В 2018 году ООО «Иванкино Парк» в качестве застройщика заключило с ООО «ОЗФ Групп» договор участия в долевом строительстве, согласно которому девелопер после возведения дома должен был передать покупателю однокомнатную квартиру в подмосковных Химках. В счёт оплаты квартиры покупатель перевёл застройщику 1.818.000 рублей.
Однако в процессе строительства девелопер столкнулся с финансовыми трудностями, поэтому в установленный договором срок 27 декабря 2018 года квартира обществу передана не была. А в октябре 2019 года в отношении застройщика было возбуждено дело о банкротстве. Вскоре он был признан несостоятельным, и в отношении него введена процедура конкурсного производства.
В рамках дела № А41-83224/2019 ООО о банкротстве застройщика, ООО «ОЗФ Групп» обратилось в суд с заявлением о включении его требований в реестр требований кредиторов. При этом сумма требований покупателя, не получившего квартиру, состояла из трёх слагаемых: 1.818.000 рублей основного долга, 229.280 рублей 10 копеек неустойки, плюс 1.378.000 рублей – именно такую величину составляла разница между рыночной ценой квартиры на дату введения в отношении должника конкурсного производства и внесённой за неё покупателем в 2018 году оплатой, согласно договору.
Суд первой инстанции определил внести в реестр требований кредиторов лишь два первых слагаемых. Но такое решение не устроило ООО «ОЗФ Групп», и поэтому общество подало апелляционную жалобу. Апелляционная инстанция поддержала вынесенный вердикт, руководствуясь подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», исходя из отсутствия оснований для удовлетворения заявления общества ввиду исключения законодателем из понятия «участник строительства» упоминания о юридических лицах для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков. Такую же позицию заняла и кассационная инстанция, решение которой ООО «ОЗФ Групп» оспорило в Верховном Суде РФ.
Высшая судебная инстанция не согласилась с вынесенным решением. В силу статей 15 и 393 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, вправе требовать от лица, нарушившего право, полного возмещения убытков, причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Это означает, что норма, в которой отсутствует указание на размер подлежащих возмещению убытков, должна быть истолкована как предусматривающая их полное возмещение.
Статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает обязанность возмещения застройщиком дольщику причинённых убытков в результате неисполнения (или ненадлежащего исполнения) своих обязательств сверх неустойки. Ненаделение в законе о банкротстве дольщика – юридического лица статусом «участника строительства» само по себе не исключает возможность применения к спорным правоотношениям общих норм гражданского законодательства о взыскании убытков в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств перед добросовестным дольщиком.
Поэтому юридическое лицо, не относящееся к категории «участник строительства» по смыслу, всё же обладает правом на подачу заявления о взыскании убытков с застройщика. Возражения конкурсного управляющего должника о том, что требование общества о взыскании убытков не может быть признано обеспеченным залогом имущества должника по причине отсутствия у него статуса «участника строительства», судебная коллегия посчитала неправомерными ввиду следующего.
По смыслу статей 12.1 и 13 всё того же 214-ФЗ, вложившее свои средства в приобретение квартиры общество до признания застройщика банкротом было защищено залогом данного жилого помещения. При этом залогом квартиры обеспечивались как возврат застройщиком внесённых обществом денежных средств за приобретаемое жилое помещение, так и уплата денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Поэтому после признания застройщика банкротом общество вправе претендовать на участие в распределении вырученных от реализации предмета залога денежных средств с учётом своего статуса кредитора, требования которого признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счёт имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований реестровых кредиторов.
Неправильное применение в этом деле нижестоящими судами норм материального права привело к тому, что требование общества о взыскании реального ущерба осталось не рассмотренным по существу, тем самым было нарушено гарантированное ему статьёй 46 Конституции Российской Федерации право на своевременную и эффективную судебную защиту. Но этом основании ВС РФ определил отменить решения нижестоящих судов и отправить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
За-Строй.РФ
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Хорошая практика достойная массовой рассылки. Особенно будет полезна для физических лиц.
По сути, конечно, правильно: купил квартиру в одно время по определённой цене....ждал ждал.....ждал ждал....а потом бац, деньги возвращают (может быть), но на них уже ничего не купить.... Ну как бэ максимально неправильно...
Пока Общество будет ждать выплаты рыночная стоимость квадратных метров ещё вырастет.
Присудить можно всё, получить - нет.