Упречное владение землёй

В августе 2020 года индивидуальные предприниматели Елена Бондаренко и Дмитрий Павлов продали главе крестьянского хозяйства Юрию Долгачёву свои доли в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Эти два смежных надела располагались в Тамалинском районе Пензенской области и были довольно крупными: участок Елены Николаевны имел площадь 24.140.000 квадратных метров, а Дмитрия Михайловича – 2.210.000 «квадратов».

По условиям договора купли-продажи покупатель обязался оплатить продавцам цену земельных участков в течение 90 календарных дней от даты заключения контракта. Дополнительным соглашением от 30 сентября 2020 года продавцы предоставили покупателю рассрочку до 31 июля 2021-го.

Однако в указанный срок господин Долгачёв свою покупку так и не оплатил, поэтому оба ИП поздней осенью 2021 года направили в адрес несостоявшегося покупателя уведомление об отказе от договора. В феврале 2022 года между участниками сделки было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельных участков, после чего глава крестьянского хозяйства вернул земельные участки продавцам по акту.

Поскольку в период с 4 августа 2020 года по 7 февраля 2022-го Юрий Николаевич безвозмездно владел и пользовался земельными участками, принадлежавшими продавцам, сберегая за их счёт собственные денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельными участками, два индивидуальных предпринимателя направили ответчику претензию с расчётом общей суммы неосновательного обогащения. Величина её составила 24.999.192 рубля, а также ИП требовали вернуть 12.296.664 рубля упущенной выгоды, образовавшейся в результате предоставления господином Долгачёвым в пользование третьим лицам неоплаченных земельных участков, в связи с чем продавцы не смогли по своему усмотрению сдать их в аренду весной 2022 года.

Претензию глава фермерского хозяйства получил, однако оставил её без ответа и удовлетворения. Поэтому в октябре 2022 года два ИП подали в Арбитражный суд города Москвы иск о взыскании с несостоявшегося покупателя 42.295.695 рублей. При рассмотрении дела ответчик заявил об отсутствии у него доходов от спорных земельных участков, ибо после заключения договора он приступил к рекультивации спорных наделов.

Суд указал, что требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком предъявлено истцами в период законного владения им земельным участком. С момента заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности к покупателю истцы утратили право распоряжения данным имуществом. Поэтому ответчик, являясь собственником земельного участка в период с 4 августа 2020 года по 7 февраля 2022-го, правомерно использовал его, в связи с чем основания для взыскания с ответчика в пользу истцов неосновательного обогащения не имеется.

Кроме того, расторгая договор по соглашению сторон, продавцы не установили какой-либо обязанности ответчика по возмещению стоимости пользования спорными земельными участками в период действия договора купли-продажи и нахождения земельного участка в собственности ответчика. Согласно соглашению о расторжении, стороны предусмотрели со стороны ответчика лишь обязанность по возврату спорных земельных участков, которая была исполнена, что сторонами не оспаривается.

Кроме того, истцами были заявлены требования о взыскании убытков в форме упущенной выгоды в размере 4.098.888 рублей в пользу ИП Павлова Д. М. и в размере 8.197.776 рублей в пользу ИП Бондаренко Е. Н. Эти требования мотивированы тем, что после возврата земельного участка по акту приёма-передачи они обнаружили, что фактическое использование земельных участков было продолжено ответчиком, на земельных участках производились сельскохозяйственные работы третьими лицами, ссылающимися на заключение с ответчиком договоров аренды.

Поэтому третьи лица категорически отказались покидать земельные участки, равно как и вносить арендную плату. В результате этого, по мнению истцов, они лишились возможности заключить договор аренды земельных участков и получить арендную плату от ООО «Колос 2017». В обоснование размера предъявленных к взысканию убытков истцы сослались на письмо ООО «Колос 2017», которое планировало взять в аренду земельные участки по цене 7.000 рублей за гектар в год на срок не менее восьми месяцев.

