Непростой разговор об ИЖС – 2

Мы продолжаем публиковать наиболее интересные доклады, прозвучавшие в ходе расширенного совместного заседания комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства Общественного совета при Минстрое России и комитета по малоэтажному жилищному строительству Российского Союза строителей. Напомним, что мероприятие прошло в Новосибирске на прошлой неделе, 11 февраля в рамках Сибирского строительного форума «Стратегии ускорения темпов строительства». На одной площадке собрались представители строительного сообщества, региональных властей, банков и общественных организаций.

В первой части статьи «Непростой разговор об ИЖС» мы, в основном, познакомились с позицией представителей региональных и финансовых властей, а сегодня послушаем практиков – директоров предприятий, которые сами строят малоэтажные здания, а также представителя научного сообщества.

Мнение РСС: нужна единая система координат

Председатель комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству Артур Хафизов заметил, что в ИЖС и ценообразование, и типизация до сих пор складываются стихийно. В сфере многоквартирного строительства давно сформировалась понятная классификация жилья – эконом, комфорт, бизнес-класс. Рынок понимает, что стоит за каждой категорией: уровень инженерии, качество материалов, архитектурные решения, инфраструктура. Соответственно, понятна и логика ценообразования.

В ИЖС такой системы нет. Один из самых частых вопросов со стороны клиентов – сколько стоит квадратный метр индивидуального дома. Но на него невозможно дать универсальный ответ, поскольку каждый дом строят по разной технологии, из разных материалов, с разным уровнем комплектации. Отсутствие единых стандартов приводит к размытости критериев качества и, как следствие, к недоверию со стороны покупателей и финансовых институтов.

Для решения этой проблемы реализуется проект под рабочим названием «ИЖС Стандарт», который курирует комитет. Его задача – сформировать единые подходы к качеству, приёмке, техническим требованиям и прозрачности строительства индивидуальных домов. Речь идёт не об унификации архитектуры, а о создании понятной системы координат для рынка.

В качестве аналогии эксперт привёл финансовые и товарные рынки. Любой актив становится ликвидным тогда, когда существуют чёткие требования к его качеству и прозрачные процедуры допуска. Нефть, зерно, ценные бумаги – все имеют стандарты и проходят определённою проверку. Как только объект соответствует установленным требованиям, его стоимость и доверие к нему возрастают. По его мнению, индивидуальный жилой дом также должен стать стандартизированным активом – понятным для страхования, кредитования и последующей перепродажи.

Артур Фаильевич знает о состоянии рынка и проблемах отрасли не понаслышке, поскольку сам возглавляет строительную компанию, реализующую проекты индивидуальных домов по современной японской технологии. В настоящее время предприятие строит коттеджный посёлок на 180 домов, которые передаются покупателям с полной отделкой и частичной меблировкой. Вместе с технологией была внедрена адаптированная к российским условиям система японского контроля качества.

По словам докладчика, именно системный контроль на всех этапах – от проектирования до финальной приёмки – позволяет минимизировать количество конфликтов, снизить риски для заказчика и формировать долгосрочную репутацию компании.

Экономический парадокс ИЖС – что говорит наука

От лица учёных на встрече выступил председатель комитета Российского Союза строителей по науке и инновационному развитию отрасли, научный руководитель НИИ строительных материалов и технологий НИУ МГСУ Андрей Пустовгар.

В своём выступлении Андрей Петрович привёл важный экономический парадокс. Если на этапе строительства доля затрат на строительные материалы составляет порядка 20-30% общей стоимости, то в течение 50-ти лет эксплуатации именно материалы формируют до 70-80% совокупных расходов – через теплопотери, износ, необходимость замены и ремонта. Таким образом, ключевые финансовые последствия закладываются именно в момент выбора материалов и конструктивных решений.

Строительная отрасль стоит на развилке: выбор между минимальной первоначальной стоимостью и управлением полной стоимостью здания на протяжении всего его жизненного цикла. По словам учёного, этот вопрос одинаково актуален как для индивидуального жилищного строительства, так и для многоквартирных домов.

Андрей Пустовгар отметил, что в реальной практике при выборе строительных материалов чаще всего доминирует один критерий – цена. Причём речь идёт не только о частных заказчиках. Подобный подход нередко закрепляется и на уровне государственных закупок, где главным фактором становится минимизация капитальных затрат. В результате выбираются наиболее дешёвые решения без оценки будущих эксплуатационных расходов.

