В рамках действующего законодательства ряд залоговых кредиторов могут столкнуться либо с полной потерей заёмных средств или же с получением символической суммы компенсации при банкротстве застройщика. Произойти это может в ситуации, когда объект ставшего несостоятельным застройщика передаётся Фонду развития территорий для завершения строительства.
Вступившие в силу изменения в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержат несколько норм, которые и делают в ряде случаев невозможным для залоговых кредиторов возмещение по выданным кредитам при банкротстве заёмщика. Это происходит в случае, если проблемный объект финансировался без использования счетов эскроу, и после банкротства застройщика его будет достраивать ФРТ.
Кредитор в этой ситуации теряет право на залог, и порядок расчёта размера выплаты, а также его очередность в получении средств среди кредиторов других очередей становятся не определены.
Именно этой правовой коллизии было посвящено постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 года № 34-П по делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …». Своим решением Конституционный суд создал прецедент, согласно котором выплаты банкам-кредиторам обанкротившегося застройщика могут быть крайне небольшими, несмотря на то, что права кредиторов могут быть обеспечены залогами.
В этом постановлении КС РФ признал неконституционными части 14 и 17 статьи16 Федерального закона № 151-ФЗ. При этом Конституционный Суд отдельно подчеркнул важность права граждан на жилище. И отметил, что необходимо искать баланс между интересами банков, дольщиков и государства. Вот важнейшая выдержка из постановления КС РФ:
…Неконституционность спорных положения Закона № 151-ФЗ не отменяет уже состоявшуюся передачу недостроя Фонду и не препятствует передаче в будущем, при этом выплата залоговым кредиторам компенсации условием передачи не является.
Тем самым КС фактически сказал: недострой передаётся Фонду, а он рассчитывается с кредиторами обанкротившегося застройщика уже как получится. Поскольку КС отдельно подчеркнул «важность права граждан на жилище», то граждане, которые профинансировали деятельность застройщика-банкрота, по мнению КС, должны получить свои квартиры.
И когда Фонд эту задачу решит, и у него ещё останутся деньги, из них он и будет погашать долги застройщика перед кредиторами. Если Фонд и сможет сделать какие-то выплаты кредиторам, скорее всего, это будут символические суммы.
Некоторым облегчением для застройщиков может быть тот факт, что в части 14 статьи 16 Закона 151-ФЗ явно указано, что эта статья относится лишь к ситуации, когда договор участия в долевом строительстве, заключён без использования счетов эскроу. Да, таких объектов ещё немало, однако со временем их число снижается. Соответственно будет также снижаться риск невозврата кредитов для банков, выдавших кредитное финансирование для таких заёмщиков.
Возвращаясь к постановлению КС РФ, стоит отметить, что он также вынес и вердикт касательно тех текущих платежей застройщика, которые должен делать Фонд развития территорий после банкротства девелопера. Как известно, закон о банкротстве предусматривает лишь оплату судебных издержек, и работу конкурсного управляющего. При этом остаются без оплаты работы по консервации и охране объекта незавершённого строительства, необходимые коммунальные платежи, и ряд других.
КС постановил, что это неконституционно. При этом расчётом средств для этих выплат должен заниматься суд первой инстанции.
Пользы нет – платить не будем 
Драйвер слетел, долги остались 
Снова дорожники «отличились»… 
Айда на казённое довольствие! 
И урезанная гарантия в придачу 
Кому многое дано – с того многое и спросится