Суд принял во внимание это письмо, однако указал, что данное письмо не подтверждает реальной возможности ООО «Колос 2017» заключить договор аренды земельных участков на указанных в письме условиях. Более того, при наличии в отношении земельного участка действующих договоров аренды земли, в том числе с третьим лицом (договор от 1 декабря 2021 года), возможность передачи земельного участка ООО «Колос 2017» или какому-либо иному третьему лицу отсутствует.

Между тем истцы, как собственники земельного участка, не лишены возможности получения оплаты по действующим договорам аренды за период с 8 февраля 2022 года. Доказательства использования земельного участка после расторжения договора купли-продажи именно ответчиком материалы дела не содержат. Напротив, сами истцы представили в материалы дела доказательства, определено свидетельствующие об использовании земельного участка иными лицами – арендаторами.

В этих обстоятельствах суд полностью отказал в удовлетворении иска. Последовавшие апелляция и кассация оставили этот вердикт в силе. В результате спор дошёл до Верховного Суда РФ.

Изучив материалы дела, высшая судебная инстанция указала, что, по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые входят в предмет договора. В случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство, то в силу предписаний абзаца второго пункта 4 статьи 453, пункта 3 статьи 1103 ГК РФ, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как разъяснено в пункте 5 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», вне зависимости от основания расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной. Из этого следует, что ненадлежащее исполнение своего обязательства покупателем не должно приводить к возникновению некомпенсируемых имущественных потерь на стороне продавца, нарушенный интерес которого должен быть восстановлен.

В связи с этим покупатель, который знал или должен был знать об упречности своего владения вследствие допущенного им нарушения обязательства, в случае расторжения договора по причине допущенного нарушения обязан возместить продавцу все доходы, которые он извлёк или должен был извлечь при добросовестном осуществлении экономической деятельности с использованием переданного по договору имущества. В отношении объектов недвижимости такие доходы могут быть исчислены, исходя из обычных (рыночных) ставок аренды и (или) ставок, предусмотренных в договоре с арендатором, в зависимости от того, какой из вариантов расчёта является предпочтительным для продавца.

По настоящему делу судами установлено, что Долгачёв Ю. Н. не уплатил договорную цену земельных участков ни в установленный договором срок, ни позднее, согласно дополнительному соглашению в новый срок – 31 июля 2021 года. Несмотря на отправку истцами 23 ноября 2021-го в адрес Юрия Николаевича уведомления о расторжении договора купли-продажи, земельные участки были возвращены ответчиком только 7 февраля 2022 года. В результате земельные участки находились во владении ответчика с 4 августа 2020-го по 7 февраля 2022-го, то есть более 18-ти месяцев, без получения истцами какого-либо встречного предоставления.

В этот период Юрий Долгачёв передал земельные участки третьим лицам, в том числе кооперативу «Доценг», на условиях возмездного пользования сроком 11 месяцев, заключив договоры аренды земельных участков от 1 декабря 2021 года. По доводам истцов, условия договора, заключённого с кооперативом «Доценг», являлись невыгодными (размер арендной платы в 7-8 раз ниже рыночного уровня, неплатёжеспособность арендатора), и в результате таких действий ответчика они были лишены возможности заключить договоры аренды и получать арендную плату от заинтересованного в пользовании земельными участками ООО «Колос 2017» на выгодных условиях.

Приведённые истцами доводы имели значение для правильного разрешения спора, поскольку индивидуальные предприниматели Бондаренко Е. Н., Павлов Д. М., столкнувшись с неисполнением ответчиком своего обязательства по оплате имущества, вправе требовать возмещения своих имущественных потерь. При этом ответчиком не представлены доказательства, ставящие под сомнение соответствие рыночному уровню ставок аренды, исходя из которых земельные участки в своё пользование было готово взять общество «Колос 2017».

Соглашение от 7 февраля 2022 года о расторжении договора купли-продажи земельных участков, заключённое уже после того, как договор был расторгнут в одностороннем порядке, не содержит положений, определяющих имущественные последствия прекращения действия договора. При этом отсутствие в соглашении о расторжении договора таких условий не является препятствием к разрешению спора на основании применения положений законодательства.

Поэтому Верховный Суд России отменил ранее принятые в этом споре судебные решения, и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!