Честный договор

По мнению ряда экспертов, ценовые колебания на рынке недвижимости могут активизировать совершение сделок купли-продажи квартир. И в связи с этим пресс-служба Федеральной налоговой службы распространила сообщение о том, что намеренное занижение цены квартиры в договоре купли-продажи не позволит уйти от дохода на налог физических лиц.

О чём идёт речь? Согласно Налоговому кодексу РФ, в случае, если человек продаёт квартиру менее чем через 3-5 лет после её покупки, то во многих подобных ситуациях возникает база для расчёта и уплаты налога на доходы физических лиц. При расчёте базы налоговая инспекция принимает во внимание кадастровую цену объекта, и цену договора купли-продажи недвижимости.

В минувшие два года мы наблюдали значительный рост цены квадратного метра жилой недвижимости во многих регионах России. Это было связано как с накопленным за время ковидных ограничений спросом, так и с субсидированием государством процентной ставки по ипотечным кредитам в качестве одной из мер, которые помогли восстановлению экономики в постпандемийные месяцы.

В результате, продавая приобретённую менее пяти лет назад квартиру для покупки нового жилья, человек в соответствии с Налоговым кодексом обязан будет уплатить в казну значительную сумму налога на доходы физических лиц. И одним из противоправных шагов для снижения НДФЛ, от которого предостерегает налоговая служба, является занижение цены недвижимости в договоре купли-продажи.

Если в документах продавец укажет заниженную по сравнению с реальной ценой стоимость квартиры, то сумму НДФЛ для уплаты в бюджет он сможет серьёзно «оптимизировать». Какие риски это несёт?

Прежде всего, налоговая служба при расчёте налога сравнивает цену купли-продажи квартиры в договоре с кадастровой ценой недвижимости. Кадастровая цена умножается на понижающий коэффициент 0,7 – и базой для уплаты НДФЛ будет большая из этих величин.

Поэтому при указании в договоре купли-продажи уменьшенной цены договора кардинально снизить НДФЛ продавец не сможет. А вот привлечь внимание налоговиков далёкая от реальности цена на квартиру может вполне.

Если налоговая инспекция докажет, что в сделке была преднамеренно снижена налоговая база, то неполная уплата НДФЛ повлечёт за собой штраф в размере 40% от неуплаченной суммы налога. При этом продавец дорогой недвижимости при попытке снизить сумму сделки может столкнуться и с уголовным преследованием, если налог не будет оплачен на сумму свыше 2 миллионов 700 тысяч рублей.

Здесь нужно отметить, что, помимо возможных налоговых последствий, при умышленном снижении суммы сделки стороны договора купли-продажи недвижимости несут и другие риски. Для покупателя опасность заключается в том, что потенциально сделка может быть опротестована, и затем расторгнута в суде. Например, если сделку оспорят родственники.

В таком случае покупатель обратно получит лишь ту сумму, которая указана в зарегистрированном договоре. Крайне тяжело будет получить от продавца также и те средства, которые он получил «сверх» договора. Может не остаться документарных подтверждений этим взаиморасчётам, а при наличии документов их правовой статус будет весьма сомнительным, поскольку они не являются частью официально зарегистрированной сделки.

Также покупателю с очень «дешёвой» по договору квартирой нужно помнить, что он может столкнуться в будущем с риском заплатить крупный налог на доходы физических лиц. Это произойдёт, если покупатель пожелает продать купленную квартиру ранее пяти лет после её покупки.

Есть риски и у продавца. Имея дело с недобросовестным покупателем, продавец с заниженной по договору ценой квартиры может столкнуться с обманом в «неофициальной» части расчётов. И в этой ситуации закон будет на стороне покупателя, потому что юридически покупатель полностью исполнил свои обязательства по оплате квартиры, сделав безналичный перевод той суммы, которая указана в договоре купли-продажи.

Поэтому участникам договора купли-продажи недвижимости стоит указывать в документах реальную цену сделки. Это снизит для них риски, и предотвратит налоговые правонарушения.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!