Когда сделку по недвижимости в России могут признать недействительной

Как правило, в мире недвижимости всё происходит быстро. Покупатели спешат заполучить «ту самую» квартиру, а продавцы стараются не упустить шанс выгодно продать свои квадратные метры. Поскольку сделки по купле-продаже совершаются совсем не долго, и на тщательную проверку документов и сопутствующих условий порой не остаётся времени, нередко возникают ситуации, когда договор аннулируется. На что следует обратить, чтобы не попасть в бесконечный круг судебных разбирательств из-за сделки, признанной недействительной?

Покупка доли

Покупка доли в квартире является одной из самых распространённых ситуаций, которая оборачивается аннулированием сделки и влечёт споры между сторонами её заключившими. Это происходит потому, что при продаже части недвижимости действует железное правило – на это должны быть согласны без исключения все собственники объекта.

Чем больше владельцев долей в квартире, тем труднее им обычно ужиться и выкупить друг у друга квадратные метры, а потому такие собственники иногда «продают» свою часть по договору дарения. В этом случае, другие жильцы имеют право оспорить переход прав к новому владельцу и отменить действие договора, аргументируя это тем, что никто не спросил их мнения по поводу продажи квадратных метров.

Избежать этой неприятности поможет проверка сведений о владельцах недвижимости в выписке из ЕГРН: перед покупкой обязательно заказать свежий документ, в котором отражены актуальные сведения, и сверить имена указанных собственников со списком лиц, которые дали своё согласие на операцию с долей в их общей квартире.

Банкротство продавца

В наше непростое время, когда один экономический кризис сменяет другой, всё больше граждан становятся фигурантами дела о банкротстве. Будучи не в состоянии справиться с долгами, владельцы недвижимости спешат распродать своё имущество. Однако покупка квартиры у банкрота по закону считается «недобросовестным» приобретением и может быть аннулирована решением суда, если такую процедуру инициирует кредитор.

Любопытно, что сделку могут признать недействительной в течение двух лет после продажи квадратных метров. Именно поэтому, даже самых честных и, на первый взгляд, приличных продавцов необходимо проверять на вопрос о банкротстве. Соответствующие сведения можно получить на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел, предварительно узнав у собственника его ФИО и ИНН. Для полного спокойствия специалисты рекомендуют также уточнять информацию по наличию у продавца кредитов, сделав запрос в бюро кредитных историй.

Вменяемость собственника

Признанная судом недееспособность владельца квартиры – давно известный подводный камень, о который сегодня спотыкается уже не так много покупателей. Но не все знают, что существует закон, определяющий гражданина как «неспособного понимать значения своих действий и руководить ими». В таком состоянии может находиться человек, который принимает сильнодействующие лекарства, влияющие на мышление, интеллект и восприятие происходящего.

Специалисты отмечают, что сталкиваются с оспариванием сделок на основании этого закона чаще, чем можно себе представить. Так что, если вдруг Вы нашли объявление о продаже отличной квартиры за подозрительно небольшие деньги (ну, скажем, предлагают Вам трёшку в хорошем состоянии в центре города всего за пару миллионов), лучше запросите справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Эта странная, на первый взгляд, мера (после которой у Вас самих могут запросить аналогичную справку) является исключительно практичной и давно сложившейся на рынке недвижимости.

Неожиданные правообладатели

Сделку по недвижимости признают недействительной и в том случае, если внезапно объявятся, так называемые, «скрытые» собственники. К ним относятся лица, которые не указаны в выписке ЕГРН, однако, имеют право на долю в квартире. Подобная ситуация может сложиться, например, если во время приватизации владелец не выделяет долю для своих несовершеннолетних детей. Достигнув 18-ти лет, они могут заявить о своих правах на недвижимость, и закон будет на их стороне. Аналогичные права имеют люди, выписанные из квартиры в случае их признаниях безвестно отсутствующими.

Другое осложнение, которое порой таит приватизация, – это наличие отказников, то есть ранее прописанных в квартире лиц, отказавшихся от приватизации. Как правило, по документам, они отказываются только от приватизации недвижимости, но оставляют за собой право пользования жилплощадью и после продажи квартиры могут создавать неудобства новому владельцу.

Семейные вопросы

Большие семьи хороши для демографии, но неудобны для операций с недвижимостью. Чем больше родственников, тем тщательнее нужно проверять соблюдения необходимых юридических нюансов. Так, если приглянувшаяся Вам квартира была приобретена с использованием материнского капитала, обязательно надо проверить, были ли в ней выделены детские доли и есть ли разрешение органов опеки и попечительства на манипуляции с квадратными метрами.

Аналогичное разрешение потребуется и в том случае, если не достигшие совершеннолетия «цветы жизни» являются полноправными собственниками квартиры. Органы опеки потребуют подтверждение, что ребёнка не выселяют на улицу, а после продажи ему будет выделена соответствующая жилплощадь. Кроме того, по закону, несовершеннолетнее граждане не имеют права жить без регистрации, поэтому, как только ребёнка выпишут из продаваемой квартиры, родители будут обязаны зарегистрировать его по какому-то новому адресу.

С особой осторожностью нужно иметь дело и с супружескими парами. Если продавец состоит в браке, операции с недвижимостью должны происходить с согласия его второй половинки, иначе возникнет очередная лазейка для оспаривания сделки.

Низкая цена и смена собственников

Приобрести квартиру по цене значительнее ниже рыночной – это одновременно и удача, и риск для покупателя. Когда продавец не хочет платить большой налог с продажи недвижимости, он может предложить сказочно низкую цену за крайне привлекательную жилплощадь. Впоследствии же, если бывший собственник поймёт, что он изрядно продешевил, он сможет подать в суд на покупателя с целью признания его «недобросовестным». Квартиру, само собой, придётся вернуть.

Наконец, частая смена собственников в истории недвижимости также может обернуться аннулированием договора и судебными разбирательствами. Чем больше срок владения квартирой, тем надёжнее, говорят эксперты. А вот если квадратные метры регулярно переходят из рук в руки, велика вероятность, что с ними что-то не так: от невыносимых соседей и поломок, которые невозможно исправить, до приведений в чулане.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!