В итоге экономия на старте оборачивается растущей с каждым годом лавиной эксплуатационных издержек. Человек строит дом, ориентируясь на доступный бюджет, но не задумывается о том, сколько будет стоить его содержание. Когда же приходят счета за отопление, электроэнергию и ремонт, оказывается, что реальная стоимость владения значительно превышает ожидания.

По мнению эксперта, стоит обратить внимание на зарубежный опыт – Европы, США, Японии, Южной Кореи – где давно применяется концепция расчёта стоимости жизненного цикла здания. Там оценивается не только то, для чего строится объект, но и на какой срок он должен быть экономически и функционально эффективным. Здание устаревает не только физически, но и морально, и этот фактор также учитывается при проектировании.

Отдельно Андрей Петрович остановился на проблеме недостоверных заявлений о долговечности материалов. По его словам, на рынке часто декларируются сроки службы 50-60 лет, однако реальные физико-химические процессы – воздействие ультрафиолета, перепады температур, влажность, особенности климата – существенно сокращают фактический ресурс. При этом расчёты нередко опираются на нормативы, основанные на испытаниях в идеализированных условиях, которые не отражают реальную строительную практику.

Ещё одним серьёзным вызовом он назвал разделение ответственности между участниками процесса. Инвестор заинтересован в быстрой окупаемости проекта, подрядчик – в оперативном и недорогом строительстве. А основные эксплуатационные риски и затраты в итоге ложатся на конечного пользователя – жильца или эксплуатирующую организацию. Таким образом, краткосрочная экономия одних оборачивается долгосрочными расходами других.

В качестве альтернативы господин Пустовгар предложил переход к управлению стоимостью с учётом жизненного цикла. Такой подход предполагает одновременный анализ капитальных затрат (CAPEX) и эксплуатационных расходов (OPEX), а также учёт периодичности ремонтов, энергоэффективности и реального ресурса материалов. Это позволяет выбирать решения, которые могут быть дороже на старте, но оказываются экономически оправданными в перспективе десятилетий.

Три ключевых задачи и период очищения

Руководитель строительной компании «Плотникофф» Юрий Бессонов начал с ключевого вопроса доступности качественного жилья для среднего класса. Действующие льготные кредиты на сумму шесть миллионов рублей фактически не позволяют построить полноценный, долговечный и комфортный дом. Строительство качественного жилья в современных условиях, с учётом стоимости материалов, рабочей силы и климатических особенностей региона, обходится значительно дороже. Пока эта проблема не будет решена, никакие льготные программы не смогут стимулировать рынок, подчеркнул эксперт. Добавив, что средний класс останется ограничен в выборе, а рынок ИЖС продолжит испытывать трудности.

Второй важный аспект, на который обратил внимание господин Бессонов, – совершенствование системы комплексного развития территорий (КРТ). Он отметил, что текущие механизмы КРТ в основном рассчитаны на многоквартирное строительство и для малоэтажного сектора практически не применимы. Введение обязательной социальной инфраструктуры, такой как школы и детские сады, для ИЖС создаёт неподъёмную нагрузку.

Далее Владимир Юрьевич остановился на текущей ситуации на рынке. Он отметил, что ИЖС переживает период естественного очищения: многие участники, пришедшие на рынок случайно или без достаточного опыта, уходят. Эскроу-счета, повышение процентных ставок и ужесточение регулирования создают шок для неподготовленных компаний. В результате уходят недобросовестные застройщики, риэлторы, которые рассматривали ИЖС как дополнительный источник дохода, а рынок остаётся за профессионалами, способными работать по стандартам и обеспечивать качество.

Особое внимание эксперт уделил экономике строительства. Он отметил, что стоимость дома определяется не только его строительными материалами, но и логистикой, климатическими особенностями региона и долговечностью объекта. В Новосибирске, например, строительство дома обходится дороже, чем в Москве, что делает льготные кредиты на шесть миллионов абсолютно недостаточными.

Владимир Юрьевич также отметил, что спад на рынке создаёт возможности для профессионализации. Многие компании, пришедшие на рынок только ради быстрого заработка, уходят, а профессиональные участники укрепляют свои позиции. Это очищение позволяет сосредоточиться на качестве, стандартах и долгосрочных проектах, готовя отрасль к будущему росту спроса.

