Климат, который так нужен ИЖС

Почему вопрос стимулирования индустриального метода строительства жилья звучит всё громче и настойчивее. Да потому что на дворе XXI век, потому что достойное жильё это уже не роскошь, а необходимость и обеспечить жильё гражданину, святая обязанность Государства.

Первые шаги индустриального способа строительства жилья появились ещё при Иване Грозном! Летом, в аграрной стране народ был занят обеспечением запасов на год, а зимой можно было готовить отдельные части жилого дома в специальных помещениях. Так делались срубы, нумеровались отдельные элементы дома, тесался тёс. А уже летом, на участке под застройку, собирались дома.

Так же проводилась и массовая застройка. Город Свияжеск, был построен на Волге, в устье реки Свияга не несколько тысяч жителей за одно лето, из предварительно заготовленных в верховьях Волги отдельных элементов жилых домов. Руководил этим строительством градоделец Иван Выродков («Заводское домостроение», автор Морозов Н. А. 1952 год издания. Глава «Развитие заводского домостроения в СССР»).

Для развития индустрии малоэтажного домостроения нужна государственная воля и политика, которая бы создавала соответствующий «климат». Как пример можно привести компанию США Левитт и сыновья, работающих с середины прошлого столетия. Они застраивали площадки от 5-6-ти тысяч жилых домов до 15-17-ти тысяч. Это позволило им применять конвейер непосредственно на строительной площадке, 18 домов до обеда и 18 домов после! Такое количество перспективного населения в одном месте, создавало условия для развития инфраструктуры, зон обслуживания и удешевляло работы по подводке коммуникаций.

Меры стимулирования развития индустриального способа ИЖС

Для стимулирования развития индустриального метода индивидуального жилищного строительства в России, необходимо выполнить ряд мероприятий, создающих необходимые условия, так называемый климат.

Прежде всего, необходимо создать организационные предпосылки, для возникновения спроса на индустриальный способ строительства малоэтажного жилья. А это рост спроса на индивидуальное жильё в малоэтажном формате. Сам спрос есть, но он не выражен готовностью населения на заказ того жилья. Опросы населения показывают о готовности населения к такому переселению, но нет земельных участков под такую застройку, нет коммуникационного обеспечения, нет инфраструктурной готовности таких территорий! В федеральных округах нет такой задачи перед администрациями муниципалитетов. Отчёты территорий о росте объёма строительства жилья, по сравнению с прошлыми периодами, позволит ещё долго почивать, имея соответствующий рост. Нет нормативов, стимулирующих строительства жилья, из расчёта на одного жителя региона.

Администрации научились применять жупел коррупции, не подпуская и близко представителей строительного бизнеса к себе, хотя строители многоэтажного жилья чувствуют себя во властных коридорах вполне вольготно.

Необходимо начать с создания базы, в виде перспективных площадок под застройку домами ИЖС, обеспеченных инфраструктурой, транспортной доступностью и обеспеченных рабочими местами для населения. Определение таких площадей застройки должны производиться с перспективой строительства от 1.000 домов. Необходимо обеспечить доступность для населения выделение земельных участков для ИЖС, исключив предварительную спекуляцию ими. Это привлечёт бизнес, создаст потенциал для вкладывания капитала и ускорит его оборот и обеспечит окупаемость вложений и рост бизнеса.

Центром формирования программ застройки ИЖС должны стать региональные структуры власти, обеспечивающие создание кластеров, включая перспективу развития таких поселений в планы развития регионов, формирования социальной политики. Проектные и архитектурные решения, должны формироваться с учётом региональных особенностей климата, исторических приоритетов, профессиональной занятости населения и перспектив социального развития региона. Жильё должно органически вписываться в социальный ландшафт региона!

Региональные кластеры должны включать в свои структуры проектные организации, заводы или цеха по производству отдельных фрагментов домов с большой заводской готовностью, монтажные предприятия, подразделения по обеспечению поселений инфраструктурой, её эксплуатацию и содержание. Кластеры должны включать в себя финансовые организации, обеспечивающие финансирование строительства через ипотечное кредитование перспективного населения и жилищную накопительную кооперацию. В идеале, это подразделения Народного Накопительного банка, без коммерческих функций, выполняющего только операционные услуги и контроля.

Вся производственная система регионального кластера, должна формироваться в виде холдинга с единой системой планирования и финансирования. Практика показала, что укрупнение производственных структур, с единым центром проектирования, финансирования и снабжения, имеет большую устойчивость и обеспечивает более высокие финансовые показатели своей деятельности. При этом достигается качественное исполнение своей функции по более приемлемым ценам, для потребителей жилья. Учитывая особенности российского регионального деления, кластеры могут формироваться двумя или более субъектами регионального деления.

Необходимо определить типовую технологию «Заводского домостроения», которая может легко адаптироваться под требования региона по климатическим и социальным особенностям.

Индустриализация процесса ИЖС исключит практику «диких» подрядных бригад, работающих в «тени», без договоров, без ответственности, деятельность которых ещё придётся «разгребать» не один год. Надо прекратить анархию в индивидуальном жилищном строительстве по упрощённому методу разрешений и приёмке домов ИЖС в эксплуатацию. Подобную практику можно сохранить только для домов «Заводской готовности», имеющих ТУ и выполняемых по договору с заводом.

Могу предложить свой опыт разработки технологии «Заводского модульного домостроения» в Краснодарском крае, которая была разработана, запатентована и реализована в полном объёме. Завод модульного домостроения, стоимостью 4 миллиона рублей, без учёта стоимости здания, был создан за три месяца и начал производить модули размером 3,5 метра по ширине и от 8-ми метров до 12-ти метров в длину. Каркас из комбинации метал – дерево, обеспечивал уникальные характеристики модулям по прочности, энергосбережению и возможностям планировки внутренних помещений. Высота в помещениях дома могла быть от 2,7 метра до 3-х метров. Были разработаны и утверждены Технические условия на конструкцию модуля, отвечающие всем требованиям СНиП и правил. В России не приживутся гиганты домостроения, так как плотность населения мала, а расстояния между населёнными пунктами большие!

