Арендовать нельзя выкупить

Процесс по делу № А19-23367/2023 с апреля 2024 года быстро прошёл через все инстанции, которые принимали сторону то одного, то другого участника. Однако источник разногласий высоких сторон возник давно. В далёком 2011 году Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства сдал ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» в аренду землю в Иркутске на десять лет. За это время арендатор должен был подготовить участок и начать строительство микрорайона. Девелопер застроил и ввёл в эксплуатацию больше 80.000 квадратных метров, а аренду продлили ещё на три года. Параллельно сменились и стороны по договору: права и обязанности арендодателя перешли от Фонда к госкомпании «Дом.РФ», а арендатором стало ООО «Омегастрой».

Через 12 лет после заключения соглашения компания захотела выкупить 32 участка арендованной территории, для чего и обратилась к владельцу. Банк, однако, в продаже отказал в продаже, мотивировав это тем, что девелопер не выполнил все условия по договору: нужно было застроить 180.000 квадратных метров, а готово только 80.000. «Омегастрой» решил добиться своего через суд и подал исковое заявление в Арбитражный суд Иркутской области. Первая инстанция сочла, что «Дом.РФ» поступил по закону, и в исковом заявлении отказала.

Однако у Четвёртого апелляционного арбитражного суда на этот счёт было другое мнение. Вторая инстанция разъяснила, что и соглашение между сторонами, и Земельный кодекс РФ допускают продажу ещё не застроенных участков, если есть нужная документация. Более того, стороны продлили договор аренды на три года, тем самым увеличив срок освоения территории.

Теперь уже оспаривать судебный акт отправились юристы банка. И – успешно это сделали! Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа счёл, что права была первая инстанция, а апелляция ошибалась. Суд решил, что продление договора аренды не влияет на срок освоения земли. Как только он истёк, у арендатора прекращаются права на участки. А так как объёмы работ не были выполнены полностью, то выкупать землю нельзя.

Финальную точку в споре должен был поставить Верховный Суд РФ. «Омегастрой» аргументировал свою позицию тем, что увеличение срока аренды влечёт и продление срока застройки. Иначе участок невозможно было бы использовать по назначению, а все объекты на нём считались бы самовольной постройкой.

Высшая судебная инстанция не согласилась выводом кассации о том, что продление аренды не подразумевало его дальнейшее освоение. Пролонгация договора в этом деле позволяет арендатору продолжать реализацию изначальных планов. Обратное противоречит сути правоотношений по комплексному освоению, объяснила Экономколлегия ВС РФ.

Суд отметил, что право на продление срочного договора аренды в условиях чрезвычайной ситуации (пандемии COVID-19) направлено на защиту и восстановление имущественных прав арендаторов. Кроме того, застройщик доказал свою добросовестность тем, что подготовил документацию, поставил участки на кадастровый учёт и построил дополнительную инфраструктуру за свои деньги. Это, по мнению Экономколлегии, влечёт ответную обязанность арендодателя предоставить землю для строительства.

В итоге Экономколлегия поддержала доводы заявителя, отменила постановление суда кассационной инстанции и направила дело на пересмотр в Четвёртый арбитражный апелляционный суд.

Уже не первый раз в поле зрение юристов попадают судебных разбирательства, касающиеся выкупа земельных участков. Чаще всего споры возникают из-за того, что строительным компания не удаётся вовремя выполнить свои обязательства, в связи с чем арендодатель (это может быть другая компания или местные власти), полагает возможным отказать в праве выкупа. Вопрос не так прост, а имеющаяся практика крайне противоречива. В данном случае позиция судов менялась от инстанции к инстанции.

И только Верховный Суд России объяснил, что надо учесть большое количество факторов: смену арендодателя, условия изначального договора, добросовестность застройщика, этапность выполнения работ. Кроме того, было принято во внимание, что исполнитель уже построил специальную инфраструктуру для продолжения освоения.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!