Подозрительная сделка

В рыночной экономике, договариваясь о сделке, продавец и покупатель сами определяют цену договора. Как говорил персонаж известного произведения, «согласие есть продукт при полном непротивлении сторон». И, казалось бы, никто не должен встревать в их отношения.

Но на практике это не так. Потому что сделка покупателя с продавцом может нанести вред третьей стороне. Особенно это касается случаев, когда предметом сделки становится дорогое имущество. Например, недвижимость.

В этой связи показательно определение № 305-ЭС21-21196 (5) Верховного Суда Российской Федерации от 4 августа 2022 года, в котором была рассмотрена жалоба конкурсного управляющего ООО «Константа» в отношении сделки по продаже этим обществом участка земли гражданину Семёнову.

Между ООО «Константа» и Семёновым Евгением Павловичем 21 августа 2014 года был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого общество продаёт земельный участок площадью 1.484 квадратных метра по цене 222.600 руб. Переход права собственности на участок к господину Семёнову зарегистрирован 2 декабря 2014 года.

Некоторое время спустя ООО «Константа» было признано банкротом. Его конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключённого обществом с гражданином Семёновым, и применении последствий недействительности сделки.

Суд первой инстанции заявление удовлетворил. Однако судом апелляционной инстанции оно было отменено, и в удовлетворении заявления конкурсному управляющему было отказано. В результате конкурсный управляющий подал кассационную жалобу в Верховный Суд Российской Федерации.

ВС РФ в рамках рассмотрения дела отметил, что квалифицирующими признаками подозрительной сделки, указанной в пункте 2 статьи 61.2 закона о банкротстве, являются её направленность на причинение вреда имущественным правам кредиторов, осведомлённость другой стороны сделки об указанной противоправной цели, фактическое причинение вреда в результате совершения сделки.

При разрешении подобных споров суду, в том числе, следует оценить добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица.

Оценивая поведение гражданина Семёнова, суд первой инстанции не установил его заинтересованности по отношению к обществу. Вместе с тем суд принял во внимание, что кадастровая стоимость земельного составляет 1.642.417 рублей, средняя рыночная стоимость недвижимости согласно представленному конкурсным управляющим заключению специалиста от 20 января 2020 года – 2.050.888 рублей. Таким образом, установленная спорным договором цена ниже кадастровой стоимости в семь раз, рыночной – более, чем в девять раз.

Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения.

В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести своё имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлён о противоправной цели должника.

В рамках этого дела Верховный Суд признал договор купли-продажи земельного участка недействительным.

Поэтому стоит быть очень осмотрительным в случае, если Вам предлагают сделку по цене намного ниже рыночной. Но значит ли это, что продавец не может давать покупателю скидку на свой товар? И где та граница снижения цены, за которую не стоит переходить?

Пояснения на сей счет даны в свежем обзоре Верховного Суда. В нём ВС РФ пояснил, какую сделку считать подозрительной. Он указал, что не каждое отклонение от рыночной стоимости говорит о недобросовестности покупателя.

При рассмотрении подобных сделок необходимо исходить из критерия «кратности» цены. Она должна быть ниже рыночной цены в разы – именно это может свидетельствовать о нелегитимности сделки.

Тем самым, если участок с рыночной ценой в пять миллионов продан за четыре – вряд ли это вызовет подозрения. Но если тот же участок продать за один миллион рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!