Все модули имели специальные такелажные приспособления, что позволяло экономить время при транспортировке и монтаже домов. В мировой практике это применялось впервые.

Конструкция модуля позволяла производить в цехе все отделочные работы, организовывать пространство и монтировать встроенную мебель, оснащать будущий дом бытовой техникой.

Утеплитель эковата позволил обеспечить выполнение всех требований по экологии и пожарной безопасности. Потребление энергии на утепление или кондиционирование модульного дома сократилось в 3 раза! Конструкция модуля позволяет легко приспособить его для любой климатической зоны России!

Нами была разработана конструкция фундамента, на выполнение опалубки которого и заливку его бетоном уходила одна смена. При этом такой фундамент полностью исключал передачу грунтовой влаги в помещения дома, что убирало негативное влияние влаги на строительные конструкции и существенно снижало потребность в проветривании помещений дома.

Конструкция модуля позволяет проектировать и исполнять любые планировки жилых домов, гостиниц, общежитий, ФАПов, и других небольших зданий социальной инфраструктуры.

Звукоизоляция в наших модульных домах, просто уникальная. Она достигается за счёт двойных внутренних стен и межэтажными перекрытиями, с наличием воздушного промежутка между ними!

Технология монтажа модульных домов предусматривает цикл подготовительных работ на площадке, куда входит подводка коммуникаций, монтаж фундамента и монтаж крыши, будущего дома на фундаменте. По готовности модулей выполняется монтаж дома, как правило, за 8 часов. Так монтировались двухэтажные дома из шести и восьми модулей, в том числе многоквартирный дом для детей сирот.

Основные технологические решения имеют патенты! Имеется сертификат по огнестойкости! Имеем диплом победителя в области применения «Зелёных технологий» Министерства природных ресурсов и экологии РФ.

Дома обеспечивались паспортом, в соответствии с требованиями закона о защите прав потребителя, который содержал информацию по конструктивным решениям, схемы электропроводки, вентиляции, водоснабжения и канализации, инструкцию по эксплуатации и мер безопасности.
 

Почему нужна именно модульная технология?

Она обеспечивает максимальную заводскую готовность отдельных фрагментов жилого дома. Позволяет выполнить максимум операций в условиях заводского цеха, обеспечивая высокую производительность труда, качество, экономию материалов и заводской контроль. В условиях завода можно выполнить весь цикл отделочных работ, заполнить помещения комнат встраиваемой мебелью и бытовой техникой.

Вся экономика процесса и получение прибыли формируется именно в этих дополнительных работах, так как позволяет привлекать поставщиков строительных материалов и бытовой техники на конкурсном отборе!

Достигнутая стоимость 1-го квадратного метра жилого пространства, категории «под ключ», с учётом стоимости земли, коммуникаций и мебели в 25 тысяч рублей, может быть сокращена ещё на 15-20%, при полной загрузке производства и это при рентабельности 25%! При достаточной загрузке, окупаемость проекта полного цикла, может составлять 6-8 месяцев. Производительность одного цеха, при круглосуточном рабочем графике, может составлять до 30-ти тысяч квадратных метров жилья в год!

За всё время работы компании Кубанский модульный дом, в опытно-конструкторский период, нами было построено более сотни жилых домов разного формата. Минидома, дома одноэтажные, двухэтажные, дуплексы на две семьи и многоквартирный дом для детей сирот. Первые из них эксплуатируются уже скоро десять лет, в них живут люди. Сегодня можно изучить их состояние, выявить плюсы и минусы конструктивных решений.

Нами был создан ЖНК «Кубань», с помощью которого десятки людей получили жильё по доступной цене!

Информацию можно получить на нашем сайте «Кубанский модульный дом», где представлено всё, конструкции, решения, фото и видео материалы. Там же есть интервью американского владельца компании по строительству жилых домов, который был поражён некоторыми нашими решениями.

Очень много материалов, в виде статей, я вывешиваю на сайте: «Строительный эксперт».
В связи с тем, что конвейерная сборка требует определённой загрузки, которую не удалось обеспечить, в настоящее время производство свёрнуто.

Предлагается: создать экспертную группу и выполнить анализ состояния модульных домов, находящихся в эксплуатации. Выработать рекомендации по выбору базовых технологических решений, которые лягут в основу создания отечественной индустрии малоэтажного домостроения, в полном соответствии с российскими условиями эксплуатации жилья.

Необходимо создать структуру, при Минстрое России, по координации действий органов власти в регионах, по формированию государственной политики применения и продвижения индустриального домостроения для ИЖС.

Заявленный Президентом России объём строительных работ в 120 миллионов квадратных метров жилья в год, задача серьёзная, и она требует пересмотра всех существующих положений в градостроительной политике. Более того, 60% объёма должно строиться в малоэтажном формате. Россия имеет ряд специфических особенностей, и простой перенос успешного опыта других стран, не даст соответствующего результата.

Прежде всего, надо закрепить за Минстроем России ответственность по развитию индустрии домостроения на основе технологии «Заводское домостроение», вывести земли муниципальных образований из коммерческого оборота, решить вопрос финансирования работ по оснащению коммуникациями, перспективных площадей под застройку. Региональные власти должны отчитываться за строительство жилья не по росту, к прошлому периоду, а по построенным квадратным метрам, на каждого жителя региона, муниципального образования.

Вопросов много, но надо начинать их решать уже сегодня, завтра будет сложнее и тяжелее.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!