В поиске ответов на вызовы

Несколько дней назад в городе трёх революций при поддержке Саморегулируемой организации Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга» (СРО А «Объединение строителей СПб») состоялся бизнес-завтрак, тема которого была сформулирована следующим образом: «Куда ушла ипотека? Изменения в первом полугодии 2025. Госрегулирование, рассрочки, конкуренция – как отозвался рынок недвижимости на новые ключевые ставки конца 2024 года». В мероприятии приняли участие представители ведущих банков, девелоперов, агентств недвижимости, апартаментов, проектов загородного строительства, коммуникационных агентств, а также независимые консультанты, брокеры, представители СМИ и блогеры, работающие в нише недвижимости.

Цифры, идеи и мнения, озвученные на этой встрече, наверняка будут интересны многим экспертам, поскольку с использованием данных двух крупных субъектов они позволяют аппроксимировать текущее положение дел на ситуацию по рынку недвижимости в целом по стране.

Так, руководитель развития партнёрских продаж Северо-Западного регионального центра Банка «Дом.РФ» Анастасия Марченкова обозначила тенденции в жилищной сфере Петербурга и Ленобласти на основе данных аналитического центра компании. Она сообщила, что по итогам первых четырёх месяцев 2025 года наблюдается снижение ввода жилья в Петербурге на 16%, по сравнению с аналогичным периодом 2024-го, при этом свыше 90% нового жилья в городе относится к сегменту МКД. В Ленинградской области ситуация иная: здесь наблюдается рост ИЖС, что привело к увеличению ввода жилья на 10% за тот же период.

За 2024 год портфель строительства в Северной столице уменьшился на 22%. В то же время жилищное строительство в области увеличилось на 5% благодаря ИЖС. Продажи новостроек за первые четыре месяца 2025 года значительно замедлились, снизившись более, чем на треть в Санкт-Петербурге, при этом в Ленинградской области спад составил 3% – тут распроданность жилья отстаёт от нормы, что может свидетельствовать о рисках избытка предложения.

Выдача ипотечных кредитов также сократилась из-за окончания господдержки, роста рыночных ставок и ужесточения регулирования. В Петербурге и Ленобласти объёмы ипотечных кредитов упали примерно на 45-46%. За 4 месяца 2025 года выдача по льготным программам снизилась в основном из-за окончания льготной ипотеки.

Выступая на этой встрече, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов акцентировал внимание на важности государственного регулирования и поддержки в строительной сфере. Он отметил, что на заседании Президиума Госсовета в апреле рассматривали вопросы, касающиеся семейной ипотеки.

Саморегулируемая организация, сотрудничая с регионами и другими объединениями, подготовила ряд предложений, в том числе по расширению условий «Семейной ипотеки» на семьи с детьми до 14-ти лет. Для строителей это очень важно, поскольку именно через ипотечную программу финансируется до 65% всех продаваемых в Петербурге объектов.

Кроме того, на Госсовете обсуждали новый закон, направленный на снижение затрат на подключение к инженерным сетям, что может составлять 20-30% от стоимости проекта. Законопроект был внесен в Государственную Думу в конце мая, и будет обсуждаться с застройщиками.

Руководитель направления по работе с партнёрами Банка «Санкт-Петербург» Анна Андреева рассказала слушателям, как кредитное учреждение адаптируется к меняющимся условиям рынка, чтобы предлагать своим клиентам гибкие решения.

Несмотря на сложную ситуацию в банковском секторе в 2025 году, банк смог занять второе место по объёму ипотечного кредитования в Петербурге в первом квартале этого года, выдав займов на 13 миллиардов рублей. В структуре выдачи за январь-март 2025-го семейная ипотека составила 95%, и лишь 5% заняли базовые программы.

С целью диверсификации портфеля и привлечения новых клиентов в апреле банк снизил ставки по стандартным программам до 22% годовых. Это привело к изменению структуры выдачи, и после снижения ставки доля ипотечных кредитов по базовым программам выросла до 23%.

Также Банк «Санкт-Петербург» предлагает специальную программу кредитования для объектов, находящихся на проектном финансировании, со ставкой 11,5% до ввода объекта в эксплуатацию. Первоначальный взнос составляет 20,01%, при этом кредитное учреждение не взимает дополнительных комиссий за выдачу таких кредитов.

Участники встречи попытались спрогнозировать доступность жилья для покупателей в обозримом будущем. По мнению директора ипотечного центра ГК АДВЕКС Евгения Родионова, «ипотека жила, живёт и будет жить», будут лишь меняться её параметры. В числе текущих трендов на рынке индивидуального жилищного строительства и новостроек спикер назвал рост цен на жильё.

Повышение цен связано с несколькими факторами. В частности, перевод подрядчиков на проектное финансирование с марта этого года привёл к удорожанию строительных материалов и услуг, что, в свою очередь, отражается на конечной стоимости жилья. Кроме того, если подрядчики не могут получать кредиты и транши вовремя, это может увеличивать сроки выполнения работ и затраты на возведение объектов.

Глава ипотечного центра отметил, что прогнозируемое снижение объёмов ввода квартир в 2027 году на 30% могут вызвать опасения дефицита жилья в будущем. Это может привести к дальнейшему росту цен, если спрос останется высоким, а предложение будет ограничено.

Также он предположил, что с учётом дефицитного бюджета Правительство России может сократить объёмы субсидирования ипотечных ставок в будущем. Это негативно скажется на доступности жилья для населения, особенно если ставки по ипотечным кредитам останутся высокими.

Заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова поделилась с участниками бизнес-завтрака данными о динамике продаж. С 2020 года доля сделок с использованием семейной и государственной ипотеки стабильно превышала 90%, однако в 2024 году этот показатель несколько снизился. Причина – не столько в изменениях параметров программ, сколько в общем изменении рыночной конъюнктуры и повышенной неопределённости на фоне нестабильности в банковском секторе.

Госпожа Кузнецова отметила, что в ответ на эти вызовы многие застройщики начали активнее использовать рассрочки как дополнительный инструмент стимулирования продаж.

Её компания подходит к использованию этого инструмента взвешенно, однако видит, что он может быть эффективным, особенно в период, когда клиенты испытывают сложности с получением ипотеки или опасаются брать на себя долговую нагрузку. Тем не менее ипотека продолжает играть ключевую роль в реализации объектов, особенно в масштабных жилых комплексах, ориентированных на семейную аудиторию.

Уже во втором квартале 2025 года компания наблюдает восстановление спроса: доля ипотечных сделок вновь превышает 80%. Наиболее востребованной остаётся семейная ипотека, хотя определённая часть сделок приходится также на военную ипотеку и покупки без привлечения заёмных средств.

Дополнительно агентство активно развивает программу трейд-ин, дающую возможность гражданам обменять имеющееся жильё на новое с доплатой. Эта услуга особенно актуальна для жителей крупных жилых комплексов, где семьи со временем стремятся улучшить свои жилищные условия за счёт переезда в более просторные квартиры.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!