Как рассказала РИА Недвижимости член Ассоциации юристов России Юлия Рамзенкова:
Росреестр проверяет подчистки и приписки на документах, а также уплату госпошлины. Кроме того, проверяются права продавца на недвижимость и на распоряжение ею и отметка в ЕГРН о невозможности регистрации сделки без личного участия собственника.
При этом, как отметил управляющий партнёр консалтинговой компании «Дубинин & партнёры» Олег Дубинин, в обязанности государственного регистратора не входит проверка того, живы ли вообще стороны сделки, а также нет ли у продавца каких-то психических заболеваний, что впоследствии может привести к её отмене.
А старший юрист бюро адвокатов «Де-юре" Николай Полуситов добавил:
Например, пожилые люди в силу возраста могут иметь деменцию, которая в зависимости от тяжести может быть признана фактором, существенно ограничивающим дееспособность, хотя фактически человек не признан недееспособным в суде.
Кроме того, Росреестр, по словам господина Дубинина, не проверяет, было ли реализовано преимущественное праве покупки недвижимости другим собственником.
Как разъяснили в пресс-службе Росреестра, регистратор проверяет, имеет ли право заявитель в принципе обращаться в ведомство по этому вопросу, а также действительны ли поданные им документы и соответствуют ли они требованиям законодательства. Данные в документах проверяются на соответствие той информации об объекте недвижимости, которая содержатся в ЕГРН – между ними не должно быть противоречий.
При проверке регистратор сможет установить недееспособность продавца, если запись об этом внесена в ЕГРН, объяснил собеседник агентства. В Росреестре также проверяют, принадлежит ли объект недвижимости продавцу, нет ли в ЕРГН ограничений прав и обременения.
Что касается согласия на сделку со стороны третьих лиц, к примеру, супруги, то при его отсутствии Росреестр не приостановит регистрацию сделки, а лишь внесёт в ЕГРН соответствующую отметку о том, что согласие не получено, объяснили в пресс-службе ведомства.
Для того, чтобы обезопасить себя при сделках с недвижимостью, юристы советуют всесторонне и полностью проверять все документы: продавца и объекта недвижимости, а также доверенность, согласие второго супруга, наличие материнского капитала.
По словам Олега Дубинина, для подстраховки покупатель должен проверить продавца на наличие признаков банкротства, наличие текущих судов и исполнительных производств. Также надо получить справку о психическом здоровье продавца на момент сделки, которую не надо путать со справкой о том, что продавец не стоит на учете в психоневрологическом диспансере, сведения о наличии или отсутствии супруга, а также об отсутствии споров по разделу имущества. Нужно также получить архивную выписку из домовой книги и документы, на основании которых продавец сам стал собственником.
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Как рассадить орхидею? 
Садовая железная дорога и другие затеи 
Берём в руки галтели и стусло!
Если сам себя не защитишь, то никто тебя не защитит.
Чтобы получить справку о психическом здоровье надо сильно напрячься. Продавцы часто отказываются от сделки встречая такого покупателя. А следующий покупатель не просит такую справку.
Психическое состояние Росреестр проверить не может. А вот вопрос о кончине собственника должен быть известен, так как сейчас всё в электронном формате и все гос органы связаны друг с другом.
Вопрос проверки факта смерти продавца или покупателя - не однозначен. Вот например: стороны заключили сделку купли-продажи, даже у нотариуса. Сдали документы либо в МФЦ либо в Росреестр через нотариуса. А ночью, на следующий день кто-то из сторон умер.
Что теперь сделку не регистрировать? Какие основания для отказа в регистрации?
В ЗАГСовских реестрах и даты все должны быть.
Ольга! Ответьте пожалуйста на поставленные мной вопросы.
То, что в загсе есть я знаю.
А я и ответила. Пусть смотрят по датам, умер собственник до или после заключения сделки.
Того. что нотариус посмотрел не достаточно?
Нет недостаточно. Если бы все нотариусы и их помощники были бы чисты, то не попадали бы в места заключения.
Задача Росреестра зарегистрировать недвижимость - она должна быть чистая.
Я умолчу про те случаи, когда сделка проходит без нотариуса.
Из обзора судебной практики ВС РФ № 2, 3 (2024)
Основания ответственности нотариуса в связи с осуществлением
им профессиональной деятельности с нарушением закона могут быть
установлены судом одновременно с разрешением вопроса о наличии
страхового случая и взыскании страхового возмещения со страховщика,
застраховавшего риск гражданской ответственности нотариуса.
М. обратился в суд с иском к нотариусу К.А. о возмещении вреда,
причиненного в результате совершения нотариального действия, в размере
1 500 000 руб.
Определением суда к участию в деле в качестве соответчика
привлечена страховая компания.
Судом установлено, что 18 сентября 2020 г. нотариусом удостоверен
договор купли-продажи квартиры по цене 1 500 000 руб., заключенный
между продавцом П. и покупателем М.
Вступившим в законную силу решением суда от 9 февраля 2021 г.
по иску местной администрации к М. установлено, что П. умерла 3 декабря
2017 г. Суд признал недействительным договор купли-продажи квартиры
от 18 сентября 2020 г., прекратил право собственности М. на указанную
квартиру, признав на это имущество право муниципальной собственности.