В заключение Владимир Бессонов подчеркнул: для развития ИЖС необходимо решить три ключевых задачи. Первая – сделать качественные дома доступными для среднего класса через адекватные кредитные инструменты и экономические механизмы. Вторая – создать отдельную, продуманную систему развития территорий для ИЖС, учитывающую специфику малоэтажного строительства и реальные потребности жителей. И третья – укрепить профессионализм участников рынка, исключив недобросовестных игроков и создавая условия для стабильного и качественного строительства.

Сейчас же, по его мнению, рынок проходит непростое, но важное очищение, и профессионалы, которые остаются, формируют фундамент будущего развития.

Два пути застройщика – разовый доход или абонентская прибыль

Руководитель выставочного центра ИЖС «Малоэтажный Новосибирск» и директор по развитию коттеджного посёлка «Лаки Парк» Олег Климов поделился практическим опытом создания и управления малоэтажными посёлками. Он отметил, что за десять лет их посёлок из эконом-сегмента с ценой 30 тысяч рублей за сотку превратился в комфортный объект стоимостью 600 тысяч за сотку, включающий около 1000 участков на площади 260 гектаров, с бассейнами, зоопарками, ресторанами и другой инфраструктурой.

Олег Олегович подчеркнул, что успех в строительстве малоэтажных посёлков зависит не только от законов и регулирующих инструментов, таких как эскроу-счета, но и от способности девелопера управлять проектом, обеспечивать его экономическую устойчивость и социальную ответственность. Он отметил: девелопер превращает непродаваемый «полуфабрикат» под названием земля в полноценный продаваемый продукт, создавая среду, где жители могут комфортно жить, а бизнес оставаться устойчивым.

Далее он рассмотрел два ключевых пути развития построенного посёлка. Первый – продать весь посёлок и уйти, оставив управление жителям. Здесь господин Климов отметил проблему: современные ДНТ и СНТ не соответствуют требованиям современной жизни. Жители часто не способны самостоятельно управлять ЖКХ и инфраструктурой. Поэтому даже при продаже посёлка необходимо создать профессиональную управляющую компанию, которая будет работать эффективно, обеспечивать обслуживание и оставаться востребованной у жителей.

Второй путь – использовать посёлок как источник постоянного дохода. Олег Климов рассказал о подводных камнях: сдача домов в аренду требует постоянного ремонта и содержания персонала, а коммерческая инфраструктура (магазины, кафе, спа, детские сады) нуждается в высоком уровне организации и привлечении клиентов извне. Без профессионального подхода такой бизнес становится неэффективным.

По его словам, прибыль посёлка можно обеспечить, предоставляя дополнительные коммунальные услуги: стрижка газонов, уборка снега, мелкий ремонт. В их посёлке средний участок площадью 10 соток оплачивает все услуги всего 2,5 тысячи рублей в месяц – меньше, чем за обслуживание квартиры в городе, при этом обеспечена работа всей инфраструктуры, включая 20 километров асфальтированных дорог. Такой подход позволяет сохранять низкие цены, высокий уровень сервиса и социальную стабильность посёлка.

Также господин Климов завершил выступление практическим советом для тех, кто планирует создавать малоэтажные посёлки: сначала представьте, что ваш посёлок полностью продан и обжит. Продумайте, как будет функционировать инфраструктура, кто будет управлять посёлком, какие сервисы обеспечат долгосрочную привлекательность и комфорт для жителей.

Финал встречи – рекомендации для властей

Итоги заседания подвёл первый вице-президент Российского Союза строителей Владимир Дедюхин. Он отметил, что обсуждение позволило всесторонне оценить текущие вызовы и перспективы рынка индивидуального жилищного строительства, подчеркнув важность профессионализма девелоперов, качества материалов и продуманной инфраструктуры. По его словам, устойчивое развитие отрасли возможно только при сочетании социальной ответственности, экономической прозрачности и долгосрочной стратегии.

По итогам заседания будет подготовлено постановление, фиксирующее рекомендации комиссии, которые будут направлены федеральным и региональным органам власти, а также участникам строительного сообщества для дальнейшего учёта в планировании и реализации проектов.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!