Баня пониженной ответственности

Ариф Алиев является собственником небольшого участка площадью в 568 квадратных метров, расположенного на улице Железнодорожная в Астрахани. Вид разрешённого использования этого надела – «под строительство индивидуального жилого дома». Поэтому Ариф Агакеримович построил на своём участке жилой дом, а также и отдельно стоящую баню площадью 18,6 квадратных метра.

Вот её-то он в 2021 году и пожелал поставить на кадастровый учёт, для чего обратился в Управление Росреестра по Астраханской области с заявлением о государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости – нежилого здания бани, приложив все необходимые документы. Однако в апреле 2021 года он получил от регистрирующего органа уведомление о приостановке государственной регистрации прав. Основанием для этого был назван пункт 19 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В силу этого пункта объект, о государственной регистрации прав которого подал заявление Ариф Алиев, не является объектом недвижимости, госрегистрация прав на который осуществляются в соответствии с упомянутым законом.

Господин Алиев не согласился с этим отказом. По его мнению, 218-ФЗ для целей постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учёт и государственной регистрации прав на них не предусматривает классификацию объектов недвижимости на основные и предназначенные для обслуживания основного объекта недвижимости (вспомогательные), а также не предусматривает внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о принадлежности вспомогательной вещи главной вещи. В отношении объекта вспомогательного использования, сарая или бани – указывается назначение их назначение: «нежилое».

В плане для Росреестра кадастровый инженер указал, что баня на участке Арифа Агакеримовича является нежилым строением, а также выполнил все рекомендации ведомства касаемо подготовки документов для регистрации, изложенные в письме № 14-01967-ГЕ/20. Поэтому оснований для приостановления рассмотрения поданного заявления у регистрирующего органа не имелось, вынесенный отказ, по мнению господина Алиева, являлся необоснованным и нарушал его законные права и интересы.

В результате летом 2021 года он подал в Ленинский районный суд города Астрахани иск к региональному Управлению Росреестра об оспаривании принятого решения, требуя признать незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации бани, и обязании регистрирующего органа устранить допущенные нарушения его прав. На основе материалов дела № 2а-2819/2021 суд установил причину, по которой Росреестр отказался провести регистрацию права гражданина на баню.

Регистрирующий орган сообщал, что технический план подготовлен в отношении бани, которое представляет собой вспомогательное строение к жилому дому. Однако право собственности может быть зарегистрировано в реестре прав ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. Так как баня не имеет качеств самостоятельного объекта недвижимости, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нём зданиям, она не подлежит кадастровому учёту. А значит, и государственной регистрации – независимо от её физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Суд указал, что, согласно статье 135 Гражданского кодекса РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Основными критериями определения объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Таким образом, баня как объект вспомогательного использования следует судьбе основного объекта, а государственная регистрация права на жилой дом истца подтверждает также факт возникновения права на вспомогательный объект, предназначенный для обслуживания главной вещи. На этом основании суд первой инстанции отказал Арифу Алиеву в удовлетворении его требований.

Однако он не сдался и подал апелляцию, а потом и кассацию. Но суды последовательно поддержали решение первой инстанции. Тогда господин Алиев опротестовал судебный вердикт в Верховном Суде России, прося его отменить в связи с допущенными нарушениями материального права.

Разобравшись в обстоятельствах дела, ВС РФ указал, что выводы судов касательно бани, представляющей собой вспомогательное строение к жилому дому, следующей судьбе основного объекта и потому не подлежащей государственной регистрации – ошибочны ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» бани отнесены к хозяйственным постройкам, для строительства которых, согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, не требуется разрешение на строительство. Хозяйственные постройки, в зависимости от их соответствия требованиям статьям 130 и 141.3 ГК РФ, могут являться или не являться объектами недвижимости.

Из заключения кадастрового инженера, содержащегося в представленном в материалы дела техническом плане нежилого здания, следует, что баня является объектом вспомогательного использования и обладает всеми признаками недвижимой вещи: прочная связь с землей (бетонный фундамент и стены), перемещение указанного сооружения невозможно без соразмерного ущерба его назначению. Таким образом, баня, являясь хозяйственной постройкой, имеющей вид разрешённого использования «объект вспомогательного использования – баня», также является объектом недвижимости в соответствии со статьей 130 ГК РФ, подлежащим постановке на государственный кадастровый учёт и государственной регистрации, в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации недвижимости.

По этой причине Верховный Суд определил ранее вынесенные вердикты по делу отменить, административное исковое заявление Алиева А. А. удовлетворить и признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о приостановлении государственного кадастрового учЁта и государственной регистрации прав истца на его баню.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!