Триллионные вложения в российское жилищное строительство не могут окупиться – на первичном рынке стоят невостребованными почти 70% квартир
Экономисты снова заговорили о риске «пузыря» на рынке недвижимости. Основания для этого есть – огромная доля нераспроданных домов в новостройках, резкий разрыв между улетевшими в стратосферу ценниками и реальной платёжеспособностью граждан, отсутствие внятной государственной жилищной политики.
Эксперты из Телеграм-канала «Экстракт» приводят один из возможных сценариев того, как могут развиваться дальнейшие события. «Спусковым крючком» станет банкротство крупного девелопера, что спровоцирует цепную реакцию с обвалом всего строительного сектора. Вслед за застройщиками без заказов окажутся стройкомпании, проектные и изыскательские институты.
Затем удар придётся по предприятиям стройиндустрии транспортным и лизинговым компаниям, а также не у дел окажется огромная рать околостроительных специалистов – дизайнеров, риэлторов, маркетологов, программистов, юристов, отраслевых журналистов, экспертов. При том, что большинство таких бизнесов уже сейчас едва сводят концы с концами, балансируя за счёт упавшего спроса со стороны стройки. Дальше настанет очередь банков, балансы которых перегружены огромными объёмами неликвидных, переоценённых залогов в виде квартир. И это станет проблемой уже выживания всей российской экономики.
В публикации отмечается, что ситуация на первичном рынке недвижимости достигла критической точки. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и аналитиков этого сектора экономики, к началу 2026 года в строящихся новостройках не распродано около 69% квартир – это рекордный показатель за последние годы.
Продажи в феврале 2026-го упали на 30% по отношению к уровню 2025 года, а общий физический объем реализации в прошлом году снизился на 18%. При этом ввод жилья в эксплуатацию в 2025-ом превысил 108 миллионов квадратных метров, и девелоперы продолжают активную строительную деятельность, не останавливаясь. Если покупателей на эти объёмы не найдётся – у отрасли начнутся очень серьёзные проблемы.
Бывший премьер-министр РФ Сергей Степашин, ныне возглавляющий Общественный совет Минстроя России, недавно признал, что в крупных городах нашей страны остаётся значительное число непроданных квартир в новостройках. Вторичный рынок уже начал дешеветь, а первичный держится лишь за счёт искусственной накачки.
Цены на первичном рынке превышают цены на вторичном рынке на 30-60%, ипотека с рыночными ставками под 18-20% при ключевой ставке Центрального Банка РФ около 14,5% стала неподъёмной для большинства семей. Доходы населения стагнируют, а демографическая яма становится больше за счёт старения населения, оттока молодёжи и низкой рождаемости, что сильно подрывает долгосрочный спрос. Новые районы в городах рискуют превратиться в мёртвые кварталы, где фасады есть, а жизни в них нет.
Не сильно помогает делу и продвижение программы ИЖС, на которое уповают власти. В малых городах и не селе граждане как решали жилищный вопрос самостоятельно, строя себе избы из дерева или пеноблоков, без всяких госпрограмм, так и продолжают это делать. А попытки развивать ипотеку для малоэтажки уже наткнулись на те же проблемы, что и у старших товарищей – низкий спрос, высокие проценты, срыв сроков и банкротства со стороны застройщиков.
По мнению экспертов, проблема глобальна, и решить её косметическими мерами не получится. Государственная модель, в которой строительство десятилетиями выступало главным двигателем экономики, исчерпала себя. Субсидии, маткапиталы, льготные программы и проектное финансирование создавали иллюзию бесконечного роста, под которую банки выдали на новостройки около 10-ти триллионов рублей кредитов, а девелоперы с азартом наращивали долги.
В результате просрочка по кредитам застройщиков подскочила на 27% и уже превысила 279 миллиардов рублей. Крупнейшие девелоперы оказались на грани банкротства. Например, Группа «Самолёт» накопила долгов более, чем на 950 миллиардов рублей при выручке менее, чем на 350 миллиардов. В недрах корпорация происходят таинственные процессы, отзвуки которых периодически выходит на поверхность. В февраля «Самолёт» просил у государства 50 миллиардов рублей для покрытия долгов. А позднее аффилированные с компанией предприятия обвинялись в крупных обнальных схемах. Далеко не факт, что у других крупных застройщиков дела обстоят безупречно. Задержки ввода в эксплуатацию 25% проектов и отмена льготной ипотеки уже ударили по их ликвидности.
Налицо системный провал стратегии, в которой квадратные метры заменяли реальную промышленность, технологии и человеческий капитал. Огромные суммы денег ушли в переоценённые активы, которые никто не покупает. Мировой опыт таких кризисов показывает, что «первой доминошкой» может стать падение одной из крупнейших компаний. Далее трудное решение придётся включаться государству – и либо попытаться купировать кризис (как правило, заливая его бюджетными деньгами), либо дать событиям развиваться по рыночному варианту – с обрушением рынков и социальными проблемами.
Впрочем, эксперты из Телеграм-канала ограничиваются критикой, не предлагая никаких конструктивных мир. Одним из выходов мог бы стать, например, переход к арендной модели жилья с массовым социальным наймом. Либо комбинация технически решений, которые предлагает строительное сообщество – в том числе более широкое внедрение ИЖС с активным государственным участием, развитие технологий префаб, деревянного и металлического домостроения. А ещё есть китайская модель жилищного рынка, где власти идут по пути не стимулирования, а сознательно сдерживают строительный бум, препятствуя росту ценников и процентов по ипотеке. Но это уже тема отдельного разговора…
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!