Спецы НРС, как арбитры в «долёвке»

В канун Нового года, а именно 29 декабря 2023-го председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление № 2380, о котором вчера напомнил постоянный эксперт сайта За-Строй.РФ Добрило Мастеровой. Мой коллега профессионально отметил значимость этого документа для саморегулируемых организаций строительной отрасли. Однако хотелось бы обратить внимание читателей и на другие важные для профсообщества моменты.

Действительно, постановление устанавливает ряд особенностей передачи объекта долевого строительства участнику такого строительства. Текстом документа предусмотрено, что особый порядок передачи жилья дольщикам в рамках этого постановления будет действовать до 31 декабря 2024 года включительно.

Одна из важных новаций состоит в том, что застройщик получает право информировать дольщика о готовности объекта, а также направлять предложения о внесении изменений в договор в части сведений о сроках передачи строящегося объекта по электронной почте. Для этого, однако, девелопер обязан использовать усиленную квалифицированную подпись.

Документ предусматривает, что, помимо электронной переписки, дольщик может согласовать с застройщиком и другие формы для информационного обмена. До принятия постановления № 2380 закон обязывал застройщика информировать дольщика с помощью заказных писем.

Что касается недостатков в объекте долевого строительства, то нормативный акт делит их на существенные, и несущественные. Если дефекты незначительные, то застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. В этой ситуации дольщик не имеет права отказаться от приёмки объекта.

Если же недостатки являются существенными, то участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией. Этот специалист привлекается к осмотру объекта по соглашению между застройщиком и дольщиком, и таким лицом в постановлении понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в Национальный реестр специалистов в области строительства.

Документ не приводит критериев, которые бы позволяли отнести недостатки новостроек к существенным или же несущественным. Понятно, что дольщик будет норовить даже из мелкого дефекта раздуть большую проблему, а застройщик даже очевидный брак будет величать мелкой недоделкой. В момент сдачи объекта им придётся договариваться об устранении недостатков после внесения их в передаточный акт, если они на самом деле несущественны. Если же согласия по этому вопросу достичь не получится, то сторонам придётся вызвать на объект специалиста НРС, который выступит своеобразным арбитром и определит, к какой из категорий отнести обнаруженные дольщиком недостатки на объекте.

Если после осмотра специалист подтвердит наличие существенных дефектов в помещении, то застройщик будет обязан возместить дольщику расходы на оплату работы специалиста НРС. Из чего следует, что именно дольщик будет оплачивать вызов этого специалиста – и нести финансовый риск в том случае, если специалист сочтёт недостатки в построенной квартире несущественными.

Что касается устранения обнаруженных недостатков, то несущественные застройщик должен устранить за свой счёт в течение 60-ти дней. Если дефекты значимые, и этот факт подтверждён специалистом НРС, то участник долевого строительства имеет право выбирать из двух вариантов.

Он вправе отказаться от подписания передаточного акта и потребовать безвозмездного устранения выявленных недостатков, либо вообще отказаться принимать объект, потребовать от застройщика возвратить денежные средства и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Если дольщик объекта с существенными недостатками выбирает опцию их безвозмездного устранения, то застройщик обязан их устранить не более, чем за 60 дней с момента подписания акта специалистом НРС, который зафиксировал существенные дефекты в построенном объекте. Если застройщик отказывается устранить недостатки (как существенные, так и несущественные) в установленный срок, то дольщик предъявляет иск в суд, либо обращается к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора (согласно постановлению, это требование застройщик обязан выполнить в течение 10-ти дней) или же требует от девелопера возместить понесённые расходы на устранение обнаруженных недостатков.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!