застройщикам хватит на пять с половиной лет. В отдельных же регионах этот запас и вовсе превышает десятилетний горизонт планирования.

Такая ситуация входит в прямое противоречие с финансовыми моделями проектов, одобренными банками, которые в среднем закладывают завершение продаж за три – три с половиной года. Выход за эти временные рамки создаёт серьёзнейшие риски невозврата кредитов и, как следствие, дефолты.

Однако, вопреки наивным ожиданиям потенциальных покупателей, затоваривание рынка не приведёт к обвальному снижению цен. Глава Института и ЕРЗ объясняет это жёсткой экономикой проектного финансирования: стоимость квадратного метра не может опуститься ниже себестоимости строительства, а в большинстве текущих проектов цены лишь покрывают себестоимость и обеспечивают погашение банковских кредитов с минимальной маржинальностью для девелопера. Поэтому ждать какого-то существенного падения цен не приходится.

Напротив, эксперт прогнозирует, что основной всплеск роста цен, до 7% в рамках инфляции, произойдёт в сентябре, в последний месяц перед новым витком ужесточения семейной ипотеки. А вот после 1 октября, когда условия станут ещё более жёсткими, рынок окончательно перейдёт в состояние рынка покупателя. Это означает, что девелоперы, испытывая колоссальную мотивацию избавиться от затоваренности и погасить кредиты, остановят ценовой рост. В 2027 году, по мнению господина Холопика, этот тренд может перерасти в полноценную стагнацию цен, а возможно, и в их номинальное снижение в отдельных сегментах, но не за счёт себестоимости, а за счёт сжатия маржи застройщиков до нуля.

Этот переход может принципиально изменить саму модель рынка долевого строительства. Традиционно покупатели приобретали жильё на ранних стадиях, получая скидку в 30-50% по сравнению с готовыми квартирами. Сейчас эта разница сократилась до чисто символических 5-10%. И если раньше в строящемся доме был огромный выбор планировок, а в готовом оставались лишь неликвидные остатки, то с ростом навеса нераспроданного жилья ситуация зеркально меняется. Вскоре готовые новостройки будут предлагать покупателю не только сопоставимую цену, но и более широкий выбор качественных вариантов.

Это создаёт принципиальную угрозу для механизма проектного финансирования. Если спрос массово уйдёт в готовое жильё, темпы наполнения счетов эскроу по строящимся объектам резко упадут. Банки, видя такие риски, могут начать сворачивать финансирование строек, что приведёт к остановке проектов и новым виткам проблем.

Кирилл Холопик детально разбирает, почему рыночные механизмы сегодня откровенно не работают.

Первый игрок – застройщики, которые, несмотря на общую картину, искренне верят в уникальность и успех своего проекта, считая свою команду сильнее конкурентов. Амбиции и желание не уступать долю рынка толкают их на вывод новых проектов даже в условиях перепроизводства.

Второй игрок – банки. Их алгоритмы проверки финмодели не сопоставляют общую ёмкость рынка в конкретной локации с суммой планов продаж всех проектов. Если план продаж одного проекта формально корректен, банк открывает кредитную линию, не обращая внимания на то, что в этом же городе ещё четыре застройщика планируют продать в пять раз больше квартир, чем может купить население.

Ярчайшим примером такой недальновидности, по словам эксперта, является Краснодарский край, где счетами эскроу покрыто лишь 40% проектного финансирования, а в некоторых проектах – и вовсе 10% и меньше. Несмотря на это, новые объёмы продолжают выводиться, причём активнее всех в этом регионе кредитует девелоперов только Сбер, в то время как частные банки и «Дом.РФ» уже практически остановили выдачу.

Кирилл Вадимович надеется на вмешательство государства, но указывает и на парадокс в его действиях. Правительство России имеет собственный ключевой показатель эффективности – объёмы ввода жилья, планы по которым доведены до всех губернаторов и жёстко контролируются. Это создаёт конфликт интересов: региональные власти, за исключением мэрии Москвы и, возможно, Санкт-Петербурга, не заинтересованы в сдерживании строительства, так как это ударит по их личным рейтингам и плановым показателям. Однако, когда стройки начнут останавливаться из-за банкротств, спросят именно с них.

Гендиректор Института и ЕРЗ считает чрезвычайно мудрым решение Москвы повысить требования к архитектурному облику строящегося жилья. Кирилл Холопик рекомендует остальным губернаторам последовать этому примеру и использовать аналогичные рычаги для торможения выдачи разрешений в критических регионах, чтобы предотвратить обвал. В качестве зон наибольшего риска он называет Краснодарский и Приморский края, Тюменскую и Ленинградскую области, где соотношение средств на эскроу к задолженности по проектному финансированию находится в наихудшем состоянии.

В ходе интервью затронули и болезненную тему высокой ключевой ставки. Эксперт опровергает надежды на то, что её снижение до 12-13% спасёт рынок. По его расчётам, для полноценного восстановления спроса на рыночную ипотеку ставка должна опуститься до 6%. Однако, судя по сигналам, которые посылает обществу и бизнесу Банк России, такое снижение если и будет, то очень нескоро.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!