Решением суда исковые требования оставлены без удовлетворения.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной
инстанции признал установленным, что нотариусом при удостоверении
договора купли-продажи квартиры не исполнена надлежащим образом
обязанность удостоверить личность продавца, обратившегося за
совершением нотариального действия. Суд апелляционной инстанции указал,
что между действиями нотариуса и убытками истца имеется прямая
причинно-следственная связь, поскольку нотариус не проявил необходимую
для надлежащего исполнения своих обязанностей заботливость и
осмотрительность при совершении нотариального действия.
Кассационной суд общей юрисдикции согласился с выводами суда
апелляционной инстанции, указав также, что нотариус не лишен
возможности обратиться к страховой компании для решения вопроса об
осуществлении страховой выплаты в соответствии с условиями договора
страхования гражданской ответственности.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
Российской Федерации признала постановления судов апелляционной
и кассационной инстанций вынесенными с нарушением норм права
по следующим основаниям.
Согласно части третьей статьи 17 Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате вред, причиненный имуществу гражданина или
юридического лица в случаях, указанных в частях первой и второй данной
статьи, возмещается за счет страхового возмещения по договору страхования
гражданской ответственности нотариуса, или в случае недостаточности этого
страхового возмещения − за счет страхового возмещения по договору
22
коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса,
заключенного нотариальной палатой, или в случае недостаточности
последнего страхового возмещения − за счет личного имущества нотариуса,
или в случае недостаточности его имущества − за счет средств
компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.
В силу статьи 18 этих же Основ (в редакции, действующей на момент
совершения нотариального действия) нотариус, занимающийся частной
практикой, обязан заключить договор или договоры страхования
гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им
нотариальной деятельности со страховой организацией, аккредитованной
Федеральной нотариальной палатой. Основные требования к условиям
договора страхования гражданской ответственности нотариуса при
осуществлении им нотариальной деятельности устанавливаются данной
статьей. Дополнительные требования к условиям договора страхования
гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им
нотариальной деятельности определяются Федеральной нотариальной
палатой. Нотариус не вправе выполнять свои обязанности и совершать
нотариальные действия без заключения указанного договора страхования
гражданской ответственности (часть первая).
Объектом страхования по договору страхования гражданской
ответственности являются имущественные интересы, связанные с риском
ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой,
по обязательствам, возникающим вследствие причинения имущественного
вреда гражданину или юридическому лицу, обратившимся за совершением
нотариального действия, и (или) третьим лицам при осуществлении
нотариальной деятельности (часть вторая).
Страховым случаем по договору страхования гражданской
ответственности нотариуса является установленный вступившим в законную
силу решением суда или признанный страховщиком факт причинения
имущественного вреда гражданину или юридическому лицу действиями
(бездействием) нотариуса, занимающегося частной практикой, в результате
совершения нотариального действия, противоречащего законодательству
Российской Федерации, либо неправомерного отказа в совершении
нотариального действия, подтвержденного постановлением нотариуса,
а также разглашения сведений о совершенном нотариальном действии
(часть третья).
Приведенные выше положения закона судами апелляционной и
кассационной инстанций учтены не были.
По данному делу судом установлено, что по договору страхования
гражданской ответственности при осуществлении профессиональной
деятельности нотариусов, заключенному между страховой компанией и
нотариусом К.А., выгодоприобретателями являются лица, которым может
быть причинен имущественный вред при осуществлении страхователем
нотариальной деятельности. Выгодоприобретателями в том числе являются
23
граждане и юридические лица, обратившиеся к страхователю за
совершением нотариального действия (пункт 1.4). Страховым случаем
является установленный вступившим в законную силу решением суда или
признанный страховщиком факт причинения имущественного вреда
выгодоприобретателям действиями (бездействием) страхователя,
ответственность которого застрахована в результате совершения
нотариального действия, противоречащего законодательству Российской
Федерации, неправомерного отказа в совершении нотариального действия,
подтвержденного постановлением страхователя, разглашения сведений о
совершенном нотариальном действии (пункт 2.2). Согласно порядку выплаты
страхового возмещения страховщику необходимо представить вместе с
заявлением на выплату страхового возмещения оригинал или заверенную
копию вступившего в силу решения суда (пункты 12.4 и 12.4.4). Договор
страхования заключен в соответствии с правилами страхования гражданской
ответственности при осуществлении профессиональной деятельности
нотариусов, утвержденными генеральным директором страховой компании.
Поскольку в качестве соответчика к участию в деле была привлечена
страховая компания, суд апелляционной инстанции в силу положений
части 3 статьи 196 и части 5 статьи 198 ГПК РФ должен был в резолютивной
части решения указать вывод об удовлетворении иска (полностью или
в части) либо об отказе в удовлетворении иска в отношении данного
ответчика. Однако судом апелляционной инстанции какого-либо решения
в части исковых требований к страховой компании принято не было.
Признавая факт отсутствия выводов суда апелляционной инстанции о
требованиях к страховой компании, кассационный суд общей юрисдикции
указал, что данное нарушение не может повлечь отмену апелляционного
определения, поскольку по условиям договора страхования страховщику
необходимо представить вместе с заявлением на выплату страхового
возмещения оригинал или заверенную копию вступившего в силу решения
суда.
Однако судом кассационной инстанции не учтено, что основания
ответственности нотариуса за совершение нотариального действия с
нарушением закона в случае возникновения спора могут быть установлены
судом одновременно с разрешением вопроса о наличии страхового случая и
взыскании страхового возмещения. Какого-либо предварительного судебного
порядка установления факта наличия оснований ответственности нотариуса
законом не предусмотрено.
Ввиду изложенного Судебная коллегия отменила постановления судов
апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое
апелляционное рассмотрение.
Определение № 56-КГ23-18-К9